置业天津必读！各个区域、价格板块定位

今天在群里聊到了一个新天津人的购房心态，当然这可能是没深入了解过天津房地产的想法，不过也是有一定代表性的，值得一说。

大概的逻辑是这样的，“我都弃帝都来天津了，砸个两百万还不够买个大三室的重点学区房么？”

小诸葛接触了不少新天津人，这种想法不在少数，说实话，天津不小，区域的差别很大，像天津的上三区，即便是本地人也不是轻易能够拎起来的，当然你可以说北京的收入高，这没错，不过架不住本地人有房啊，置换之后也是有资产可以追求美好生活的对不对？

这篇文章主要是给一些对天津新房市场不了解的朋友们，做一个简单介绍

文中涉及的项目及版块较多，可能会有差错，大家多多包涵，欢迎指正，看到后我会第一时间修改。

天津市分为三层环区

（1）市内六区:

和平区-6万起，河西区-4万起，南开区-4万起，河北区-3万起，红桥区-3万起，河东区-3万左右。

（2）环城四区: 0.8-3万

津南区，西青区，东丽区，北辰区。

（3）远郊五区: 0.7-3万

宁河区，蓟州区，宝坻区，静海区，武清区

特殊区域:

滨海新区（ 不限购 ）1-2.5万

海河教育园区（统考市内六区学校）2万起

天津郊区三大湖：天嘉湖（津南） 东丽湖（东丽） 团泊湖（静海）

现在天津政策是老城区改造，新城区外扩，市内六区无论是在医疗，教育，交通，商业等等，配套都是特别成熟的。天津以海河为界限分为上三区和下三区。上三区和平，南开，河西这些区域配套对比下三区更为成熟繁华，最好的新房单价在4万及以上。下三区, 河东，河北，红桥这边相对于稍微差一点，新房价格在3万及以上价格。

和平区：有翰林公馆6万，招商津湾天玺4万5

南开区有南开宸院3万9，南开1911 4万6，南开府4万6中交海河公馆280万起等。

河西有宾西路5号4万6 御江台4万，绿城诚园4万3，仁恒公园世纪4万 中海左岸澜庭4万等。

红桥有朝阳领域3万2，九和府2万5，公元大观2万8

河北有首创天悦海河4万3、中国铁建西派国印3万8，旺海CLASS1万8，天房天泰2万9。

河东有中海钻石湾、路劲太阳城2万8，凯旋门2万6、雍祥园3万1、中储正荣栋境2万8

市区的价格大家可以感受一下，当然目前新房都在以价换量，长远看不会一直如此，原则上价格还是要更高一些的。

说到环城四区，不得不先说西青，西青是除市内六区以外发展最好的区域，紧邻南开和河西，最早起势，号称“环城一哥”。GDP在环城四区名列第一。现在重点发展的版块，中北镇，大学城，南站。

中北镇板块 是西青发展最早的区域，是属于环城第一个外溢人口区域，前些年市区人口过于饱和，大量人口流入中北镇区域，这边的项目有万科翡翠嘉和23000左右，中骏宸景湾18000左右。

南站板块 双轨交通，高铁站四通八达，30分钟到达北京，地铁3号线作为通往天津站，营口道的主干线，是最繁忙的线路之一，十多分钟到达市区。科技商务区的规划更是为南站的未来增添一份筹码，未来承接北京大量科技型产业在此落地。现在的项目有正荣府19000左右，招商1972，19000左右，阳光城皓月17000左右，社会山西苑18500，中交樾公馆19000左右。融侨方圆19000左右。最后说一下

大学城板块（大学城和精武镇），这边两个最大卖点是临近大学城，师范大学，理工大学，工业大学，学生多，配套成熟，人群素质较高。再就是距离市区最近，这个区域距离外环线大概4公里的距离。金地艺术家18000左右，美的旭辉翰悦府22000，联发锦里24000，万科西庐两万，碧桂园天境17500，卓越云门21000左右。

