回归北三环，北京楼市暗藏的“小趋势”
今年，身边有不少朋友想把房换到内城，面积宁可小一点，也要住进四环，这确实是一个值得关注的现象。譬如，一位朋友去年将工作换到了中关村，他与爱人一直住在结婚前在南六环买的房子中，虽然两居基本够用，但如今上班距离太远受折磨，且还要面临有了小孩找好学校的问题，所以有很强的意愿把房子置换到内城。『地产营销人』建议他去看看二手房，毕竟疫情后楼市时机不错。但朋友说，如果能买新房，就尽量不选二手。最大的问题在于，内城中，特别是一些拥有教育、公园等特殊配套资源的区域，二手房太过于老旧，品质完全无法接受。这些房龄大多在20年以上的二手房，建筑立面破损，小区内乱停车，几乎没有物业服务。且户型严重过时，包括：无窗客厅，窄小厨卫，过道浪费等普遍问题。
仅从房屋品质来说，内城很多二手房还不如他首次“上车”的小户型。虽然是置换，可以忍受面积不增加，但品质不能下降太多。如果以大幅降低生活标准为代价，也就失去了换房的意义。另外，找二手房也是一件极其耗费精力的事。由于工作很忙，确实也没有太多时间天天看房，如果有新房就省事的多，毕竟是与开发商交易，无需接触中介和卖家，购房过程简单快速。『地产营销人』听完朋友的倾诉，意识到一种很有代表性的置业趋势：在30—40岁左右的买房人中，潜藏着向内城回流的买房趋势。当年为了在北京扎根或者做结婚准备，在预算很少的前提下，将就在较远的环线外置业上车。住了几年后，逐一完成人生大事——结婚、生子、跳槽、升迁，当有了一定能力之后，就有往内城迁移的意愿。这种内城迁移，并不是追求更大居住面积的享受，而是大多考虑子女或工作本身的需要，方便的交通，成熟的配套，优质的教育等，可大大减少奔波并缓解临近中年的压力。完成这次置换，至少要居住十几年之久，覆盖孩子从小学到高中的教育周期。然后等子女考上大学，这波买房人才有了随心所愿再次改善的想法。到那时，如果条件允许，可能就会完成置业的梦想，把内城房子留给孩子，自己到近郊买一个带院的别墅住一住。这样看，每一个买房人在家庭生命周期中，都会有一段与内城房产结缘的过程，在这里攀升事业的高度，给孩子创造良好的教育环境，获得人生进阶的动力。居内城，非易事。如果把四环内作为内城的话，通过数据可以看到，新房供应寥寥无几。根据『地产营销人』统计， 2017年，新房供应套数为1649套；2018年，供应套数为3349套；在2019年，供应套数仅801套，与整体新房住宅占比从7.53%下降到1.6%。也就是说，去年北京每新增100套新房住宅，只有1套在四环内，足见数量少的可怜。
那么，如今在四环内还有没有新房？进一步说，还有没有中产阶层买得起的新房？『地产营销人』上周就亲自考察了一个楼盘。于朋友来说，完全满足需求，对很多想迁移到内城的家庭而言，也是很不错的选择。700万起，在北三环元大都遗址公园旁，买一个外立面全石材的，高品质准现房小豪宅，对想迁移内城的朋友来说，是一个千载难逢的机会。如果想在周边淘选二手房，就像前文所说，老破小为主流，无法接受其居住品质。如果想扩大范围找二手次新房，更远一点的太阳宫，有点品质的房源单价在13万以上，总价轻松破千万，这个门槛难以迈过。
我们知道，最近一周北京在“开会”，中央对于楼市态度，重审“房住不炒”。但房子本身具有的投资属性，没有一个购房者不在意。内城的房子是兼具自住与投资价值的最佳标的，对于北京书院来说，尤其如此。该项目占有的不可复制的资源，让北京几乎所有楼盘都会艳羡。
