这个即将入市的项目，也许是石景山最后一个限竞房！
5月快结束了，临近成交数据出炉，很多人开始不淡定了。
担忧来自于北京二手房签约数据的回落。虽然尚未到月底，但根据前几周的表现，5月环比4月大概率会呈现20%左右的下滑。经历一个小阳春之后，楼市是不是又开始下行了？很多同业征求『地产营销人』的看法。
就今年市场来看，用二手房去推定行情冷暖，并不适宜。由于新房供应加大，包括纯商品房、限竞房、共有产权房等多类型选择的增加，很多购房者不再把二手房作为第一选项，优先买新房变为主流置业观念。
新房住宅成交并不差，2019年3月、4月，包括5月，新房月均成交套数皆在2000套以上，二季度超6000套的成交量比去年高出1000套左右。如果说去年上半年市场不错，那么今年只能用更好来形容。
因此，现在就给出楼市下行的判断为时尚早，至少我们要等6月数据出来再下结论。
还有一个大家关注的问题：怎么看待不限价住宅地块的增多？
从去年远郊区不限价地块零星出现，到今年孙河、石景山等热点板块不限价地块开始供应，『地产营销人』认为这是楼市回归常态，趋于健康的表现。供应层次的丰富，为需求提供了更多选择，对购房人绝对是一件好事。
不过，从另外一个角度，不限价也为当下限竞房提供了套利机会。昨天，孙河不限价地块拍出，近7万/平米的楼面价，预示孙河未来重回10万+的可能。
接下来石景山不限价地块的竞拍，也将改变区域市场格局。对比之下，邻近限竞房的性价比会更加突出，成交量会得到强力刺激。其中，隐现的置业机会值得购房者把握。
看清形势之后，再说回当下的限竞房市场。
纵览今年市场格局，限竞房可以用“262原则”辨识，即：20%头部热销项目，60%中部顺销项目。20%尾部滞销项目。
前20%是市场关注度最高，资源和产品都十分出众的新入市项目；中间不少是去年开盘项目，声量虽弱，但顺销态势不错；处于尾部的则在艰难去化中。
成为头部明星，叫好又叫座，是每个限竞房追求的目标，但在激烈竞争下，其实很难做到。
『地产营销人』最近的体会是，随着购房者专业性的提升，对项目“价值颗粒度”的敏感性越来越高。
从被概念化卖点吸引，到实际精微处的考量，价值颗粒度正在成为筛选头部项目的标准。
在这里，“价值颗粒度”究竟指的是什么，下面展开谈谈：
1、多维论证的地段含金量
去年限竞房少时，外界惯用环线去定义地段价值；今年具有环线优势的项目增多了，市场开始用板块和环线叠加的方式做进一步筛分。大家发现，地段价值的颗粒度变细了。
不过，即使按照“双维界定”，在当下市场也不能轻易分出高下。这种情况下，『地产营销人』还会再辅助其他维度去综合论证。
比如：板块和环线固然都不错，但长安街以北的项目显然比以南更优，这里面蕴含着区域积淀和市场共识的问题。另外，如果都在城六区，之前供应不足的区域比一直供应充裕区域要更加稀缺，这里面隐藏着热销密码和升值潜力。
当然，每种地段都有簇拥者，不能简化排序，但区别在于，能经得住多维论证的项目，其地段价值往往会得到跨域客户的认可，这种吸附力会造成一房难求。
2、产品博采众长中再进阶
为什么今年新盘更容易热销？抛开禀赋因素，产品在去年基础上不断优化、增强是关键。
以户型为例，去年限竞房户型的前浪被今年新品的后浪全部拍在了沙滩上。户型设计不像制造芯片，只要有更好的解决方案，复制和超越都是以极快速度完成的。
同样的面积下，做出更多的功能，同样的功能下，做出更小的面积、更低的总价。从90平米三居一个卫生间，到两个卫生间，再到三面宽朝南，颠覆性创新和空间推敲不断细化了产品价值的颗粒度。
