佛山楼市的情况，反映了一个典型二线城市的当前状况。是2018年的3倍，2017年的8倍，2016年的2倍。
如果2线城市思维看行情，2016年一线城市楼市仍然火热，二线城市处于爆发前夜，但上半年行情非常冷淡。而2017-2018，恰好是一线城市楼市全面锁死，购房资金外溢，降维打击，二线城市集体吃嗨药的2年。到了2019年下半年，行情急转直下，悲观声此起彼伏，今年前10月，其新房成交量为9.2万套，相对于2018年，同比下跌27.4%；成交面积同比跌约9.7%。10月，较2018年同比，跌51.7%。二手房前10月成交量近4.5万套，同比下降22.4%，成交面积同比下降24.6%，成交量和成交面积同时创近4年来新低。在2018年，一个城市卖地近900亿，依赖度高达127%。
于是，窗户边，传来了一个熟悉的声音“大郎，该起来服药了”。尤其是在力度上，前面几个城市所谓的放松限购，基本上都是在城市里边边角角的地方搞些小动作。一次操作到位，社保和个税缴纳时间全部取消，只留一个本科学历或「中级工」作为一个小门槛。当地的中介这样发朋友圈：“一天干完了一年的活”，冷清的佛山楼市，迎来基情一刻。百年后，佛山为了吸引「人才」，大幅放宽了政策，这，或许就是与时俱进。其实，二线城市此轮房事的平静时间，大概还不到1年，如果把小阳春算上，更严格来说，只有半年时间，就开始“一顿操作猛如虎”了。包括房子，任何商品，影响其市场行情的，从根本上而言，都是供需关系。楼市里的“需”，是「人」，另一个“需”，则是经济大体平稳的压舱石；
就以重庆为例，65岁以上人口占比超过14%，如果参照国际通行划分标准，说明重庆已经进入了深度老龄化社会。这是一个很头疼的问题，老年人增加，壮年人逐渐老去，意味着劳动力减少、财政负担变大、经济增长压力变大。应对方法，要么造人，增加人口数量；要么抢人，改善人口结构。2018年，中国出生人口是1523万，比2017年减少200万。2019年，这个数值会更少，从双11的购物数据看，天猫购物平台上的猫粮销售额甚至超过了婴幼儿奶粉。人们对于养育成本的担忧之高，迫使大家转而把寄托给了猫...显然，无论是人，还是中长期经济增长的压力，是大多数城市都意识到的关键问题。1）第一个事实是，中国人口对楼市需求支撑的底层逻辑没有变，但已经到了转折的临界点瑞典，人口是1018万人，丹麦，有580万人，芬兰有552万人，都是指的他们全国。这些发达且又老龄化现象严重的西方国家相比，中国一年的新生儿数量，已经超过了他们全国人口。中国90后群体约1.9亿，00后约1.4亿左右，合计约3.3亿。因此，随着生活条件改善，我们的老龄化上升明显，但离发达国家的深度老龄化，平均数和绝对值上看，还为之甚远。在拥有14亿多人口的基数下，老龄化负面效应的释放是一个极为缓慢的过程。2）城市化下的“强弱城市人口分化”，是楼市第二个需要认清的事实。推进城市化的宏观战略没有变，人从小城向大城移动的规律没有变。比如十年后，除“自然生长”以外的人口增量，会是一座城市量级的重要衡量指标，比如武汉、成都、重庆、南京、郑州、杭州这些强二线，谁能棋高一招，进一步增加吸引力，会是未来几年发生的事，当然，鹤岗还是鹤岗，北京还是北京。变化会围绕目前政策已经明确的几个中心城市，以及部分经济殷实的富饶之地。源源不断的外来人口，将为城市不断注入活力，进而也保障了楼市的平稳健康发展。表面来看，各大城市之间的抢人大战，放松落户（购房）门槛，短期是为了平稳房事，实现土地收入，进而平稳财政。但实际上，大家又是在风口上抢占人口优势，为即将到来的老龄化社会做准备。十一月一过，各家权威的数据机构就公布了房企销售排行的榜单。
来源于中指研究院（篇幅有限，这里只截取了前二十名）
如表所示，房企集中度已进一步深化！头部房企群已经形成。同时，我们惊奇的发现，这其中很多家已经完成或非常接近完成年初定的小目标，并没有我们想象的悲观。可能很多营销总已经在打报告申请费用，准备1月份全体飞往巴厘岛了。
那我们再看一份上半年这些房企销售额情况（同一家第三方权威机构统计）。
有心的，可以做个对比，我们同样惊奇的发现，6月到11月，TMD！居然是见证奇迹的季节。销售额能够在行情趋冷的情况下，用了五个月的时间，较上半年六个月，悄悄的接近翻了个倍。为了有一份好看的年报，大多都祭出了压箱底的“良心价”。销售难度增加，我们普通消费者似乎看到了从卖方市场向买方市场的转变，房子更难卖了，但是实际上，在开发商几板斧下，销量，反而是增加了！只是，题外话，开发商在市场转变和业绩压力之下，固然有可能增加了工作成本，降低了销售利润，但给到的东西，也还是要讲良心才对。毕竟水泥价格都涨了，各方面成本增加，同时因为市场行情卖不出更多利润，中小开发商或者那些对利润率控制过于严苛的开发商的房子，需要更加谨慎购买了。
我们发现，在刚刚过去的11月份，同比2018年11月，供应量略降，成交量略升。其一，重庆土地供应量迎来实质性的降低。并且十分明显的开启了「郊区化」发展趋势。其二，较2018年，量微涨，价稳定上升，这或许是重庆没有理由进一步放宽政策的依据。在主管单位看来，目前行情，依靠开发商自身调节，是能应对的。这两点预示着中期行情，无论是供需端，城市端，还是政策端，必然是很显性的，没有任何担心的。对于楼市的分析，我一向的主张，和发文倡导的，都叫做“跳开眼前看未来”。就像下棋，业余级别的高手，都至少能看到3步以后可能发生的所有路数，专业一点的高手，更是能以当前的局面，看到未来10来步以后可能的行走趋势。其实细想，任何事，除了运气，当你要想要赢，无不是如此。成都“暗放”了一丢丢政策，在中介朋友集体鸡血的带动下，听说这几天放松区域已经小涨了10个百分点。