北辰区：也大概分几个区域，北仓，淮河道，双街，小淀，大张庄等，

北仓板块规划的是北仓示范镇，体量是西青中北镇一样的规模，紧挨着河北工业大学，离外环线3公里。路劲隽澜湾单价在1.5万。

小淀板块，主打北部新区核心板块（一带一路京津冀）以及外环线扩圆，属于新外环以里。北部新区占地105平方公里，未来将打造总部商务办公，公共服务中心，国家高新技术产业基地，生态，休闲。旅游基地以及居住区，建立低碳，生态的宜居宜业示范新区。区域内可开发利用土地面积较大，所以开发时间较长，需要一定时间才能见到成效。保守估计5—10年。京滨高铁，从滨海到通州，2021年左右开通运营。融创津辰壹号1.45万新城悦风华1.5万。

淮河道板块，双地铁上盖5号线与7号线延长线，永旺梦乐城。碧桂园中骏天环1，7万，融创景园1.7万，雍祥府1.9万。星河国际2万。绿地新里北苑2万，双街，小街区域配套成熟，发展较早，地铁4号线朗园站，融创运河宸园1.5万。

运河板块 龙洲道188，单价25000左右，大运河府23000左右，签约了公立的逸阳小学，规划也可能会有初中

大张庄板块地处北辰北部，距北京较近，目前在建高铁北辰站，位于北辰经济开发区，属于国家产城融合示范区，未来发展潜力大，价格也便宜。中粮锦门首府，新城悦隽风华，绿地西湖公馆，新天地盛景湾价格在1.1-1.2万。

宜兴阜板块外环内，紧邻河北区，未来城单价1.8万左右，170万起。金辉中环云筑2万左右，金地成宁府1.9万起。距离河北区一路之隔。人人乐，万福广场，北京十一学校即将进驻。地铁3~5号线地铁上盖。

津南区，这个区域项目主要分布为3个板块，海教园，咸水沽，八里台及天嘉湖版块。预算市区不够的，想要优质的教育资源可以看看海教园。

海教园是独立的户籍，独立的学籍，考市区高中不受名额限制。南开大学，天津大学搬迁与此人文气息比较浓厚。区域内以洋房小高为主，绿化环境很不错，由于板块性质，海教园板块内部并无工业区和商业区，但紧邻咸水沽，商业医疗配套给予补足，双通地铁1号线延长线和6号线。南开学校九年一贯制。区域内有路劲赞成，雅居乐御宾府，景瑞翰林，旭辉天悦风华，中海锦城，锦绣大家，阳光城文澜府。单价在1.9万-2.3万不等。

咸水沽板块属津南核心板块，区域内配套成熟，购物便利，新城吾悦广场现已经开业。富力又一城单价1.3万左右。此项目以高层为主，前期已交付。新城和兴府1.4万左右，新开盘，属咸水沽核心地带。沽上江南1.55万左右，但没有小户型，所以总价较高。海蓝城1.45万。

辛庄的首创喜悦翠庭，单价1.9万左右，总房款160万起。

津南八里台附近，天嘉湖板块，配套较差，发展受限，但价格合适，融创星耀五洲，大唐盛世，中海公园城，南园等，均价在9K左右。北闸口天地源叠锦院1万左右，和泓葛沽湾首府1.2万左右。小站蓝光芙蓉公馆1万左右。

东丽区，东丽位于市区和滨海新区的中间地带，津滨大道一贯而过，两地衔接，交通便利。9号线直达滨海新区。2号线直达滨海国际机场。10号线地铁自2019年7月份动工直达东丽。东丽区房产大致能够分为几个区域。

张贵庄及新立区域，周边配套齐全，医疗，教育，商业都有。新立站旁的融信金地澜悦2.5万左右。中建新丽壹号1.7万 张贵庄区域金隅悦城均价1.9万左右，融创城2.7万，融创融园2.6万，万科民和巷2.2万。程林庄的万科东郡2.2万左右，上东金茂府3万再就是东丽开发区站下的新业御园2.2万左右，现房，自持商业新业广场，新业公馆（未开盘，公寓项目）。周边宜家家居旁的万科天地1.1万起。（公寓项目）。

