别傻了！用北京的首付能买东京的一栋楼，立即从房奴变成包租婆
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现在在北京不是要讨生活，而是讨生存。
不仅是房价高攀不起，限购资格收紧，入户北京也非常不容易。
有位博主在一个房产论坛上闲逛，看到了这样一个帖子：
最近，掘金酱在和一位朋友聊天时得知，他一对夫妇朋友都在北京一家国内TOP 10互联网公司工作，月入5万以上，去年在望京买了一套120平米的房，首付600万人民币。
为了买房，夫妻二人一下就花掉了基本上从工作中存下的所有钱，以及向父母东拼西凑地借了点，这给两口子的生活带来不小的负担，每个月还要还5、6万的房贷。
但关键是，夫妻俩都不是北京户口，不过按照他们的缴税水平，应该过几年内能拿到。只是，那之后还有许多坑等着他们。比如，孩子上学就是问题。
在人口高度密集、资源高度集中的北京，最大的问题就是——稀缺的资源不够分。如果要上好学校，就要买一套学区房，但学区房早已是天价。
夫妻二人执着于在北京打拼，这是一件让人敬佩的事，但可以想见，在买了这套房以后，这家人债务沉重。表面上工作光鲜亮丽，生活只剩下眼前的苟且了。
掘金酱实在唏嘘。人生的选择，其实有很多种。
1北京首付
能在东京做一栋楼的包租婆
一栋楼的投资，您听说过吗？在国内这是少之又少的，因为其中涉及到不少法律灰色地带。
比较常见的一栋楼投资主要在城市的城中村里，比如广州深圳，就有不少村民用集体土地盖楼，土豪买下一栋，分出几个单间出租给上班族。
但是，这些房子的法律保障要打上大大的问号。这些楼多是“小产权”，随时可能被政府取缔。
而且你即使买了一栋楼，这土地也不是你的。要过户就把这个老楼转成了商品房，土地年限也从永久变成了70年产权。
如果让掘金酱选，我一定要这块土地的永久产权，踏实啊！但这在国内是不可能滴。
回到北京夫妇买房的话题，目前在北京，想在五环内买到一套1000万的房子，平均能买到新世纪建的80~90平米的小三房。但如果想要热门的学区房...那大概长这样：
等于说，如果北京夫妇俩打算在生了娃以后在北京上公立好小学，他们就要开始盘算在已经买了望京的那套房之后，再花几百万买一套学区房。
但其实，用他们600万人民币的首付（相当于9133万日元），在东京能买一栋楼。
掘金酱此前发布过一套房源，位于丰岛区的一栋式简易酒店式公寓，售价为8400万日元（约为552万人民币）。总共六个公寓，平均每套20平米。拿来投资，每个月能够收租48万日元（相当于3.2万人民币），回报率达到7%。
投入少于北京一套房的首付，每个月能收租3万多，而不是还贷5万多，而且这些钱还帮你买下了日本的一块77平米的土地，永久产权，只要旁边的邻居同意，你爱怎么整，就怎么整。
你要的诗和远方，就妥妥地有了。
2在东京买一栋楼，
比买一套房的回报率高
这是掘金酱考察下来得出的整体观感。
当你投入了500万以上在东京买了一栋楼之后，你拿到的净收益则可以达到6%以上。因为整栋楼有至少6间以上的公寓，平均一个公寓只要83万，而且房龄较新，如果用来长租，好地段能租到5000人民币左右，6间就有3万。
但如果是一样的一套公寓，单独销售可能就要到90万左右。
瞬间懂了。
其实，这块肥肉早早就被台湾人盯上了。在2014年，台湾人就大量进入东京，有的人一买就是5、6栋地买。
当时民宿法还未出台，但安倍的“观光立国”策略已经发布，许多人拿这些楼来做公寓，净收益居然上了10%。
这在当时仅仅投资一套公寓的投资者来说，基本上是不可想象的高回报。
台湾人为什么能这么敏锐？
一来，当地民风跟日本颇为亲近，台湾人获取日本投资情报的渠道和数量都是大陆人的五倍以上；另一方面，中国台湾和日本一样，以永久产权买卖地，这种操作和交易对于咱们大陆人来说是陌生的，但对于台湾人却是家常便饭。
所以，在2014-2015年，台湾就风靡起去日本投资一栋楼。不过我们发现，这股风潮延续到了现在。
一位台湾理财顾问告诉我：“台湾人还是都蛮希望能在日本有一套房，这可以说是一个小梦想吧。”
那么，如何找到好的一栋楼投资标的呢？掘金酱认为，“旅游”是一栋楼投资很重要的考虑因素。
一栋楼拿来做简易式酒店，或者酒店的投资方式回报率最高，而且在中日关系回暖的当下，需求是最稳定的。
日本旅游局最新数据显示，2019年7月赴日的中国旅客达到105万人次，占全部国外游客的35%，消费也是国人最多，达到全部海外消费的1/3。
