香港楼价连涨21个月背后暗藏啥危机？
都说内陆房价上涨太疯狂，却不知香港楼市已连续上涨21个月。2月3日，据香港大公报消息披露，香港楼市高速列车越开越快，去年香港私人住宅楼价及租金指数升幅均为五年最大，各录约14.8%及7.9%。楼价连升21个月，且连续14个月创新高。
现在香港楼价和房屋租金都涨到何种程度呢？在实用面积约1076平方英尺以下的三类中小型单位，去年的升幅与整体趋同，即约14.1%至14.8%不等；其中九龙及新界区的A类单位，约40平方米)以下的单位平方英尺价已升至约1.28万及1.204万港元不等（约人民币11万/平方米左右）。
至于租金指数方面，上月指数为187.3点，按年上升约7.9%，也是过去五年最大升幅，较前年的仅1.4%升幅，急飙4.6倍，其中A类单位的升幅更达9.3%，跑赢平均数值，如港岛此类单位的平均单位平方英尺租金已升至44港元，这让更多人惊喊租不起。
事实上，香港楼市出现连续上涨的原因主要有二个：一方面，受到内陆房地产政策调控的影响，一大批高净值人群更看好香港楼市的发展，导致大量内陆资金流向香港的股市和楼市。所以香港恒生指数走势一路向前，而楼市涨幅也是一骑绝尘。
另一方面，土地资源稀缺，是香港房价涨易跌难的原因， 香港陆地面积约1104平方公里，常住人口有737万人，人口密度全球第三。狭小的土地面积，成了香港房价被恶炒的重要原因。人们对香港的印象是地少人多，土地不够用。但其实香港有大量土地，只是香港政府与内陆政府一样，都非常吝惜土地供应。
实际上，香港吝啬土地供应也不奇怪，由于历史原因，香港是中国的特别行政区，面积已经被固定，土地是用一块少一块，不像内陆城市，空间不足还可以通过吞并的方式来扩充，比如2017年杭州将临安撤市设区，青岛将即墨撤市设区等。香港政府一直对土地市场供应不多，就造成了土地长期供不应求的现象。
而针对港人的租房难、置业难的两难困境，市场人士呼吁特区政府放宽楼市辣招。不过，特区政府担心的是当楼市出现大逆转时，会对香港的金融体系及经济造成巨大冲击，但是若是放任房价和租金上涨，那么也会影响到香港民众生活和经济的健康发展。
从历史来看，香港一直以高房价高楼价著称，尽管香港金管局自2009年10月至去年5月先后推出了八轮逆周期措施，住宅物业按揭乘数也一再收紧，但这丝毫没有阻止疯狂的楼市。数据统计，楼价已连续上涨21个月，同样成为了历年来最长的一次主升浪。已导致了越来越多居民连首付款都无法筹足。
现在问题是，香港楼市有可能连续上涨，但不可能永远上涨吧，所以大家都在担心，香港房地产泡沫如果破灭97年的危机又将会重演。那么，目前香港的房地产背后究竟暗藏着哪些隐忧呢？
首先，面对很多市民声称连首付款都拿不出。有学者建议特区政府可先针对有负担能力的一群，如月入5.2万至6.7万港元的中产人士，合理地放宽按揭成数，以助其完成购房置业梦。
但是，我们认为，香港房价之所以连续上涨，主要是杠杆率过高，如果再允许可进一步加杠杆，香港的房地产泡沫将更加严重。现在应该提高首付款比例，而不是将二成首付降至一成。因为一成首付等同于没啥保护措施了，这对未来香港的房地产金融带来很大隐患。
再者，现时的低息环境令买楼人士觉得本身有能力供楼，香港中长期房贷利息通常是2.5%，一般按揭期限长达20-30年，目前港币与美元挂钩，而美联储正在开启加息进程，而一旦美元利率正常化，港息上升，置业人士就应要考虑本身是否有能力负担，届时，当大家都无力承担高昂的房价和利率成本支出时，90年代末的房价泡沫又将重新上演。
最后，香港政府长期依赖土地财政，会导致实体经济空心化的后果。香港政府财政收入主要依赖于房地产，而不太重视实体经济的发展。同时，香港土地财政收入对房地产行业的依赖性非常高，大概有一半以上的财政收入来自房地产行业。如果香港房地产泡沫破裂，土地财政不济，其他实体经济又处于空心化状态，那么香港经济将会出现较长的衰退期。
香港楼市连涨21个月，这让港人惊呼连首付都付不起。尽管港府出台了一系列的“辣招”予以调控，但结果是陡劳无功。其实，香港楼市的上涨主要是内陆投机资金的涌入，以及土地资源供给不足。目前香港楼市既有首付比例过低的风险，又有房贷利率偏低的隐忧，更有一旦房地产泡沫破裂，实体经济无力支撑经济的危机。所以，表面形势不错，但实则是危机涌动。