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咱们国内深谙地产赚钱逻辑的香港人，开始“抄底”日本商铺了。4月12日，《南华早报》的地产板块刊发了一篇名为《日本黄金地段店铺地产最高打七折，香港投资者被吸引入场》的文章，文中指出，即使新冠疫情爆发以及奥运会推迟影响了这个全球第三大经济体的景气度，但香港投资者仍愿意冒险购买日本房地产。吸引他们剑走偏锋的原因是，东京和大阪一些在之前还价格比较高的黄金地段店铺，现在都开始悄悄降价出售了。两周前，大阪的一家步行到最近车站约10分钟、套内面积约71平米、58年房龄的店铺以700万日元（约为46.1万人民币）的价格挂牌出售，较近期交易价低了约30％。这立刻吸引了20多个来自香港的潜在买家和日本当地投资者，向业主提交了他们的意向书。最终这个店铺卖给了一个日本当地人。另一边，位于东京中央区现已关闭的世界著名筑地鱼市场附近，一家约45.5平米的店铺挂牌6480万日元（约427万人民币）出售，比市场价格低约28％。据悉，该商店建于1980年，靠近地铁站，目前正在出租，扣除费用后，每年的收益率为5.28％。在泰国、迪拜、马来西亚、澳大利亚和英国都拥有商店、酒店客房和公寓的Polly Lo大约从两年前开始投资日本。她对《南华早报》说，“在疫情爆发的当下，我正在寻找在大阪或东京的便宜货。因为，在这个特殊时候，像我这样的买家可以拥有更大的议价空间，以及因为很多买家退场，我也拥有了更多的市场选择。”看到这则新闻时，我的第一感觉是：果真是继承了狮子山的精神，香港人真敢冒险。不过，也不是所有香港投资者都这么积极地“捡漏”。在一群积极的香港投资者之外，有的人并没有迅速行动。有个银行家最近刚拒买了一个800万日元的店铺，理由是对疫情对店铺经营的影响还要再观望看看。在新冠疫情肆虐的当下，日本全国都进入了“紧急状态”。现在，日本国内的确诊和死亡人数都超过了韩国。前日，有政府官员透露，国际人员流动的禁令将可能延长至5月底，而国家的“紧急事态宣言”也可能顺延。包括东京都知事小池百合子在内的各地知事在不断请求店铺“自行避免营业”，人们尽量少出门在家里待着。根据《日本经济新闻》的报道，在餐饮业，以居酒屋业态为中心，相继有企业全面停业。3月现有店铺销售额同比减少了近4成，如果不能营业的状态持续，企业无法预测2020财年的业绩。日本的餐饮业主要以个体户为主。我们在东京商业街头行走时，经常能看到在写字楼密集的地方，就会有不少餐饮店铺扎堆在周围。因为私人营业，每个店铺都有自己的风格，味道和体验各异，非常有趣。但随着新冠疫情在日本日益严重，连小池知事的避免“三密”、“社交礼貌距离（social distance）”成为日本网络中的热门话题的时候，这无疑正在考验这些需要人员流动、消费的餐饮业从业者。现在，到店内吃饭消费的人锐减，原本门庭若市的美食一条街，逐渐变得冷清。甚至因此，一些商家还出现无力支付铺面租金的情况。日本政府出面呼吁房企同意这些受影响的个体商户缓缴房租。所以你说，这个时候来投资从事餐饮业的店铺，是捡漏还是掉坑？还好，政府反应还算及时。面对商户的营收因为疫情隔离而减少，东京都知事小池百合子宣布对于配合政府的请求而停业的从业者将支付50万日元（约合人民币3.25万元）的“协助金”，支付对象为接受东京都的请求而停业的企业和小规模店铺。另外，ICHIYOSHI经济研究所的主席研究员鲛岛诚一郎认为，餐饮企业“如果借助租金谈判和政府的雇用调整补贴手段，可将固定费用控制到销售额的近2成”。还有4月7日，国土交通省也宣布，如果房东收到的房产租金减少或免除了租户的租金，则因减少而造成的损失可记为“损失”（此前并没有明确的规定），从而可以得到税务优惠。这位朋友2017年买了一个300多平的办公室，每月可收5万块租金。然而，她上一家租户是一家小公司，搞影视的。干不下去后，在去年11月初退了租。漏屋偏逢连夜雨，这个时候偏偏撞上新冠疫情，自那后到现在已过了半年，办公室就一直空着。经济景气的时候，中小企业以及方才所说的餐饮业的活跃度非常高，对办公场所的需求也旺盛。但一遇到现在这种出也出不来、居家隔离的情况，如果正好又倒霉前面的租户刚退租，商业地产的高回报就会被“长期空置”一再压缩。不过，相比于中国的情况，日本东京、大阪在危机中更有确定性。比如在东京中心或大阪中心的办公楼，空置率皆在1%以下。根据日本三幸投资公司的统计，即使疫情期间，东京核心5区（千代田区，中央区，港区，新宿区，涩谷区）的空置率环比下降0.09至0.41%，连续22个月低于1%，创下统计开始以来的最低值。我们掘金偶尔会推荐一些店铺（餐饮业、事务所等各行业都有），都是在评估了商铺的经营情况、稳定性和收益率之后才会上架。一来，好商铺确实难寻，二来这个市场也比较小，供应不如公寓那么多。而经过这一次的疫情，对于个人来说，应不应该入手日本这一类商业地产呢？跟国内的店铺比起来，日本的商业店铺有其独有的优势。其原因就在于日本的店铺入手门槛比香港低很多，但收益却能在5%以上。如果是在人流相当的地方，东京、大阪入门门槛约为100万港元至200万港元，但香港则至少要1000万港元。首先，中国买的商业地产一般卡死了是商业用地，但在日本的大部分店铺都是商住都可的土地，而且多数在民用住宅的一层处。其次，中国的商业地产使用年限为50年，但日本没有使用年限，土地也是永久产权。第三，中国的商业地产有大量税费（营业税、房产税、印花税、土地使用税等），而日本主要是个人所得税和源泉税（可退）。在诸如便利店、餐厅和服饰店铺的选择上，地段很重要，因为它靠的是人流和热度，来撑起店铺的客流。所以，在购买时需要认真研究地段，甚至可以当地去实地考察。但如果是类似于税务师、其他事务的事务所，地段上就没那么严格的要求。相信疫情是短暂的，那些抢购日本店铺的香港投资者肯定也是如此预期。但是，疫情或许会让人们的一些习惯发生改变——比如电子商业的兴起，取代线下的消费行为等等，这会不会对日本造成影响？如今，我们还不知道疫情会给日本带来怎样的后遗症，而这个后遗症会不会引起商铺的租金被延缴、或者“空置率”延长，进而吞噬你的收益？这都有待后续发展来验证。
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