北京书院位于中轴线以东，距离北三环仅800米，元大都遗址公园北侧，是区域中唯一在售新房。项目西侧300米就是地铁5号线与10号线换乘站—惠新西街南口站，东侧13号线和南侧正在建设的地铁12号线距项目不到1000米，12号线预计2021年通车。因此，北京书院到达东单王府井，金融街、中关村，CBD等核心商圈都十分方便。值得一提的是，项目距西城最牛的德胜学区非常之近，到育翔小学和三帆中学仅有6公里，对很多为孩子上学需要迁移内城的家庭来说，北京书院是兼具方便和品质的最佳选择。当然，项目周边教育资源阵容也很豪华，是朝阳区高校集中的文化高地。八大学府汇集于此——对外经贸大学，中央美术学院，北京化工大学，北京中医药大学，北京联合大学，北京服装学院，北京工业大学艺术设计学院，中国艺术研究院。
除此之外，还有惠新里幼儿园、对外经济贸易大学附属小学，南侧是樱花园实验学校，尽享内城优质教育配套。在医疗方面，从北京书院步行约500米即可到久负盛名的中日友好医院，附近还有北京中医药大学第三附属医院、安贞医院等著名三甲医院。
当然，北京书院最珍贵、最稀缺的资源是南侧可俯瞰的元大都遗址公园。元大都公园是在有七百多年历史的元大都土城遗址上建起来的，公园全长9公里，总占地近85公顷，是北京城区内最大的带状公园，属于全国重点文物保护单位、国家4A级旅游景区。
公园内最具特色的当属每年一届的海棠花节，海棠花节是与香山植物园的桃花节、玉渊潭的樱花节并称的北京春天最美的三大花节。跑步、遛弯、赏花、观水，下楼即可畅游，元大都公园俨然成了北京书院的“门前庭院”，这种自然资源即使北京顶豪也未必能享有。
再看品质，北京书院从最早蓝图规划，就提出 “建筑全生命周期计划”，从建筑地基开始，对整体建造标准进行升级，目标打造“百年建筑”。据了解，北京书院建筑施工每平方米钢筋含量达到75公斤以上，混凝土甄选远超一般住宅C50-C55标号混凝土，实际钻芯强度更是高达C80。
建筑体结构上，项目增加了暗梁暗柱和楼板、墙体的参数，从而大大增加了建筑强度。外立面通体采用A级“樱花红”干挂石材，石材之间的缝隙胶也是选用全球最好的美国进口道康宁品牌991型号胶。
不仅如此，北京书院还与国际顶级品牌合作，打造“高定版”门窗系统。入户门是北京书院寻访全球木质门行业最顶级的品牌厂家，反复比较切磋，最终选择的“VANTIS·梵蒂斯”。德式铸铝装甲门，重量达到320斤以上，内部填充专业级的防火阻燃材料。入户门的锁具是拥有150年历史的欧洲锁品五金品牌KFV指纹锁，C级锁芯，防盗级别为国家甲级，欧标三级。
外窗采用德国墨瑟（MOSER）的顶级系统窗，配以超白玻三层双low-e全钢化玻璃，五金件则是北京首例采用德国诺托蘑菇头防盗五金配好博执手，配置6个锁点，开启可达10万次。
北京书院仅规划216户宅邸，主力产品为66、74平米一居，94平米两居和139平米三居。由于在建筑上采用了暗梁暗柱设计，其中部分户型可灵活隔断、自由组合。甚至有些户型还能升级为160-280平米3-5居，满足不同家庭多种需要，为生活保留成长空间。
运营服务与匠心开发对北京书院同等重要。项目成立邻里物业，建立“礼长”管家365全时服务模式，每户都有对应管家“礼长”。物业服务包含基本服务、专属服务、公关礼仪服务、出行服务、居家生活服务，服务内容事无巨细，从送洗衣物、生鲜蔬菜直供、私厨家宴、接送孩子上下学、就医挂号、房屋代管维护等，应有尽有。
你可以追逐梦想，但总要回归内城。在人生特定阶段，拥有一套内城新房是幸福的，更是幸运的。
不好意思，真正的“倒挂盘”北京只有一个
被动房，应该主动买！
