垃圾遍地，杂草丛生！园区别墅成群租房！房东心痛到无法呼吸····

撰稿&视觉//虎子

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很多人对住别墅都有一种执念，无论是无房穷人（比如我）或是有房置换的改善，都想拥有一套别墅，别墅似乎已经成为通往成功的一条道路。当然，真正的土豪不在乎这些···

最近房观对娄葑二手房市场进行了深入了解，有一套捡漏房源吸引了我们的注意：送车位、送花园，174㎡地上三层的联排别墅，总价只要580w。

比前段时间上热搜的苏州庭院别墅还便宜？太带感了！耳边瞬间响起李佳琦的OMG!买它买它就买它！

均价只要3.3w，不仅是同小区性价比最高的房源，放眼整个板块这样的房子也难寻。同样的价格，狮山只能买到145㎡左右的平层。

对于自家房子，同小区业主甚至豪气放话“给1000万才卖”，为啥只有这套房子卖这么便宜？

在链家网上，我看到了一段这样的介绍，也许道出了隐藏的真理：觉得租房琐事太多·····处理资产，打理公司。

中介告诉我他们家的房子一个月房租才五六千，房东觉得太麻烦，于是想要卖房。果然，收租是有钱人的闲时消遣。真正的成功人士都忙着处理家族企业。瑞思拜瑞思拜~

为了解房子详情，我现场看了这套房源，为大家带回了最新消息。

添加苏南房观全智贤，畅聊楼市~

01

该房源位于莱茵花园，具体位置为园区娄葑通园路和金鸡湖大道的交汇处。小区是娄葑镇最早的别墅区，内部全部都是联排别墅，面积段约为129㎡、130㎡、163㎡、195㎡、250㎡。

小区建成年代较为久远，2001年建成，至今已经有19年房龄。进小区参观，确实很多地方的白墙皮爬上了岁月的痕迹。

社区树木郁郁葱葱，各色花儿争奇斗艳，石榴树、柚子树，结出了结实的果实，绿化率很高。美中不足的是，树木看起来无人打理，枝丫挡在路中间，影响观感。尤其是每排住宅之间间距较小，拢共只有大约20米，再被各家各户花园分去7/8米，留给行走的空间就很窄了。

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小区还存在着老小区共同的缺陷：停车问题。据中介介绍，这个小区停车位相对没那么紧张。有地上停车位、地下停车场、地上独户车库。但从我实探下来的结果来看，路两旁有随意停放的车辆，有的车辆歪歪斜斜停在花坛中。

此次实探的主角——总价580w的别墅，就在靠通园路的一侧。如果有车辆通过，站在大门口还是能很明显的感受到噪声污染。

房屋内部目前租售给一家餐饮公司作员工房，处处都透露着无人打理的气息。

朝着大路一侧的门打不开，我们只好从后花园的门进入。‍穿过邻居家的小花园，踩着砖块跨过栅栏，才得以进入房子。

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‍一楼为客厅、厨房、卫生间。一进门就是一股潮湿气息，接着我就发现客厅的几乎没有采光，内部比较阴暗。据中介介绍，这有两方面的原因，一方面是花园已经很久无人打理，门口的一棵大树挡住了很多光线，另一方面，则是过窄的楼间距挡住了阳光，这是后期无法通过整修改变的。

上了二楼，有主卧、次卧、一卫一阳台，三楼的配置和二楼大差不差。因为现在处于出租状态，内装装修基本不能看。我简单放几张图，大家感受下。

倒扣的浴池、随地堆放的杂物（或是垃圾？）、裸露的线路管道，按照中介的话说，这基本算毛坯了，拿到手全都得重新装修。

戳视频，看的更清晰~

整体来看，社区年代久远，有着绿化率高、户型好的优点，同时也有停车问题、疏于管理、楼间距过窄的问题。房子本身户型很好，但因为做过出租房，被折腾的也差不多了，所以买房成本中还需算上100w左右的装修成本。

02

娄葑板块别墅区较少，除了莱茵花园，主要集中在优山美地、独墅苑东西区、朗琴湾花园，这三个小区体量都比较大，产品类型包括小高层和别墅。

优山美地2013年建成，房龄较新。但是这个小区有个弊端就是靠近高架，噪音污染比较严重。目前在售别墅只有1套，约307㎡总价930w。从2017年至今，二手别墅基本保持每年成交一套的频率。

独墅苑东西区建造年代较为久远，是苏州第一个允许外国人购买的房子，所以第一批业主很大程度都是老外。后来随着购房条件的放开，老外可选择的社区更多，于是他们在玲珑湾最低价时转战湖东，“狠赚”了一笔。

不过，也不能算狠赚，因为人家一开始目的就是自住。一个头发花白、手握好几套房的本地中介阿姨告诉我，老外投资很有自己的一套，他们都想的简单。不要求学区、商业、交通面面俱到，只要自住舒服，满足需求就买。本土买房人瞻前顾后，反而错过了很多好机会。

目前在售联排别墅面积段约为195-1100㎡，总价区间约为742-2380w。

朗琴湾花园住宅部分面积段约为98㎡-120㎡，别墅部分面积段约为150-222㎡。目前在售联排别墅面积段约为169-175㎡，总价区间约为674-695w。

据链家数据网，从2016年9月至今，娄葑板块别墅总共成交了13套，成交的面积段约为125-307㎡，成交总价区间约为270-780w。只有一套总价超过650w，剩下有5套房源总价都在500w以内。

整体来说，娄葑板块的别墅要么房龄新、但又不是纯墅区或靠近高架，要么房龄老，却是纯墅区。在别墅市场上，要一分为二的看待娄葑别墅的成交。

600w以内的价格，会吸引很多像我一样有着别墅梦但总价预算只够买个120-140㎡的平层的买房人。一旦总价超过650w，娄葑大别墅就会处于一个尴尬的位置。同样的价格选择狮山带优质学区的大平层，不论保值还是增值都更香。

看总成交数据，娄葑板块的别墅依旧不占优势。同样的时间段里，双湖板块成交了52套别墅，青剑湖成交了48套别墅，尹山湖成交了28套别墅，而娄葑只成交了13套。

和双湖板块、青剑湖、尹山湖的别墅区相比，娄葑板块的别墅没有风景宜人的环境，没有特别明显的区位价值，成交频率也不高，最大的优势就是价格。以总价700-800w的价格买套别墅，捡捡漏，560-700w也有可能拿下。

和其他地方别墅比，娄葑无论是区位还是逼格都高得多，需要的资金成本也更高，也会阻挡住一部分想住别墅但手头更不宽裕的人群。

买不起的看不上，看得上的买不起，这就是娄葑板块别墅成交不如其他地区的尴尬之处。

03

娄葑已经是一个成熟的生活板块了，学校、住宅、商业都不缺，房价基本也稳定在3.3w左右了。如果说还有什么因素会造成新一轮板块价格的普涨，那就是地铁7号线娄葑站、东兴路西站、通园路南站，预计2024年通车。

据中介介绍，很多房东自从听说地铁在建，普遍又不着急卖房了。

虽然住别墅的人不一定会坐地铁，但随着地铁的到来，周边的其他住宅小区肯定要顺势涨一波价，整个板块的价格基准线都会被提高。到时候，别墅不可能卖得比住宅便宜吧？