日 本 凶 宅 保 财 指 南
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日本9命案发公寓仍满租
但……
2017年10月，首都圈神奈川县的座间市，一起9命惨案震惊了整个日本。
一名住在东京都八王子市的女孩田村爱子失踪，她的哥哥通过各个途径狠命寻找，最后在她的推特上联系上了一位名叫白石隆浩的人，结果对方告诉他：你的妹妹被杀了。
而在爱子之前，这个凶手已经杀害了8个人！
（白石隆浩）
当时年仅27岁的白石隆浩，通过网上留言引诱那些有自杀想法的少女，拐骗其进入自己房间，并趁其不备从后面用绳子绕住脖子，把人勒死（具体大门我就不展开了）……
作案地点在公寓内，这就是个凶宅！
这是一个位于小田急線相武台前站步行10分钟的地方，已经建成了30年，2层的建筑，两楼加起来6户小住户，是一个典型的木造小五。
但是事故发生之后，这套房的邻居非但没有搬走，甚至这个房子在隔年还找到了租客！
（这套房目前的租客本人）
不论是门把手，还是卫生间墙面上，都还残留着当时警方留下的消毒液、显色液等，颜色十分鬼一样，整个房间的作案痕迹还明显。但这套房还是找到了住户，最主要的原因就是——便宜。
据了解，这个木造小楼的所有6个房间的房租，都从原来的2.2万日元降到了1.1万，相当于700人民币/月，这在整个首都圈都很难找到。
但对于房东来说，突然的事故无疑是天降大锅，好好的一栋木造小楼瞬间贬值，捶胸顿足蓝瘦香菇……
发生重大的人身事故，自己的房子瞬间贬值，绝对是买房投资的一大禁忌！
日本人对凶宅是非常忌讳的，因为他们认为，人如果是含怨抱憾而亡，这个人的鬼魂就会一直在被害现场徘徊。看看之前的日本鬼片，特别是《咒怨》，讲述的就是一家人含怨被杀害，亡魂报复了所有来这里住的无辜住户的故事……
（由于网上搜到的图片过于阴森，这里就不配图了，大家自行脑补吧）
面对凶宅，我们该如何识别？
在中国国内，目前暂没有一条法律强制二手房的卖方在卖房前清楚告知买方房内发生过的情况，所以如果买到的二手房内发生过自杀、孤独终老等情况，除非你去问邻居，不然是不会知道的。
不过在日本，投资者将有法律保障，避免买到这样的“敏感房”。
不论是自杀、凶杀、孤独死（独自生活的人在没有任何照顾的情况下，在自己居住的地方因突发疾病等原因而死亡的事件）、事故死等人身事故，都需要在购房文件中写明，告知意向买主。这是写入民法典里的明文规定。
以上就是一个发生在某个在售公寓大楼里的人身事故：在2016年时，曾有一个人在11楼的公共部分跳楼自杀。
而除了上述内容，连带邻居可能是暴力团体、黑社会，周边有墓地、风俗场所等这些都被归于“心理的瑕疵”，这类属于房屋物理上没有受到损害，但会因为发生过的事件直接导致它的估价降低，一般情况下中介和房主都有义务告知买家。
这个心理瑕疵的内容，会显示在一份叫做《重要事项说明书》的文件当中，在签约之前，日本持专业执照的宅建士必须为买主讲解。
关于日本这个比国内多出来的程序，我们此前有文章介绍过，感兴趣请戳《日本的买房流程比中国多了这一步，很多人不去看房就买了》。
如果卖家隐瞒不报？办他！以最新的《新民法》规定，即使缔结了购房合同，买家也可以跟前卖主索要赔偿。
新民法实施后，卖方原需履行的“瑕疵担保責任”被废止，更改为“契約不適合責任”（直译就是“合同不匹配责任”），也就是当销售与合同内容不匹配的房产时，卖方需要承担不履行债务的责任。
在隐瞒心理瑕疵被发现的情况下，买方就可以按照民法典，以“合同不匹配责任”要求卖方/开发商履行相关赔偿。
在法院认定了“合同不匹配责任”的情况下，买方有5项权利可以实施，分别是：追加请求、代金减额请求、催告解除、无催告解除、损害赔偿请求。
