南洲路地价3.86万/平，手握120万的我，慌了
市场的变化，往往让人措手不及。
昔日河南（海珠）的一套房，很多人爱理不理，但是今日，即便是一张床，也已经高攀不起。
今日，海珠南洲路宅地公开出让，吸引6家房企抢食，最终以44.3亿总价，3.86万/平楼面地价成交，溢价26%。
更吸睛的一场土拍大戏还将在三天后上演，位于琶洲东区的一线临江宅地出让，起拍价3.9万/平方米，封顶价6.4万/平，达到历史第二高。
实际上，查看海珠近4年来成交的数宗宅地，你会发现，价格都不低。
| 近4年，海珠出让的主流宅地
让人惊叹的还有楼价。
克而瑞数据统计，2020年，海珠一手住宅均价已达5.5万/平，最近两个月，更是刺破6万/平。想拿下一套三房，套均成本为580万。
在高地价的背景下，数字还将上涨。
房产君整理了一份海珠在售项目，单价6万以下的项目，即将被消灭。海珠创新湾板块年底将入市的两个全新项目，没有6-10万的单价，也是不要想的。
| 项目名称 | 产品 | 均价 | 总价 |
| 金碧花园 | 尾货133平三房 | 5.2万 | 约676万 |
| 天悦江湾 | 109-138平三房 | 8万 | 800万以上 |
| 金融街融御 | 102-129平三房 | 6万 | 600万以上 |
| 世茂天鹅湾 | 237-294平四房 | 10万 | 2000万以上 |
| 天誉半岛 | 440平五房 | 12.8万 | 约5000万 |
| 逸景公馆 | 别墅 | —— | 5000万 |
| 华发江南府 | 127-143平四房 | 6.3万 | 700万以上 |
| 海珠在售住宅项目一览 来源：广州房天下
所以，即使预算300多万，想在海珠拿下一套三房，也是一个“难”字。
二手会是好选择吗？
| 海珠区二手社区楼龄分布 来源：广州学位房
恐怕不然，数据统计，海珠10年以下楼龄的二手社区只占区区5%的比例，10年-20年的也只有29%，这些社区中，品质好的也要5万＋的门槛。
那么，对200万海珠人而言，到底要将目光投至何处？
北边是越秀，均价8万+，你敢想么？往东看也不实际，天河货少价高，黄埔科学城，配套优质的项目同样奔5万。
往西，曾经的乐土广钢新城也不可同日而语，5万+、6万+已经司空见惯，想要居住得有尺度一点，可能要付上1000万的成本。
再往西走，佛山的楼价是亲民，但是，不到万不得已，谁又能轻易割舍广州？而且如果考虑年轻人的需求，与珠江新城、琶洲、金融城三大CBD的距离也要合适，
所以，最聪明的做法，是将目光投到番禺万博。
| 万博实景图 来源：信投万博
原因很简单，这里与海珠接壤，洛溪大桥、新光、华快多条通道直达，15分钟抵达海珠，20分钟直通天河，明年18号线开通，不仅与琶洲、珠江新城一轨相通，而且在160公里的速度加持下，通勤效率更可用瞬达来形容。
对南CBD来说，高规格的配套自然也是不愁的。
在商业方面，大型shoppingmall扎堆，除了万达、天河城、奥特莱斯、宜家等老面孔，首家五星级酒店喜来登也在今年8月开业，盒马鲜生、奥买家、喜茶、唐宁书店、PAULANER广州保拉纳啤酒花园餐厅等新兴业态也补充了进来。
别忘了，180万平的地下空间预计也在年底完工。
| 天河城实景图 来源：信投万博
对居住来说，还有一个不容忽视的点，万博产业以互联网、电商总部为龙头，工业污染少。
这样的万博，成为今年的爆点板块，也就不难理解。就在国庆期间，有新盘板房未开就被抢购一空，更有二手项目楼价跃至5万/平。
所以，万博的价值已经不需要赘述，你要考虑的，是这里还有没有你能触及的项目和产品。
保利悦公馆的出现，就可谓恰逢时宜。
| 保利悦公馆鸟瞰图
这是一个认认真真为一众中产，提供居住品质的项目。
它的梦幻首先体现在位置。
保利悦公馆位于万博与祈福商圈交汇处，门口就是新光快速入口，20分抵达琶洲，25分钟通达珠江新城，与江南西也不过30分钟左右的距离。