另外，由于经过大量成交验证，开发商也逐渐领悟了客户的痛点和需求的趋势，即使在7090限制下，户型配比和产品配置都更加精准到位。这就让喜新厌旧的客户有了见异思迁的理由。
3、资源不浮夸追求硬核
客户的购房理性还在于对配套资源的落地识别。很多项目在宣传时罗列的一众配套设施，其实经不住客户的丈量推敲。
说有地铁的楼盘，其实地铁站在一公里之外，步行无法可达；说有名校的项目，其实名校只在辐射范围之内，非贴身距离谁也无法保证可顺利入学。
所以说，配套资源的浮夸已无法蒙蔽客户的双眼，只有拿出真正硬核的、无争议的价值，才能彻底征服购房者的心。
由此看到，地段、产品、配套的价值颗粒度才是限竞房能否晋升头部的决定性要素。限竞房不再是依靠单项突围就能成功的市场，只有全能选手才有机会进入下面的赛程。
问题是标准如此之高，下一个全能选手何时出现？
近期，伴随石景山一紧临五环项目的亮相，限竞房头部阵营中有望再增添一员！
这个备受市场瞩目，在今年初由首创+新城拿下的石景山西黄村地块，刚刚公布了案名——禧悦学府。
6.2万/平米的限价，位居西五环沿线，长安街以北叠加传统西山和苹果园板块，多维论证的地段价值，让该项目一出生便具备了红盘范儿。
禧悦学府是在售石景山项目中距西五环最近的项目，且有永引渠南路、田村路、八大处路、阜石路等多条主干道环伺。
值得一提的是，该项目距离地铁6号线西黄村站约300米，与苹果园交通枢纽仅2站地，未来地铁S1号线（磁悬浮）将在苹果园站与地铁6号线、1号线形成交汇，通往全城亦十分便捷。
另外根据规划，为保障冬奥会和新首钢改造，两条重要道路的修建将让禧悦学府与海淀、西城的关系更为紧密。
一是石景山区19年重点项目——永引南路，西起金顶北路，终点西五环路，按计划2019年12月底建成通车；二是西外大街西延工程，将从东翠路东侧向西一路延伸到西五环路，与杏石口桥相连，规划于2021年完工。
轨道+干道，细密穿插的交通网络，步行与车行随意切换，让项目地段价值的颗粒度清晰可见。
在配套资源上，禧悦学府相当硬核。据悉，北京大学附属中学石景山学校新校区与项目一路之隔。
该校位于6号线西黄村地铁口，总占地3.9公顷，将建成拥有72个教学班、高端优质的现代化学校。新校区已经列为石景山区重点建设项目，北京大学专家参与设计，将于2020年底竣工。
说到这里，禧悦学府案名的由来就不言而喻了。
至于大家最关心的产品，『地产营销人』尚未获得更详细的资料。不过，从几个网传的户型图看，禧悦学府产品面积控制的比较紧凑，有75平米的两居，89平米的三居，120平米和135平米的四居。
在户型设计上，该项目集限竞房优质产品之大成，不仅平面布局合理，功能齐备，且还有微创新之处，譬如：几乎所有户型的南向房间都带有飘窗，扩展面积相对丰富。135平米的四居甚至还设计了储藏间，这种细节在其他限竞房项目中并不多见。
石景山是这几年北京楼市热度最高的区域，积压已久的需求瞬间释放，区域核心板块5年仅供应3688套住宅，基本实现开盘售罄。
禧悦学府，也许是石景山的最后一个限竞房项目，头部潜质显露无余，其全新亮相十分值得期待。
统计截止2019年5月20日 石景山首钢、玉泉路、苹果园三板块
6月初，禧悦学府接待中心即将开放，据悉这是北京第一个用地铁站作为售楼处的项目，创意之新颖，构思之奇特，值得诸位前去一鉴。
最后，『地产营销人』想说的是，作为购房者，当你面对层出不穷的好项目，不知该如何选择时，可以用“价值颗粒度”原则去筛选，化繁为简，先人一步，稳操胜券。
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