新民法修订后，买家面对瑕疵问题有了更大的保障，因为此前的“瑕疵担保责任”只有在交易后的1年内发现问题，才能申报，现在是无论交易了几年，只要发现卖家知而不报，此后的一年内都能提出诉讼。
具体的权利和要求，可以参考我们此前写过的一篇文章《不是吧！这些房屋买卖中的细节，日本民法也要管？！》，有详细解答。
所以在日本，在不知道的情况下买到凶宅的情况少之又少，有制度保障能最大程度上降低踩雷的概率。
倒霉碰上人身事故？
不用慌
但如果运气实在不好，买了房子后，这栋楼才发生人身事故该怎么办？
首先要做的是，淡定。其实，人身事故在日本也是很难定性的，即使是“凶宅”，也有轻微和严重的差别，现在主要以居住者的个人感受来界定。
比如前文提到的“一房九命”事故，就是最为严重的案例，但如果是比如“孤独死”，“自然死亡”等等，这样更常见的情况，就是算较轻的。
因为“死亡”在东方文化中是很避讳的事情，即使在向死而生文化的日本，也因为顾及死者的隐私而不会披露太多细节。
所以，虽然告知心里瑕疵是必须，但是怎样程度才需要写在《重要事项说明书》中，并没有一个明确的规定。
今年2月，日本政府还针对这个界限召开过“第一届研讨会”：
不过，在司法案件的判定上，对心里瑕疵严重程度是有相应界定的：法官会综合考虑造成心里瑕疵的相关事件，它所经过的年限、入住者的使用目的、周围居民是否对案件有记忆，以及购买者的商业财产是否受到损害等因素来进行司法研判。
具体来说，就是以下这张表：
居住用的严重性要高于商用；
房屋里是一家人居住的形态会高于单身者；
而事件发生时的房屋如果不再存在，严重性也会大大降低；
当时事件的社会影响力越小、事件距今的年限越长、以及该区域人口流动的程度越高，心理瑕疵告知的义务也就越低。
在这里，我们来看一个被判定为“发现人身事故但无法解除契约”的案例，具体分析一下：
买主A在购买了一栋楼7层的某套公寓后，发现这栋大楼的4层部分在签购房合约3年2个月之前，曾发生过入室伤人事故，罪犯甚至在公寓正门的玄关处自杀。这种情况下，买主A想了解能否解除购房合约。
法院得出的结论是：不能解除契约。法院给出的裁定理由是：
鉴于犯人自杀与其妻子被伤地点属于其自家房屋内，并非整个大楼的公用部分，另外，发生事件的公寓与原告所在并非同层，对原告的房屋使用感不会产生大的影响。而随着时间流逝，即使在居民楼内或附近发生谋杀案，人们公认对此的记忆会逐渐淡薄，忌讳感也会下降。必须说，从案件到销售合同之间有大约3年零2个月的时间点，在裁定的这个意义上是不容忽视的。
在查看法院过往关于公寓内自杀对销售合同的影响的裁决中发现，从未发生过因公共区域或其他房间（而非待售财产）中的自杀而取消合同的情况。
（过往被法院裁决可以解除合同和不可以解除合同的案例）
因此可以看出：入住者对公寓的使用感、发生事故的时间距离现在的长短，这两点是判定“心理的瑕疵”严重程度的最重要指标。
另外，事故的性质也对界定心理瑕疵起关键作用，总结来看：
自然死亡＜孤独死＜自杀＜事故＜他杀。
而像文章开头提到的那个案件，在日本这个全世界安全指数最高的国家，发生的概率是非常低的。
生老病死是人之常情，但畏惧死亡也是人的本性。在任何地方投资，只要跟人打交道，这方面的风险一定存在。
不过不必因为害怕此类事情发生而畏缩不前，因为真正发生的概率相对而言是很小的。
我们能做的，是最大程度上降低“被凶宅”的概率。一是要避免选择到这样的房屋——通过《重要事项说明书》解答，二是对房客资质的认定。这部分将由我们智谷帮你专业鉴定。
而如果自己购买的房屋所在大楼不幸遭遇人身事故，也不用慌。通过合理手段保护自己的合法权益，接受可能产生一部分经济损失，如果可以长期持有，就持有长一点时间，让事故的影响力淡化后，再根据情况处理这个物件。
所以，遇到凶宅怎么办？淡定、淡定。
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