北京商办市场到底有没有未来？
北京住宅市场在静待政策出台之际，商办市场却貌似迎来一个小阳春。
当然首先悸动的是小商办（原为商住），虽然经历去年3.26之后，商住市场遭遇全面打压，一年间成交量大幅衰减90%以上，二手商住房价下调了30—40%之多，但随着市场和买方心理的变化，如今小商办却正在回归其应有的真实价值。
小微企业的增多，小面积、低总价的诱惑，相较于住宅更有竞争力的价格，以及长期租金回报率的理想，让位置突出，拥有轨道交通便利的小商办项目再次受到市场追捧。
与此同时，大商办市场也在发生积极的变化。
根据戴德梁行发布的北京2018年一季度写字楼市场的报告显示，北京五大核心商圈空置率环比下降0.6个百分点至2.9%，为近两年最低值。受市场持续活跃的影响，全市季度净吸纳量达28.2万平方米，同比增长95.5%。
数据来源：戴德梁行
一季度，北京甲级写字楼市场租金进一步小幅上调，全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币391.3元，同比上涨0.8%。
北京商办的租赁市场近几年一直健康而稳定，再也没有出现过十年前金融危机时的大幅波动。从2016年开始，无论是否为核心区域，只要是新入市的写字楼项目，都会被快速吸纳。
仅2017年上半年就有十几个面积需求超过7000平方米的成交，而被压抑的大客户需求释放一直持续到年底，新项目在3个季度内基本都能租满。
接下来，大家普遍忧心的是大商办的销售问题。
北京纯写字楼市场比较冤，本来处于正常发展的轨迹，却因3.26遏制商住的政策而被误伤，其中最为关键的影响因素是购买资格的限定，改变了客户的结构。
在2017年之前，有四类客户为可售写字楼的主力构成，即：国企、央企，上市、准上市公司，私人投资客，高净值私人客户及民企。
但在3.26政策之后，以私人投资和高净值客户为主的个人购买被拒之门外，而民企也多为老板贷款购买，如今则只能用公司、企业全款买入，杠杆的消失和资格收窄，让至少一半的需求无法释放。
由此导致的连锁反应是，其中一部分客户转而投向了高端住宅市场，徒增调控压力。所以，『地产营销人』一直认为北京商办政策应该做出适当微调，让这个有助于实体经济的细分市场恢复活力。
放长眼光，整体的看，北京商办市场在经济持续繁荣，人才不断涌入，以及新总规带来的历史机遇下，还是积极向好，充满潜力的。中间的磕绊在所难免，抓住演化的特征和未来的走势才是关键。
无论租赁还是出售，北京商办市场都在呈现出以下几个主要特征：
1、非核心、去中心
北京已经从五大商圈逐渐往外扩散成多个中心，去中心化趋势非常明显。
2017年，北京写字楼整售分布在以石景山、通州、丰台、昌平等为主的新城区，成交量占整体的44.1%。从供应看，未来两年北京写字楼市场预计将迎来300万平方米新增供应，非核心商圈占比为67%。
来源：楼库办法《2017年北京写字楼生态报告》
“非核心，去中心”的原因有三个方面——
第一，轨道交通系统发展非常迅速，北京的地铁里程数已经排在全球前列。第二，每个区政府都要培育自己的支柱产业，打造新的商务区，楼宇经济必不可少。第三，各种类型的企业层出不穷，对办公楼空间、成本都有不同要求，因此就导致了由中心向外面扩散的选址布局。
2、高科技、互联网
不可否认的是，高科技互联网行业正在成为北京写字楼出售和租赁的吸纳大户，特别是去年北京在定位为“科技创新中心”之后，相关行业的发展更加蓬勃，对写字楼项目的需求更加旺盛。
第三产业对北京写字楼市场的成交，起到关键作用，而金融业、高科技产业、信息产业是北京第三产业产值占比排名中的前三甲。从客户需求的行业划分上讲，金融、IT业不仅高歌猛进且后劲十足。
来源：楼库办法《2017年北京写字楼生态报告》
这一特征，在世界级城市英国伦敦亦有相似性，在伦敦金融街，去年高科技业和金融业吸纳的办公面积占新增面积34%，远远超过现代制造和其他服务业。
去年四季度，北京知名独角兽科技企业滴滴出行，租赁人工智能产业园27,608平方米的面积之后，在今年一季度又继续新租万集空间大厦11,000平方米的面积。
