实探坂田天安云谷！看园区商业如何破局？
作者：福贵
12月14日下午5点半，行走在坂田天安云谷园区内，华灯初上，写字楼内传来白炽的灯光，园区内的行人匆匆而过。
及至6点下班，园区开始热闹起来了，响起了打工人的谈笑声。
有些人背着包直接往园区外走去，也有些人，三三两两一起，在园区内闲逛，寻找着要去吃饭的地方。
到美食区时，已经有人就坐。
一些受欢迎的门店刚下班就需要排队点单。
天安云谷，总占地面积约76万㎡，总建筑面积达到289万㎡，项目规划有超25万㎡的商业。
12月14日下午5点半左右，到达坂田天安云谷园区，园区内已亮起灯光，从亮灯情况来看，企业入驻率很高。
交通条件
天安云谷位于坂雪岗科技城内，临近地铁10号线岗头站，附近还有多个公交站台，车次很多。
园区内部有专门的客运专线，可以直接在园区内乘车。
交通上很便捷。
客群属性
和购物中心的客群相比，产业园区的客群更加具有精准性。
天安云谷是国内首个以“云计算、大数据”理念规划的智慧园区，聚集了云计算、物联网、移动互联网等信息技术产业及智能设备、机器人等产业。
根据天安云谷官方微信号发布的消息显示，目前园区内已进驻540+家高科技企业，科技人才超4万人。
从产业分布来看，园区内的上班族多为IT行业从业者。
品牌布局
由于园区内客群的独特性，都是早出晚归的上班族，所以消费时间基本都集中在中午和晚上，品牌布局也多以餐饮为主。
整体来看，园区内汇聚了120+各类餐饮门店。
有星巴克、喜茶、奈雪の茶、梨山等10多家茶饮门店，提供了休闲的场所。
有肯德基、麦当劳、海底捞、八合里、九柄京菜、大龙燚、木屋烧烤、嘉旺、真功夫等餐饮店，不管是轻食快餐还是商务聚餐，亦或者特色餐饮，在天安云谷都能够找到。
基本上可以很好地满足园区内上班族的需求了。
现场情况
下午6点钟左右，下班时间，园区内的人流慢慢起来了。
可以发现，很多人下班后并没有直接回家，而是直接在园区内的餐饮门店就餐。
园区内的大食堂（需要工卡进入，猜测是员工食堂），从外面看，里面的座位基本都坐满了，进进出出的人不少。
从进门处贴着的指示牌可以看到，人流高峰期是在中午。
除了这个大食堂之外，其它餐饮品牌人流也很不错，比如万利记、八合里海记火锅、木屋烧烤等，甚至一些餐饮门店出现排队现象。
快7点时，可以发现一部分人吃完饭在平台广场转悠一圈之后又回到办公室继续加班，一部分人直接回家。
基本上，园区内的配套能够满足员工“食”、“行”的基本需求。
加上园区内的平安银行、建设银行、乐购超市、恒之博数码快印，这些服务配套能够很好的满足员工的常规需求。
再加上园区内设置的健身房、图书馆、电影院等休闲娱乐场所，也为员工提供了精神层面的需求。
总的来看，在需求方面，已经能够满足绝大部分员工的需要了。
不管是从品牌招商还是现场看到的情况，天安云谷的商业做得很不错，却也有一些需要注意的地方。
1）园区导航指南不明晰
园区是没有很明显的品牌导航指示的。
从现场来看，只是在一些地方放了一些导航牌，写明园区内有什么品牌。
与购物中心不同，购物中心地方就那么大，品牌排布也比较集中，园区因为一栋栋写字楼的关系，商业会集中在写字楼下，这也会导致商业的排布会分散，要找哪个品牌需要在极度相似的写字楼中分辨这是哪一栋，然后再去找你想要的品牌。
对于园区上班的人来说，园区内有什么品牌，都会比较熟悉，而对于园区新人或者偶尔去园区的人来说，想要知道某个品牌在哪，就比较困难。
就像笔者在园区门口听到一位路人问麦当劳往哪边走一样，在里面找不到路，尽管麦当劳的位置就在不远处的路口，而且还有很明显的招牌。
2）缺少健康配套服务
对于上班族来说，除了每天几顿饭之外，也需要一些健康服务，比如养生推拿、医美理疗、口腔护理等等，可以在工作之余做好保养。
就园区内看到的，仅有三家医美理疗门店：美肌工坊、觅浔皮肤管理、如释行馆，对于一个流动性不大、人员足够多的园区来说，三家门店其实并不多。
再从附近所看到的情况来看，门面看起来比较正规，能够让人放心的健康理疗店比较少，园区内的理疗店也可能吸聚周边住户前来。
3）细节问题
在现场可以看到，有些地方做了一些打卡点，但是一些美陈装置已经倒在一旁，没有进行维护。
还有的打卡点地面铺设的彩纸已经被踩得坑坑洼洼的，一方面可以看出有不少人拍照打卡，另一方面也能看出运营方在设置了打卡点之后就没有进行后期管理。
像2栋楼下的机甲大赛场馆，没有开放，透过玻璃可以看到灰尘已经很厚了，除了在比赛的时候用一下，平时也可以作为上班族休闲娱乐的场所。
此外，导航指南也需要及时更新，有些新进品牌或者已经关门的品牌需要及时在导航指南上显示出来，而不是等着消费者自己去发现。
相较于购物中心来说，产业园区商业属性会更加明显，直接为某一特定群体服务，会更加纯粹。
同时，也是因为产业园区的特殊性，消费者总体上变化不大，人员流动小。
这就对运营方的运营要求更高，需要更好的去维护园区内的客群。
从人性层面来讲，人都是有好奇心的，对于新事物都会有猎奇的心理，对于上班族来说，待的时间最长的是出租屋和办公地，时间久了也就会对常见的东西形成习惯，慢慢的会提不起多少兴趣。
就像去一家餐厅，第一次吃觉得是人间美味，等到吃的次数多了，也就慢慢习惯了，如果隔一段时间吃一次，那就永远都是美味。
这就需要运营方在品牌招商方面做出合理调整，人气不足的品牌需要及时替换，一方面是为消费者提供更好选择，保持顾客的新鲜感，另一方面也是保证整体商业调性，能够共同发展。
产业园区需要企业的集聚，企业的基础是员工，员工除了薪资还需要各种配套服务，多方需求相互融合才能形成健康的生态链。