重庆楼市一大趋势：地越来越远，价格却不低！
（图片来源于网络）
这几天盘点了一下重庆近几年的住宅类土地出让情况。
有一个事实，不管你承不承认，新卖出来的土地，都越来越远，越来越那啥...
这实际上是房地产发展的自然规律之一：房地产的本质，是土地资源，而土地不能复制。
房地产反映的，又是城市的发展：有希望的城市，总会不断扩张，因为人越来越多，城市对空间的需求，越来越大。
有这样几组数据，就非常明显。
1
变化
几个新区都很明显。
中央公园、礼嘉、蔡家、悦来等等。
尤其是中央公园。
（中央公园近年土拍示意图）
自从2011年中央公园启动建设算起，几年来中央公园的土拍呈现出极具差异化的3个阶段。
1.0时代：2011-2016年，中央公园起步、拓荒阶段，较为核心的位置，楼面成交单价不过3000多元/㎡；
2.0时代：2016-2018，市场升温，学校、轨道、商圈落地或预期明确，土地价格翻倍！站稳6000-8000元/㎡，房价亦水涨船高；
3.0时代：2019年-至今，中央公园进入开发高潮。大家对区域价值形成普遍共识，地价全面突破10000元/㎡！
请注意，大部分新的万元楼面价的地块，距离早期3000元/㎡的核心位置，已经是直线2KM之外了！
很明显，地在越卖越远，但价格却没有因为“远”而便宜。
以楼面价10000元/㎡上下拿了地，开出来的新盘，售价普遍去到了套内20000元/㎡左右，
如此一来，又刺激前期的二手房水涨船高。
形成了一个良性的螺旋式上升。
土地、楼市，从生到熟。早期有前瞻性的、刷卡买下土地或房子“原始股”的“拓荒者”，赚的盆满钵满。
大家投去感叹：真有眼光！
2
蔡家的例子
再举一个例子。
北区热门区域蔡家，变化也非常明显。
（蔡家近年土拍示意图）
2017年之前，蔡家还被很多朋友视为远郊，地自然也不贵。
悄悄的告诉你，早期的几个网红大盘，地价其实还没到1500元/㎡。甚至到了2016年，还出现过2000元/㎡左右的楼面价！
到了2017年7月，蔡家突然冒出楼面价8000+元/㎡...
来的很陡，大家惊呆了：蔡家，好像有些不对劲？
2019年，很少拿地王的龙湖，也在蔡家抢了一块8500+元/㎡的区域“单价地王”。
（2019年蔡家部分土地成交价格）
随着市场关注度升温，“礼悦蔡中”北区新四小龙全面崛起，蔡家的地价稳定在了6000-8000元/㎡上下的水平。
妥妥的4倍+！
随着公园、学校、商业等规划逐步落地、开建，蔡家房价也顺理成章的走高。
熟悉的配方，熟悉的过程。
从我的角度，蔡家像中央公园一样，踏入3.0开发时代。
1.0时代，以蔡家地铁站为中心，以中庚城和一些高层小区为代表，蔡家开启拓荒；
2.0时代，以曹家湾+滨江为主，洋房、别墅、大平层出现、品质住宅崛起，价格拉动明显；
3.0时代，以“产城融合”为契机，蔡家北面，最近开始蠢蠢欲动。
理由很简单，这附近靠近产业集群，土储丰富（大约2000+亩）。
（示意图 大卫标注）
那么，如果按土地价格趋势推演，这里楼面价很快也会7000、8000元/㎡？
让蔡家的土地、新房市场、二手房形成良性的“螺旋式上升”？
似乎是的！
如今蔡家是北区关注热度、成交量最高的区域之一。
早些年，在众人不理解的目光下，那些买入蔡家土地或房子的朋友，都赚大发了...
开心的合不拢嘴。
3
在北区，要学会淘原始股！
从上述数据变化中，聪明的朋友，应该发现一大规律：在发展中的北区，一定要学会淘原始股！
所谓原始股，就是在一些比较新的地方，当周边配套没有成型，甚至规划还不那么高大上时，有质疑声，有不确定性。
当然，他的价格，会比较便宜，很有性价比。
熬过去了，惊喜往往非常大！
有一个非常明显的例子，可以拿来分析一下。
目前蔡家在进入3.0时代，已经有开发商前去“拓荒”。
融创+协信开发的映湖十里。
（映湖十里 售楼部）
上次我去看盘，经过产业园，快到售楼部的时候，宽阔的大路两边，基本全是“自然状态”，
让人心里直打鼓...