而近期在风口浪尖上的另一家互联网巨头——美团，几年间在望京从5千平米的租赁面积扩充至如今5万平米，企业发展速度惊人，其办公需求胃口也大的惊人。
今年的利好消息是，随着证券市场的改革深入，纷纷在海外上市的高科技互联网企业有望以绿色通道方式回归A股，占据独角兽企业近乎一半数量的北京将大受其益，写字楼市场的需求井喷之日可待。
3、新高度、新物种
对于一个打算入驻新兴区域的企业来说，怎么判断核心区位，识别商办项目的价值，最简单的指标就是看“高度”。
最高的写字楼建筑往往都是处于商圈核心，就如通州最高的写字楼一定在运河商务区，朝阳最高的写字楼一定在CBD，西城的高度则由金融街决定，丰台的高度未来要看丽泽商务区。
不过在北京新总规中，提到要严格管控高度在100米以上的超高建筑。据悉，CBD未来新建楼宇高度已经进行了限制。譬如：此前规划高度为220米的楼宇，或许日后需要调整为180米、150米，甚至100米。
所以，在“非核心”找“中心”通过了解商办项目的区位和建筑高度，基本就能锁定最有价值的项目。
另外，高科技互联网公司的兴盛崛起也带动了商办产品的创新和办公模式的再造。
办公空间的个性化、功能复合化、业态丰富化，以及增值服务的纳入，节省了企业开支，增加了员工便利。办公生态链塑造的“新物种”成为商办产品迭代的标签。人性化并富有趣味性，成为当下企业更易于接受的办公理念。
由此可见，北京商办市场的未来是围绕着区域去中心化、服务科技互联网、通信、新能源等高新技术企业为主体，用创新产品和增值服务加速驱动的市场。
北京新总规中，提及的“三城一区”就是体现科技创新中心功能定位的重要承载地，其中位于昌平的未来科学城扮演了十分重要的角色。
如果留心会发现，现在的“未来科学城”与原先的“未来科技城”有一字之变，这一改变的背后，是其在功能定位上的“三个转变”：由建设央企人才创新创业基地，向建设全国科技创新中心主平台转变；由服务保障央企创新，向促进多元主体协同创新转变；由单一功能区建设向多点支撑、全域联动转变。
而今年即将推出的位于未来科学城地标商办项目——保利·未来大都汇，最高写字楼建筑达157米，谓之“天空之城”。
保利·未来大都汇作为园区最高建筑群，位于核心岛的中央，与周边低密度的文化中心、展览中心、体育中心等文化建筑相得益彰。北侧面向温榆河湿地公园，以区域制高点的维度打造未来门户。
在3月29日，由保利·未来大都汇举办的首届科学艺术节上，保利北京副总经理朱凯深刻诠释了该项目的打造理念——
“可以预见未来城市一定是具有极高科技的产物。它会解决一些当下人们所思考的痛点，譬如企业如何更高效的在一座建筑里获得所有需要，微型企业如何更快的生长等问题，人在城市中的生活如何更加丰富。这些是这个时代所必须面对的问题。天空之城是可以帮助解决这些问题的未来建筑。我们相信它会是未来城市的模板，会是城市更美好的明天。”
保利·未来大都汇处于三横三纵的交通网络中，属17号线地铁上盖商务综合体，总建筑66万平米，除了拥有5A级办公场所，还具备乙级办公和适合微创企业的共享办公空间。
商业上，下沉式亲水商街、shoppingmall等构成了昌平区域内最大的购物场所。五星级商务酒店、保利影院、保利商城等优秀业态，将其打造为一座真正的垂直生活城市。
保利·未来大都汇这座天空之城包含了3.14公里的纯自然滨水的生态环境，以及适合众多企业与人类生活之间多业态社会生态圈。
具备了各种办公类型与科技服务的未来大都汇，拥有完美的生态环境，与垂直城市概念，兼容美好生活和轻松办公的场景，是各类科技企业成长与生存的最佳平台。
『地产营销人』深切感到，进入2018年的北京楼市，处于大变革、大解构的前夜，不仅住宅市场分层精细，各指所需，连商办市场也在乾坤大挪移，四面开花、处处精彩。
商办有没有未来，取决于实体经济的转型，倚重于政策的培育，更在于开发商产品的突破，力出一孔，方见曙光！
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