土拍先暖了？微妙的重庆楼市！

重庆，土拍行情已是楼市行情的风向标。

土拍旺，楼市旺；

土拍凉，楼市凉。

今天重庆拍了两块地，关注度很高。

一块在蔡家，蔡家地铁站辐射圈；

一块在李家沱，靠巴滨路方向。

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如果你还有印象的话，从时间来看，去年的小阳春，恰好始于传遍朋友圈的惊天一拍--水土之战。

当时我花了30分钟写成，2个小时后公众号有6.8万阅读，听说那天所有蔡家的置业顾问都跟客户说了这句话：

老师！昨天还能买蔡家，今天只能买水土哦。

2019年3月22日，离解放碑40KM的水土，拍出了溢价47%、6200元/㎡的地...就这么豪横。

后来，又纷纷出现了中央公园“万元地王”、回兴“万元地王”、滩子口“万元地王”...

从“寒冬”到“回暖”，再到“阳春”...那时候，几乎每一个售楼处，都会提前做好恭喜XXX来当邻居的红色大字报。

可惜，好景不长。

在以“地王”为贬义词的重庆，非常之敏感，就连我那篇文章，也仅仅刊发了5个小时。

超过万元，就成“王”，让其他城市的“王”，挑了挑眉毛，笑而不语。

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今天的两宗土拍。

一南一北。

蔡家。

11家房企报名参与。（龙湖、香港信合、金地、保利、中南置地、华宇、中海、雅居乐、天府＋新城、金科、颐天康养）

25轮举牌后，被蔡家“专业户”--金科拿下，成交楼面价6731元/㎡，22.08%的溢价率。

（来源于锐理数据）

好消息是，他超过了去年蔡家土拍的平均水平线之上。

这就很有意思了！

年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。从到场数和举牌数看，重庆开发商还是很热情！22%的溢价率，也告诉我们，热情中，仍然透露着理智。

想上，又得随时手持计算机算着成本和利润。

价格或许没有惊人，但实际上，我认为符合市场预期，且说明了当前楼市的状况。

首先，金科深耕重庆，也重仓蔡家，他并不是“铁头青年”，肯花22%溢价拿下，很明显，这是出于对蔡家的信心；

其次，金科出手，对市场的意义则是：此时重庆的地价，是靠谱的。因为金科对重庆的理解，对发展的规律，都是有把握的。

这一点，应该给外来开发商很明显的参考意义。

另一宗，在李家沱，可以划到巴滨路范围。

先看地。

1）临江，稀缺；

2）成熟，周边基本成熟。

所以，他比去年板块内中梁和苑项目的6054/㎡最高楼面价要高。

7家开发商报名，22轮举牌，被弘阳以6313元/㎡拿下。

（来源于锐理数据）

这块地的可塑性不错。虽然体量不大，但2.0的容积率，是近期少数超出1.5的，产品的组合更加灵活，老居住区内改善坯子，好像，也恰恰符合弘阳这家开发商的调性啊！

我对弘阳很有信心，经历过高房价地区洗礼的他，加之高庙村一役，我相信他。

让我们期待他的新作品。

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总结一下。

首先，从报名及拍卖过程来看，开发商对于优质地块的信心明显提升。

两块地起拍价大约都在5500元/㎡，实现了一个相对不错的溢价率！

不激进，但有热情。

土地，当然不是越高越好，而是恰当就好。

实际上，我们从近期重庆市场的表现看，他还是维持了一贯的特征--求稳。

在经济不确定性强，实体受突发事件冲击之下，大家需要合理的预期，需要热情。

当然，也需要理性。

第二个看点，随着重庆已经明显的全面进入新兴区域开发模式，更多的地块，都会出现在目前相对不成熟的新区，那么，过去我们认为一般的土地，逐渐也会成为香饽饽。

开发商们，且行且珍惜。

第三个看点，当前似乎是重庆一个很好的拿地窗口期。

竞争程度开始加剧，但大家都相对还算理性。

价格不高，有合理的利润空间。

市场资金层面，有宽松的迹象...

对那些适应市场，开发管理能力强、现金流有保障的开发商，此时，正是一个拿地扩张的窗口期。

借此机会，广积粮，储备更多优质土地，与重庆共同分享下一个五年发展红利。

会是一个非常不错的选项。

最后，我们期待大家，拿得了好地，盖得了好房。