各位投资小伙伴们，说完了上次的货值分歧系列，今天咱们来探讨一下股权退出中的土增税分歧，唠唠背后的小故事~
因为这个比货值分歧要复杂多了，没有财务税务基础的很容易被绕进去，因为这种测算前提略微有些变化，就会发生千万级税费的影响，一不留神就掉进去了，废话不多，今天咱们来分析分析吧~相信所有的公司对于土增税计算都有现成的计算套表，大家沿用多年深信不疑，把技术指标、销售和成本数据录入之后，会自动生成税费数据，便捷简单，大家不会去琢磨背后的计算逻辑，因为这就是被实践检验的真理。然而，模拟清算中，你会突然发现：“真理对于一般的计算套表彻底不灵了“，合作方也有他们视为真理的税费套表，同一个项目数据录入后，结果大相径庭。大家互相检查对方的公式链接寻找对方的错误，僵持不下的时候，对税法的基础描述进行咬文嚼字，逐字逐句的抠，认真的样子自己都被感动了……下面进入正题，探讨分歧点之前，咱们先来看下税局使用的税费申报表。同一房地产项目中既建造普通住宅、又建造其他建筑物进行清算的情况。应按普通住宅、非普通住宅、其他类三个类型分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，分别计算土地增值，如何归类、如何计算对应收入、如何扣除对应成本等就成为大学问。因为不同前提下计算出来的土增税差距十万八千里。为什么会扯这个清算节点呢，因为这涉及到成本取票率等计算前提，也就进一步决定土增税金额以及股东利润分配的金额。项目土增税清算的时间，根据实际操作经验很多是在项目竣工备案后半年，二者确实这也是有政策依据的。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售面积已出租或者自用的。可以看出项目竣工之后就达到土增清算的节点了，对于税源紧张的政府，竣备后半年清缴土增税是一个比较符合实际情况。操盘方意见：竣备后半年的状态，我们有什么成本数据就用什么成本数据，这是比较公允的，事实求是而已。资金方意见：我们模拟清算，考虑的是全盘概念，竣备后半年不是项目结束状态，土增税会偏大，所以我们对这个前提不认可。老岳PS：这种情况怎么办？签订合同之前没考虑到这个因素，双方无明确约定，现在双方僵持不下，现在只能一轮轮的碰，直到达成一致为准。那现在老岳提醒大家了，以后再签合作合同，要提前考虑好并做好约定。大家都知道，土增税的计算是通过计算房地产转让总额和扣除项目金额之间的增值率计算得来的，计算扣除项目金额是要凭票说话的，取不到税局认可的发票，其他都白搭。刚才咱们说过了，实际土增税清算的时点是竣备后半年。根据常规的总包合同，此时操盘方总包支付比例为85%，成本取票率远远不足100%，也就意味着可扣除的成本偏低；操盘方意见：以事实为标准，这个不算不厚道，历史项目都是这么执行的，现在不能因为项目合作了计算方式就变了；资金方表示：你们未能取得100%的成本发票，是因为资金支付节奏太慢，这不能成为土增清算成本取票率的原因。老岳PS：按照行规，工程竣工之后质量保证金都是要扣除的，一般是5%左右。2010年05月26日，国家税务总局网站特意做了说明：房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后。根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。因此商业计划书测算中，建议成本取票率最高95%，否则操盘方一定会吃亏，提前筹划，提前考虑，免得事后扯皮。现在咱们来说说大有学问的拆分方式，大家可以看下咱们最开始的申报表的三个分类。按照税法容积率1.0以上且144㎡以下的小户型住宅列入普通住宅，1.0以下低密产品或144㎡以上的大户型列入非普通住宅，像地下室、商铺之类的产品，收入和成本要计入其他类；这里最有分歧的就是车位了，人防车位咱们稍后分析，这里先说普通车位。正常情况下，普通车位不属于住宅产品，应当归为其他类中，实际操作中因为车位收入少，成本高，增值率低，计算下来没什么土增税。而住宅产品收入高、成本低，增值税很高，因此很多开发商会想办法把车位合并到普通住宅中进行计算。尤其对于一些车位难以销售的区域，车位经常会绑定销售进行合并清算。毕竟合并清算是有利的，因为地上住宅增值率高，地下车位增值率低甚至负增值率，合并计算有利用降低税负。《廊坊市地方税务局关于土地增值税清算若干政策执行口径问题的解释》明确规定：对于促销赠送或销售地下车位使用权的情形，按销售总价款一并核算，收入不再区分，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。操盘方意见：按照政策车位归为其他类属于合理要求，模拟退出的时候，住宅基本销售完毕，但是车位大部分没卖，所以车位没办法参考政策按照最理想状况合并计算。资金方意见：合并计算有利于降低税负，总之现在要想办法合并计算，行不行的不是你操盘方说了，咱得论道论道。老岳PS：如果想要合并计算，一定要有销售合同证明是一并销售的，对于明显已经卖不出去的车位，不如早点赠送促销，至少成本还能分摊。最开始这个问题，是合作方好几次地反复询问，一直说我们的分摊方式不合理，刚开始还有点没反应过来，其实大家如果看完问题三，这个问题相当于也就解决了，只是换了说法而已。这里所谓分摊到地下，就是把地下车位和地下室等归为一起划为其他类（纳税申报表第三列），单独计算增值率和土增税。分摊上到地上，就是与住宅一起归为普通住宅类（纳税申报表第一列）。很明显，后者比较有利，毕竟允许将地下业态归类到地上业态合并清算，则会大幅增加可抵扣成本。老岳PS：道理与分歧点三一样，聪明的小伙伴不必多说。根据税法规定， 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按照以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除2、建成后无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本费用。只有取得移交的手续资料，才能扣除成本，否则该部分的成本不能扣除。这里要提醒的是，公配因为本身没有收入，因此成本要分摊到可售的物业类型中。举个例子：某项目土地外的开发成本为7.7亿元，建设总面积 21万㎡，可售面积19万㎡（扣除公配1万㎡+人防1万㎡）。假如公配与人防等其他都可移交，那么19万可售面积可扣除总成本应该是7.7亿元。如果公配不可移交，那么可售面积实际可扣除的成本要减少为7.3亿元。老岳PS：这个双方分歧的道理大同小异，资金退出方不会考虑这些前提，但是剩下的操盘方却不能不考虑，否则就会把所有风险留给自己，吃哑巴亏。这个道理和公共配套的道理，基本是大同小异的，人防车位发生了实际建造成本，但是是否可以成为可以扣除的有效成本，那就得看移交手续了。作为不可售车位，按照政策要求是要移交政府，实际操作中，政府很多时候并不会提供相应的接收手续。按照人防办使用手册，防空地下室的维护管理责任，未使用的由建设单位负责，已使用的由使用单位负责。这样一来，不提供接收手续，税局也就不承认这部分成本，赠加的土增税也就成为企业负担了。总包合同执行中，避免不了索赔事项，对于留下来继续经营的操盘方应该充分考虑好潜在的风险，毕竟一旦资金方退出，剩下的风险都是自己的。基于以上前提，双方对接过程中，财务准备了多版数据，各种测算前提的排列组合。当然了，以上各种分歧，其实风险各不相同，相对而言，取票率问题、车位成本的问题最大风险最高，如果不能全部争取下来，各位记得抓重点突破哈！
