太难了！园区外溢新板块！均价2.2w+！刚需的门槛越来越高···
蓄势待发！地铁5号线沿线！多个新盘待入市！苏州这个低调的板块即将起飞！
前言
印江南花园：均价约22840元/㎡ 路劲甪澄时光：均价约22840元/㎡ 旭辉和庭：均价约24533元/㎡ 荣盛甫上：均价约24533元/㎡
01
印江南花园
11F：2#、3#、5# 15F：10# 16F：8-9# 18F：1#、6#、7#、11#、12#、15-19#
02
卓越8号地
11F：1-9# 21F：11#、12#、15# 24F：18#、19# 26F：10#、13# 27F：14#、16#、17#、20-23#
03
甪澄时光花园
甪澄时光花园位于甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东侧。距离甪直古镇约2公里，区位相当不错，生活氛围也很浓厚。
交通方面，紧邻甪直大道，10分钟就能上金鸡湖大道，自驾去园区上班很方便。
教育方面，项目南边一墙之隔就是叶圣陶实小。
商业方面，因为离甪直古镇只有2km不到，所以甪澄时光花园享受镇中心的配套。大型商业还是蛮多的。
据置业顾问介绍，项目西侧还规划了一个7.3万方的大型商业。
实探了一天下来，甪澄时光花园的售楼处人气是最旺的，园区的年轻人尤多，好多都是父母带着来买的。
据置业顾问，项目的主要客群是园区刚需，都是高知、高薪人群。
2018年7月23日，路劲以11.44亿的总价拿下苏地2018-WG-9号，成交楼面价11564元/㎡，溢价率18%。
项目有14栋高层住宅，精装交付。
18F：1#~4#，6#~10#、12#、13#、15#
17F：5#、11#
主力户型约为89㎡、104㎡、126㎡。
目前，89㎡已经全部售罄。104㎡、126㎡还剩少量在售。
04
望湖玫瑰园
望湖玫瑰园位于甪直镇甫澄中路东侧、迎新一路南侧。
周边以别墅为主，因为在沪常高速南边，没有什么生活配套，距离甪直古镇直线距离3公里。
但胜在环境清幽，接近自然，平时没事散散步还是很惬意的。
这块地之前流拍过，第二次拿出来拍时，终于以底价成交。
2019年9月27日，吴中地产以总价8.695亿元竞得地块，成交楼面价9000元/㎡。
望湖玫瑰园是板块内最便宜的一块地，未来入市价格方面应该会很有优势！
目前，地块规划已出。
项目拟建20栋9-11F的小高层，容积率1.5，绿化率超过37%。
此前，相关规划还公示了6#楼的户型图。
主力户型为建面约108㎡，三房一卫，两梯四户。
05
旭辉和庭
旭辉和庭位于甪直大道北侧，距离甪直古镇也在2公里以内，配套和甪澄时光花园基本类似。
2017年6月12日，旭辉以总价5.45亿竞得地块，成交楼面价12731元/㎡，这就是旭辉和庭。
2019年1月11日，旭辉又竞得苏地2018-WG-43号地块，成交楼面价11217元/㎡，这就是旭辉和风。
2019年5月30日，项目340套房源一次性领证，备案均价约24533元/㎡，总价约245-351w。
目前，项目只剩十几套建面约132㎡的房源在售。
项目为8栋7-11F的洋房，精装交付，中央空调+新风。
建筑面积约为110-130㎡，都是三房两卫。
建面约110㎡
三房两卫
建面约130㎡
三房两卫
旭辉的产品做得还是不错的。据置业顾问，旭辉和庭是按照旭辉铂悦系的标准打造的，定位高端改善。
我进小区样板房参观时，最大的感受就是绿化覆盖率高，不仅赏心悦目，而且私密性很好。
06
荣盛甫上
荣盛甫上，位于甪直镇甪直大道北侧、映月二路东侧。
和旭辉和庭仅一路之隔，享受的配套差不多，这里不再赘述。
路边，荣盛甫上连广告牌都要和旭辉和庭的广告牌放到一起，也是很有意思了。
2019年5月8日，荣盛以总价8.84亿元竞得苏地2019-WG-9号地块，成交楼面价14263元/㎡，溢价率67.80%。
甪直最贵的地，没有之一！
这是荣盛在苏州的第一个项目，开发商比较重视。
产品主打智能住宅，未来生活比较方便。
项目为12栋7-11F的洋房产品，共计524户，容积率1.8。
去年12月31日，荣盛甫上一期领证，备案均价约24533元/㎡，总价区间约为260-649w。
去化比较一般，尤其是和尾盘在售的旭辉和庭比。
我去售楼处时，有一组客户在看盘。
在售楼处看到一房一价表，109㎡的房源总价约260-270w。其中不乏一些1楼带地下室的房源，去化一般也许是因为卖得贵？
主力户型有4个，一起来看下。
建面约109㎡
三房两卫
建面约117㎡
三房两卫
建面约120㎡
四房两卫
建面约127㎡
三房两卫
07
写在最后
2015年以前，甪直只是一个普普通通的古镇，房价也不贵，均价2000-3000元/㎡左右。
2017年，南山维拉是当时板块内售价最贵的楼盘，均价1.5w。
慢慢的二手房价涨起来以后，南山维拉反倒成了限价倒挂盘，人人争抢，一票难求。
2016年以来，甪直的土地市场火热！
板块共计出让9宗纯住宅地块，总出让面积443195.8㎡（约664.79亩）。
这次去实探，最大的感受就是甪直作为园区外溢板块，近几年商品住宅市场高速发展。
很多在园区工作的年轻人，都安家在了甪直。
虽然新盘的周边多少还围绕着些民房，看起来比较一般，但总体讲，城市界面干净，马路宽阔。
而且只要上了甪直大道，10分钟上金鸡湖大道，去湖东很方便。
我去实地走访在售楼盘时，每一家都把园区东当作一个重要卖点，甚至有楼盘提出了“大湖东”的口号。
除了甪直本地人，很多楼盘的客群都是在园区、桑田岛工作的年轻人，高知又高薪。
尤其是桑田岛区域已经有华为落地，还在规划纳米城、科技产业园，未来这里将成为高科技人才的聚集地，既能提高甪直居住人口的level，也将带来大量的购房需求。
今年4月底，甪直控规图调整。地铁6号线延伸线再次被提及。
不过，6号线预计2024年6月通车，那延伸线怕是还要等上10年？
根据链家数据，板块内二手房均价约23220元/㎡，近90天成交了34套。