房子要降价了吗？

这两天发生了两件事，值得拿出来摆一摆。

一个，是前几天的水土，一宗起拍价7500/㎡元的土地上线，很多人丈二摸不着头脑；

纳尼？怎么回事？

两天后，水土又来了：

起拍价：7664元/㎡。

（来源于铭腾）

水土挂牌价超过过往周边土地的成交价，一般有这么几个情况：

1）新地块周边有重要利好

2）新地块的位置太好，特别优质

3）区域存在潜在重大利好

4）*……（）*&……！@#

另一个，就是今天的各大媒体头条。

七折卖房。兄弟，进来看一看？

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大部分销售类行业，都有“金九银十”逻辑。

炎炎夏季刚过，秋高气爽，大家出门走走，换车的换车、换房的换房，除了想换女朋友的，要格外小心，因为女朋友一不留神会站到天台上。

需求崛起，各大商家则借机造势，给给小优惠。

一买一卖，氛围良好，生意，就成了。

但今年的“金九银十”，有些不同。

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对楼市而言，今年九月，不是一个正常的九月。

8月中旬，监管部门发出了关于限制开发商融资的“三条红线”。

• 红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
• 红线2：净负债率大于100%；
• 红线3：现金短债比小于1.0倍。

你可以把他看做是银行对开发商的新版征信。

如果把“三条红线”套用在全国三十强房企的债务指标上，得“红”一大片！

算上所有房企的话（包括地方房企），仅“三条红线”范围内，就有56家。

不达标，是有惩罚的：

• 如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；
• 如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；
• 碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

融资贷款，被限制，甚至是禁止新增。

这对于10口锅5个盖子的大部分高周转运营的房企，可谓“七寸”。

过去若干年，开发商向银行借钱是相对比较容易的。

一家房企，只要有野心，即便200%的负债率也敢喊出向全国扩张，也敢埋头抢地王，也敢今年百亿、明年千亿的豪情万丈...

房地产变成了一个靠比拼规模、比拼周转效率，单项微利总和暴力的行业。

掐指一算，单项目净利润率5%以内，都敢举起右手抢“地王”。

因为在这场游戏中，

一些开发商深谙：地方、银行、开发商，是产业链上的三方LY共同体。

好了，有问题，就得治。

因为若不治，后果太恐怖。

用郭树清的话，叫灰犀牛。

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房企去杠杆，是防止高负债的房企，在市场波动中，资金链断裂。

是一种保护。

对于负债高的、现金流不丰厚的，即便你说你有按时还款的能力，sorry。

于是，开发商该怎么做？

老实说，大多数开发商前三季度销售情况都差强人意。

年初抢跑的、管理高效的、战略预判产品布局精准的，都还行。

其他的，难言乐观。

冰火两重天。

优质的开发商，可能借此机会，进一步走稳走强；

而一些不那么稳健的开发商，为了更好的活下去，只能想办法尽快把房卖了、把钱还了，让负债率降下来。留着青山在，不怕没柴烧。

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今年的九月，特别难。

第一周，年初抢跑的那个头部开发商，又故技重施，迫不及待的喊出“大降价”，全国范围，7折！

关于这个事，真真假假，假假真真，众说纷纭。

至于真假，这就是营销手段的高明与精髓之处。

当你以为他是噱头，是假的，他偏偏给你来真的，抢先跑了，让后面的人干瞪眼；

当你以为他是来真的，走了一些售楼部，却被告知，我们管理严格，以备案价为准！慢走不送。

到底哪个是真的？

要的就是这个效果。

如果让你猜到了，他就不是X大了。

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于整个行业而言，这次的全国7折促销口号，一定会给其他房企带来价格压力、销售压力，尤其是同处境的开发商...见过狠的，没见过年年都这么狠的。

同时，这一步，对置业者而言，本质上又是一个机会。

在预判开发商不会烂尾，同时自己不过分追求低价格的前提下，买到一套合适的新房，机会更多了。

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结合开发商负债统计，有几点建议：

1）碰触红线越多的房企，或许折扣较大，但并不绝对，得结合具体楼盘看；

2）高负债的非上市民企，并不建议；一些开发商，已存在较大风险；

3）开发商的稳健程度：上市大型央企＞上市大型民企＞地方中小型国企＞中小型民企；

至于真降还是假降？就跟恒大的促销一个道理。

具体楼盘，具体分析。

但不管如何，盯紧随后几个月的市场、盯紧自己的目标楼盘，尤其是一些尾盘。最佳买点，随时出现。

如果错过合适的，从我多年经验看，未来你一定会后悔。

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至于房子还能买吗？

当然能。

你看今天讲的第一件事。