而具体位置的选择，原则是：大站步行不超过10分钟，小站不超过5分钟。大站主要是JR山手线的各个站，而小站则是东京都营地铁或电车的车站。
大站或小站都要注意，既然是主打旅游，就需要找那些旅游资源多的车站，比如途径台东区、新宿区，或者涉谷区。
根据这些标准，掘金酱推出一套台东区的一栋价值900万人民币的投资楼项目（见今天的二条）。它在JR山手线上野站/御徒町站附近，徒步走只需650米（10分钟以内），楼旁就是日本最古老的公园上野公园，整栋的月租金达到5.23万人民币，净回报率为7%！
感兴趣的朋友欢迎来咨询我们专业的日本房产顾问陈意|智谷趋势（zgchenyi）。
3买楼投资
还有这些好处……
第一个好处就是——撬杠杆，而且贷款利率低至2.8%，理论上可以贷款7.5成！
贷款要求主要是银行评估。我们考察时发现，因为房产市场热，日本的“金管所”也把放贷标准抬高，不符合规范的楼不容易贷款。所以，有投资规划的您要注意，符合规定的大概有以下三点：
1. 新抗震标准的楼
2. 投资楼的用途是长租（非民宿）
3. 总价格在8000万日元以上（约为526万人民币）
接下来，用掘金酱手上的一套现成可贷款的项目给大家举个例子：
（注意：这个价格已经包括了所有内部电器、装修配套设施的成本。）
这是一套2019年3月建好的价值1.38亿日元（约907万人民币）的楼，建筑面积为184平米，10户一房公寓，而且租金都在4076人民币以上，年化收益率在6.1%。
（楼的外观和内部景观是这样的）
这栋楼的申请贷款可达到5成，也就是楼主只用了不到454万人民币就“买到了”这栋楼和楼所在的这块地的永久产权。而贷款利率为2.8%，所以每个月的收益完全能cover贷款利率，也就是每个月32.6万日元（约为2.2万人民币）。
在此，就体现出日本银行贷款利率低的好处，你买了一栋楼，每个月却能拿到手2.2万人民币，这回报率就达到了9.4%！
相比之下，买一个公寓在日本基本上是拿不到银行的贷款的，而且贷款利率也比买一栋楼来得高一些。
但高回报的前提是，你符合贷款人的资质，以及你买的楼符合银行贷款的评估标准。具体要求，请参见掘金酱之前发布的这篇文章《为了这张表，日本时间12点，掘金酱抱着电脑哭晕在东京的麦当劳……》。
买楼的另一个好处，也是许多有投资楼打算的人跟掘金酱反复提到的，就是日本的经营管理签证。
一般只要你买了一栋楼，然后写一份有根据的在日本的经营管理方案，日本入管局就会通过你的第一次申请。
但是！此前掘金酱写过一篇关于经营管理签证的文章，里面讲到因为经营管理签证的门槛低而被国人滥用，最后被日本警视厅彻查，并被入管局取消签证，而且要求犯法者永不能进入日本……
所以，要做经营管理签证，是攻山容易守山难。
首先，持签者一年内理论上要在日本待上180天，没有待够续签就会被否决。
其次，必须有经营的活动，光收房租做包租婆是不行的。因此，掘金酱建议持证者自己管理这栋楼，或者从事外贸生意、旅游导游等合法生意，以保证能获取续签。
不过，经营管理签证的福利非常诱人。拿到签证后，你就享有了日本的国民待遇：看病基本免费或者有补贴，小孩可以享受免费教育，经营也能拿到日本税务上的优惠。
按照上面那栋楼的收益，一个月能拿到手2万多人民币，再拿你买的楼中的一间房间出来住从而省去房租（这是东京开销中的最大头），基本上全家人在东京的生活开支都可以覆盖。
一栋楼就帮你挣了全部需要的花费，而你的经营活动，只是为你的收入锦上添花，如果能利用起国内的资源，你的收入还会更高。
在日本的半年中，你可以游历全日本的各地美景，缴税满足5年就能入籍，10年能永居。这对于有移民打算的投资者来说，简直是一举两得。
投入同样的钱，你在北京是讨生存，你在东京却可以按自己的意愿来活。
生活原来可以如此多娇。
虽然在民宿规范化、房产投资热和房价上涨的大趋势下，东京现在优秀的一栋楼标的越来越少，但它还是远优于只买一套房。
如果说一套房是用来做日元资产配置和赚5%左右的理财产品，那么投资一栋楼可以说是在日本这个发达国家追求真正高回报的选择。
今天，我们隆重介绍掘金日本房产（Japan_gold）的日本投资专家陈意（ID：chenyi91025），对日本房产感兴趣的朋友，欢迎扫码来撩~
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