地产行业：幸福在哪里？

2020年接近尾声，各行各业都在这一年经历着大大小小的考验。

而随着疫情得到控制，经济恢复，在蛰伏期积极布局的企业，就开始进入收获的季节。

2020《财富》中国500强的ROE排名里，位居第11位的华夏幸福，就得到了市场对其长期盈利能力的认可。

一、布局全国，产城融合

起家于河北廊坊的华夏幸福，早在2002年就与固安县地方政府合作探索开发产业新城，以市场化力量建设产业园和市政配套，导入产业集群，吸引投资和人才，盘活当地经济，实现公司和地方财政共赢，形成良性循环，让廊坊市固安县从18年前的1.1亿财政收入增长到2019年的96亿。

这种模式在环京地区取得成功后，华夏幸福开始把它复制到全国各个核心都市圈。

2020年上半年，华夏幸福已经初步完成了覆盖京津冀、长三角、大湾区3个具有绝对优势的全国性核心都市圈，以及郑州、武汉、成都、沈阳、西安等极具潜力的地域性核心都市圈的产业新城布局，以产业发展能力为核心竞争力，稳步巩固公司价值的护城河。

随着我国的城镇化进程，地域经济的发展逐渐都市圈化，华夏幸福在京津冀大本营以外地区的营收增长在去年达到了同比82%的增幅。

拿地方面，2019 年环京拿地规模占比为 41%，华夏幸福的区域分布更加均衡。

同时，与房地产开发相比，产业新城开发的毛利率也较高，占到华夏幸福毛利的一半以上，也让公司的毛利率领跑同行。

产城融合更是能将企业对人才的吸引力、基础设施对企业的吸引力结合，放大其中的能量。

但这种模式也是华夏幸福估值偏低的重要原因。回款周期比一般房企长很多，加上这几年各地房地产政策的限购限贷，导致了华夏幸福在向全国推广这个模式的过程中面临着巨大的财务压力。

好在华夏幸福引入了平安，度过了最难熬的阶段。另外产业模式的高回报，也能让华夏幸福获得信托等对投资标的要求比较高的融资渠道的长期看好。

2019年，产业新城业务为华夏幸福带来了368亿元的收入，同比增加19%，增速也有所提升。

总的来看，华夏幸福已经逐渐步入收获期。

二、产业能力构筑平台

大家应该也能看出来，产城融合的巨额收益与经济发展的速度是息息相关的。而现阶段，增速放缓，更考验企业的产业服务能力。

寒冬之下，看看上面那张图，这样的招商成绩，也是企业对华夏幸福产业服务的一种认可。

从基本的园区配套基础设施，到行政审批、政策申报、人力资源、法律咨询、财税代理等，再到牵线产业链合作、构建交流平台、引进科研院所背景的企业促进科技成果转化，华夏幸福在每个环节都立足企业需求，发挥平台优势，全方位服务企业，与多家上市公司达成战略合作伙伴关系。

华夏幸福从产业新城的建设和发展中得到的收益，又会反过来投资于园区企业，整合政府资源和社会资本，帮助园区的上市公司和拟上市公司建立定制化、多元化的资本综合解决方案。

园区企业的成长，又会增加园产业新城的收入，又是一个良性循环。

三、不确定性中的确定性

7月，中共中央政治局会议指出，要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。“十四五”规划又提出了要“瞄准新兴产业，打造创新生活圈，深化城市群发展，建设现代化都市圈”、“推动以县域为重要载体的城镇化建设”。

而华夏幸福立足都市圈，又融合产、城、人的开发模式，可以说是完全踩在了点上。

华夏幸福的增长逻辑是很清晰的，但过程也是痛苦的。

好在有平安这种前瞻性大资金的支持，华夏幸福也发挥优势，将业务向更轻的方向转变，积极布局商业地产，进入“双轮驱动”时代，多管齐下改善现金流。

2019年8月，华夏幸福在北京丽泽金融商务区开启了商业地产首个轻资产模式运营项目——北京平安幸福中心。

2020年3季度，回款力度持续加强，回款率不断提升，现金流情况得到明显改善。

同时，华夏幸福也并没有停下脚步，以不错的价格拿到了不少核心城市的核心地块，仅在2020年上半年，就取得南京大校场、武汉中北路、哈尔滨松北新区、广州白鹅潭产业金融服务创新区等多个商办项目，继续积极进行商业地产布局。

在即将过去的2020年，我们经历了太多的不确定。而华夏幸福执行总裁赵威则在前不久表示：学会面对不确定性的发生，学会在不确定性中去寻找确定性，才是保持竞争力的核心。

改善的现金流、优化的盈利结构、稳定的融资能力、提升的拿地能级，都释放着积极的信号。而从普通老百姓的角度来说，我也希望华夏幸福的模式能够在华夏大地上复制出更多的固安产业新城，城镇化、现代化，能为更多普通人带去幸福。（文/微信公众号“投行大师兄”）