对付白眼狼

民法典即将实施，有人提醒打算买二手房的人，购房时一定要了解清楚，该房屋是否设有居住权。什么是居住权？居住权会影响到哪些人？哪些人需要考虑设立居住权？河南省法学会民法学研究会副会长兼秘书长、郑州大学法学院副教授申惠文对此进行了详细解读。

居住权可有效避免“白眼狼”现象

记者：您好申教授，能不能解释一下什么是居住权？居住权会影响到哪些人？

申惠文：居住权，简单地说，就是这个房子不是你的，但你可以居住，也就是说一个房屋上可以发两个证：居住权证和所有权证，而居住权证的权利人要优先于所有权证的权利人。例如，父母给子女买房，房屋登记在子女名下，子女拥有所有权，但是父母和子女约定，父母对该房屋享有居住权。这样做，父母对房屋居住的权利优先于子女对房屋所有的权利，可避免子女不让年迈父母居住房屋的“白眼狼”现象。

新增居住权的主要目的是让老百姓“住有所居”。我国目前建立了廉租房、经济适用房、限价房等住房保障制度，但这些还不够，离婚后配偶一方没有房屋、年迈父母没房居住等，他们属于弱势群体，也需要用法律来保障他们的居住权益，这就是立法的初心。

记者：这样看来居住权真的很重要，那哪些人需要考虑设立居住权？

申惠文：第一种情况，夫妻可以对房屋产权作出约定。一人享有所有权，另一人享有居住权。

比如，婚前男方有一套房子，婚后女方要加名，因为加名后就能依法享有房屋共同的所有权，当前男方只能选择加或不加。民法典施行后，男方对于房屋的产权多了一种选择，可不给女方加名，给女方设个几十年或终生居住的居住权。

第二种情况是父母与子女之间的房屋产权安排。父母给子女买房，可以约定，子女享有所有权，父母享有居住权。子女自己买的房享有所有权的同时，也可以给父母设立居住权。

第三种情况涉及为其他近亲属或亲朋好友设居住权。只有一套房的业主可以通过遗嘱方式为特定人设居住权。如为了亲朋好友或者照顾他们的保姆设居住权益，子女享有房屋所有权。

第四种情况是可以通过设立居住权的方式，进行共有房屋的分割或共同购买房屋。可以采用一方享有所有权，另一方享有一定期限的居住权的方式。通过设立“居住权+所有权”来实现对房屋的分割。

如果老人觉得子女养老不可靠或没有子女，但有一套房子，可考虑保留房屋居住权，但把房屋所有权转让给金融公司或保险公司，公司每个月给老人发些钱以补充养老金。

再如，有的用人单位想用福利房吸引人才，可以在其房屋上为员工设立居住权，双方约定，员工离职，则居住权消灭。这样既满足员工居住需求，也符合公司人才管理要求。

记者：设立居住权的时候，应该注意哪些事项？

申惠文：设立居住权要注意以下几个问题：第一，遗嘱和合同是设立居住权的两种方式，但一定要把房屋的具体位置、居住权时间期限、居住权发生纠纷的解决方式等明确，此外，则是由法院裁判设立居住权。

第二，居住权可以有偿设立。

第三，居住权以到不动产登记中心办理居住权证为生效要件。

第四，居住权可以出租。

第五，居住权不得转让和继承。由于居住权问题比较复杂，当事人可以约定一个附条件或者附期限。如居住权人买了新房、出国了、离职了等情况时，居住权可以通过附条件、附期限，来解决我们生活当中各方面的利益需求问题。

建议设有居住权的房屋可转让和抵押

记者：申教授，还有个问题请您解释一下，关于房屋居住权还需要哪些问题？，比如房贷没还清，房屋能不能有居住权？农村的房子呢？

申惠文：关于居住权的司法解释，建议要考虑这几个问题：一是设立居住权的房屋能不能抵押和转让？银行按揭款没还完的房屋能不能设居住权？二是农村的房子能不能设居住权？农村的房屋现在不能转让，只能在集体经济组织内部流转。如果把农村房屋设居住权，会不会导致以设立居住权的方式变相进行买卖？这个问题还有待在司法解释中进一步明确。

我个人建议，应该允许在农村住房上设立居住权，毕竟农村也存在养老问题，存在弱势群体保护问题。三是能不能针对一套住房的一部分设立居住权？四是设立居住权房屋的居住权人与所有权人的权利义务如何划分？设立居住权的房子，居住权人和所有权人谁能落户？如果是学区房，谁的孩子可以上学？将来如果征收房产税，由谁交房产税？房屋需要重大修缮，维修费用谁来承担？物业费呢？这些问题目前法律都不明确，建议在司法解释中做详细规定。