| 保利悦公馆四通八达
与地铁万博南村站直线距离2公里，这是7号线与18号线的交汇点，22号线祈福站也在不远处。
| 保利悦公馆交通图一览
年轻人上班非常便利，对老广而言，回海珠与老友小聚，亦可随时走起。
这个区位，也让它轻松坐拥丰盛的配套。
开车几分钟就是祈福商圈，不说美食云集的祈福食街，光是30万平体量的祈福新世界，就能让你玩上一整天，可剁手，可玩乐，可观影，还有诸多网红景点，就是一个娱乐天堂。
偶尔去宜家看看最新的家居潮流，顺手淘个小玩意，美哉！
| 保利悦公馆商业配套一览
3.5公里范围内，有多所学校环绕，从幼儿园到高中都无需担忧。
| 保利悦公馆配套图一览
回到项目本身，也是内涵满满。
首先，是它的低密度。
保利公馆分为南北两地块，其中北地块容积率只有惊人的1.01，而南地块容积率也只有2.8。
一个社区舒适度高不高，容积率是关键指标，它将直接影响楼间距，层数、梯户比甚至还有园林的面积。
楼间距20米还是60米，通风采光是不一样的；同样，是200户业主共用一部电梯，还是60户业主共用一部电梯，体验也大相径庭。
保利悦公馆高层洋房，采用北高南低的围合式布局，楼间距最大可达75米，分为两梯四户和两梯六户设计。
| 保利悦公馆效果图
在中心城区置业，拥有一个真正低密社区已经越来越奢侈，不说10万+的珠江新城，就是天河牛奶厂，二手单价都迈上了6字头。
接着，保利深知一个园林之于社区的重要性，所以，对它的打造拿出了100分的诚意。
进入社区，就是7000平方米的中心花园广场，并用不同的归家路线，营造移步异景的体验。
| 保利悦公馆园林效果图
去公园，最畅快的莫过于在草地上随意打滚，保利就专门在社区内打造了一片3500平方米的阶梯式大草坡，小朋友下楼就可以撒欢，大人可以拿一本书，坐下来享受一个静谧的下午。
架空层经过巧妙的设计，变成了阅读室和游玩区，下雨天闷在家里？不存在的。
还有更人性化的考虑，保利通过抬高住宅基地，让社区实现人车分流，最大化把园林绿化空间留给住户，小朋友可以放心奔跑。
更加不可思议的是，保利还拿出了完整的一块地，用来雕琢专门的活动空间，并且覆盖全龄业主。比如2840平方米的儿童场所，哪个年龄段的小朋友都可以在探索的乐趣中成长。
| 保利悦公馆园林效果图
1300平方米的泳池，大人和小孩只管在炎炎夏日中戏水；如果你对跑步有兴趣，一个占地2400平长300米的景观步道时刻为你准备着。
| 保利悦公馆泳池效果图
产品呢？
在老城区一套三房难求的背景下，保利奉上了90-125平方米的三房四房。
每一个户型，都做到了尽善尽美。
比如95平方米的2+1房，不仅主卧够大，次卧也是宽敞无比，另外还有多变空间，可用作书房、儿童房。
如果是二胎家庭，可以重点看看125平的3+1房，主套拥有步入式的衣帽间，还有入户花园，至于多变空间，给小孩拾掇一个琴房或者用作二孩房，都挺好。
因为是保利精心锻造的well健康社区，运用的材料低碳环保，并植入了精湛的黑科技技术，比如人脸识别、自动测温设备接口以及智能呼梯。
| 保利悦公馆人脸识别示意视频
同时，在室内还有新风系统、净水系统，保障呼吸与饮水健康；鞋柜、衣柜都配置防臭小精灵，即使在梅雨季节，衣物也能干爽怡人。
| 保利悦公馆鞋柜新风精灵效果示意
很多时候，我们为了留在市中心，不得不牺牲一些东西，比如园林，比如宽敞的空间，甚至好的朝向。
而保利，就是给你一个与CBD很近，有配套，有产品力，还有前景的居所，在这里，品质两个字不再是奢侈。
最后，说说大家最关心的价格门槛。
在保利悦公馆拿下一套南向三房，需要多少钱？总价380万起，没错，比海珠区的三房套均价少了足足200万，相当于省出一套房。
这样一个项目，是不是值得把握，值得拥有？好了，营销中心与样板房将在下周开放，届时，去现场亲自感受一番吧。