军粮城区域的实地蔷薇国际（这项目个人觉得确实不错）和新城悦隽公元，单价均在1.2万左右，距离市区相对较远，配套还未成熟。

再就是空港经济区了，但空港内部住宅用地稀缺，金地悦城大境2.4万。落得是滨海的户口。内有SM广场，奥特莱斯现已运营。天津总医院。

华明镇是国家示范镇，紧邻空港经济区，算是空港的配套生活区，配套比较成熟，地铁Z2规划。均价在14500以上，比较知名的项目有华润橡树湾，远洋琨栖府，大唐印象。鲲栖府房源还是比较多。华明镇旁，与空港一路之隔的天安象屿智慧城，均价1.3万。自建商业，政府部门已入驻，1期已交付。地铁z2规划上盖。有一定升值潜力。不远的天骥智谷1万左右。

东丽湖区域的金融街听湖小镇，1.15万左右。东丽湖板块确实在地理位置以及发展上稍逊，但环境属实不错。

北京的规划大家都懂，城市格局是一圈一圈的环线形式，过去的房价也是按照环线区分的，中心最贵，越远越便宜。当然由于政策红利，部分区域环线的价格也发生了改变。

但这个感觉并不适合天津，天津的规划号称是“双核”，市中心是一个核，这个核里，和平区是中心的中心；

在渤海边上，还有另外一个核，滨海新区，新区里的泰达开发区，则是足以和市内六区媲美的房价最高区域。除了塘沽汉沽大港等老城区 开发区的房子和市区核心区域已经相差无几，生态城、塘沽湾和渤龙湖板块都是新的规划，当然滨海这两年的房子因为不限购也是非常走量的

然后说说静海团泊，近些年来各大开发商云集于此，争相拿地。主分东西二区，

团泊东整体价格要低于团西。现周边最大卖点是翔宇力仁学校，去年已开学。距离市区较远，公共交通现只有公交车。富力新城7K左右，融信西海岸7K左右（去过一次，位置差点，但是真便宜），鸿坤理想城7K+，福晟公元悦府(个人不推荐，虽然便宜，但开发商和项目近况差点）金地长湖湾7K+。团泊东区别墅项目还是挺多的，可以简单了解一下，不过有些是商业产权。亚运会之后，

团泊西区迎来了蓬勃发展，整体配套相对成熟。天津中医药大学，天津医科大学，天津体育学院坐落于此。北师大附属学校已开学，12年一贯制。中骏云景台9K+,中昂安纳西小镇1.2万左右，绿地海域香颂1.3万左右，星河领域1.15左右，金科天湖1.3万左右，中骏愉景城1.4万，基业世界和奥体公元101，新湖美丽洲均价在1万左右，六和茗著1.25万左右，海熙府1.3万左右 。荣盛锦绣学府1.35万左右。

再说说宝坻，总体价格还是比较合适的，津滨高铁已在建，离北京近，有国家政策支持。但需要一定发展时间，宝坻本身发展相对来说还是差点。宝坻楼盘小户型居多，也算是海河英才匹配项目。落户成本较低。鸿坤原乡小镇，实地海棠雅筑，香江健康小镇，碧桂园渠阳府均价在7000-10000.金地新城大境12000，星河传奇11500，天宝福苑11500，远洋万和四季10500，新城悦隽首付13500，万科城市之光1.3万，融创御河宸院11500.等。

再就是武清了，现除去城际站周边以及杨村区域，其他区域建议慎重考虑，承诺的是否兑现，以及兑现的周期没法确定。老实说哪怕是去年市场价格浮动，我仍然认为武清房价是有溢价现象的。但确实武清有天然的地理优势，离北京确实近。城际20多分钟直达南站（这个我是坐过很多次的），杨村一中也确实好，但可惜是高中，得考。个别区域，尤其靠近开发区区域，出租还是比较方便的。也不是说武清这地不行，那就是胡扯了，地理位置在这呢。只是想说没必要死磕，环城四区好版块还是很多的，交通西青也不差，有南站。津南的海河教育园区，南开九年一贯制等等。

当然，房子又不是只有住宅项目，天津公寓项目还是很多的，整体价格要低于同区域的住宅项目，但产权是40年商业产权，商水商电或民水民电（分项目）。绝大部分可落户。总价低，易出租。但首付5成起，商贷10年。