但稍加分析，你会发现他是一个很典型的“原始股”类新楼盘。
有如下特征：
“先产后城”模式：旁边的蔡家产业集群，是围绕着大数据产业的智慧新城。
航天云网、国信优易、启迪协信科技城等产业项目已经落地，已进驻了约17家世界500强企业、584家工商实体企业...蔡家工业互联网产业园很快也将投入使用。区域有潜能！
开发阶段：周围暂时没有开发商品住宅；但周围公园、学校、商业规划用地很多；
（图源网络 仅供参考）
土地丰富：区域有土地储备，且随时可能进入出让周期！必然引发高关注度；
惊喜价格：按置业顾问报价，洋楼、洋房，大致价格只有建面10500-11000元/㎡左右！
没看错，蔡家，10500-11000元/㎡左右。
相比重庆主城均价，低了约2000-3000元/㎡！比蔡家大致均价，也要低2000-3000元/㎡。
（区域示意 大卫标注）
随着“礼蔡同城化”时代逐渐到来，如果我们再去类比直线距离10KM内的礼嘉、照母山，那里洋房的价格，优质的次新，已经去到了建面20000元/㎡+！
两倍的差异啊！
虽然价格很低，但产品却很在线。
其一，映湖十里是大品牌开发商开发融创+协信联合开发，风险较低；
其二，主打板式纯洋房、9-10层的小洋楼，是个妥妥的低密度品质型项目；
其三，配置也不错，时下改善型新款楼盘流行的的室外会客厅、主题园林、运动场域等空间配置，非常丰富；海绵社区的规划，也提升了居住感。
（项目意境图）
同时，作为新型智慧小区，他还专门配置了“安全+智能+便捷”三大智慧系统，把现代化的智慧生活实景融入到社区里。
在户型方面，更是设计成低密、舒适型产品。
建面约91-99㎡三房洋楼；
建面约99㎡三房、约120㎡横厅四房板式洋房。
（洋楼意境图）
无论对于品质型刚需，还是首次改善，都很妥当。
这样的产品，假设在礼嘉、照母山，或是中央公园好点的位置，我估摸着应该会去到建面17000-18000元/㎡左右；
即便是放到蔡家2.0时代区域曹家湾，按照目前那里的价位，要去到建面13000-15000元/㎡；
虽是洋房、洋楼，但产品面积不大，按照单价估算，大约100万！就能拿下标准三房、10F高的低密洋楼！
这可是在北区“四小龙”的地盘！很多地方，楼面价已不止这个价。
同时，整个区域，更是没有100万以内的新房！
开发初期、周边发展预期不错、有产业底子、新房超高性价比、产品还不错...
这些，就是“原始股”的特征所在。
4
原始股的爆发性，往往十分惊人
还是以映湖十里为例。
“原始股”的爆发性会有哪些？我们简单推理一下：
其一，土地价值带动
周边土地开始批量出售之后，按照当前的地价趋势，与蔡家其他区域持平，达到7000-8000元/㎡左右的话，传导到房价，会加多少？2000元/㎡？
若按8000元/㎡楼面价算，算上基本的建安+税费等成本，保底房价就是建面13000元/㎡左右！
其二，配套价值带动
新区从生到熟，配套是涨价的催化剂。
比如附近公园出来，会加多少？800元/㎡？
商业出来，再加800元/㎡？
学校出来，又加800元/㎡？
足够的性价比、看得见的成长空间、又契合了购房者对品质住宅的主流需求，所以他的成绩，就这么顺利成章的，爆了...
对于很多购房者而言，也许多了十来分钟车程，却节省近乎一半的代价，太美妙了。
（售楼部 实拍图）
按照铭腾的数据，上一周，映湖十里，硬生生的，卖到了主城区前六的销量...
5
最后
重庆土地市场的趋势，其实是很明显的。
5年前，在“两江四岸”、在商圈附近，还有新地、新楼盘；
2年前，照母山这样的热门新区，进入开发尾声，新楼盘稀少且价格高昂；
蔡家、中央公园等等新兴区域，板块内部已形成递进式开发，地价、房价持续稳定而良性的互动、攀升。
这其中，机会，就来了！