重庆核心区的房价未来到底有多值钱？

（图片来源于网络）

员工阿莎问我：

“老板，为什么我们的办公室非要在CBD里？

远！每天上下班1个半小时，耽误写文章，就不能换一个吗？”

我突然陷入了思考，咦？是啊！为什么办公室选址都是CBD？

想了想，无外乎几个原因：

• 写字楼修建的相对集中，都很中心；

• 12点下班打的到车，下楼有星粑粑。交通和商业配套好；

• 商业活动的从众效应，以及良好工作氛围。

然而，像阿莎这类人如今又十分典型，上班在核心区、CBD，房买在了新区。

“职住分离”之间，形成了显著的矛盾！

我问她：

住核心区不好吗？

她利用从我这学到的专业知识，给我找了5大理由，什么环境不好、密度太高...当我听到第五点“核心区房子价值不如新区”时，我让她闭了嘴。

好像跟她这样认知的人，不少！但这，恐怕是重庆一个「天大的误区」！

今天，我们分析一下这件事。

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核心区的价值所在

就以我搬办公室的目标--重庆主城的几何中心大坪为例。

作为渝中半岛串联五大区的城市中心，你觉得大坪好吗？

当然是毋庸置疑啊！

商业配套上，2017年的时候，大坪商圈社零总额超过130亿元，成为百亿商圈。

时代天街，如今从单一商业中心上看，已经是重庆第一。

整个2019年，有超过9500万人次来时代天街逛街（数据来源于赢商网）。

9500万人次，什么概念？

相当于所有重庆人平均要来这里三次！

（时代天街 实景拍摄）

商业的成功是什么呢？

是客流。

人们为什么愿意来这里？

因为方便。

除了“几何中心”的距离均好性外，目前区域内有轨道1号线、2号线。

在建的5号线（歇台子站）、18号线，和第四轮中的27号线，共计5条轨道线路！

（图片来源于网络）

其中大坪站和歇台子站，甚至会形成“五轨交汇”“四轨交汇”的世界奇景！

这些线路，都不是纸上规划，除了开通的两条，其余线路都在很快推进中，包括像18号线，目前已经进入主体施工，预计2023年将建成。

而如大坪一样的重庆老城，除了商业和交通，还积累了优越的医疗和教育配套。

大坪这一点更加突出，周围同时拥有两家西部顶尖级医院，重医附一院、大坪医院；

其他配套，也异常丰富。

（奥体中心）

作为老城代表，大坪数十年沉淀下来的配套，是真的好！想什么，都有。

这些配套，很难迁移或复制。

而且从未来规划看，他作为“几何中心”的地理位置优势，也只会有增无减啊。

你试着想象一下“五轨交汇”的壮丽场面！

而我们知道，支撑房子价值的重要因素之一，就是：地段、配套等硬性条件赋予房子的居住便利性。

居住价值，代表着工作、生活、社交的便捷、高效，以及家庭成员的各类需求满足等等。

那么，为什么大家对传统核心城区有误会，认为这里房子价值不大？

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“老城生活”的问题所在

传统的核心区有大型购物中心以及各类丰富的配套，日常生活很方便。

但是，问题也的确存在，重庆是一座历史悠远的城市，所以老城有些地方，会相对陈旧。

比如还会有很多楼梯房。

（图片来源于网络）

一些10-20年房龄高密度的电梯塔楼，电梯老化，时常维修。

如果遇到两个电梯都坏了，住在30楼的朋友就辛苦了。

（图片来源于网络）

电梯拥挤，等电梯怀疑人生；

居住私密性差，密度高...

还有这样的问题：

（图片来源于网络）

老小区没有车库，10多年前的楼盘，设计的停车位严重不够，车库狭小、拥挤，早高峰甚至有可能堵在车库门口...

乱停放现象严重。

（图片截自华龙网）

• 品质差，墙面斑驳、公区破损、电梯老化；

• 户型老旧，影响居住品质体验；

...

核心区是好，但众多“差房子”让很多人没有住进去的欲望。

（大坪 实景拍摄）

因此，人口稠密的传统核心区最大的问题，其实是人们迫切而数量庞大的改善需求，和区域品质住宅稀少之间的矛盾。

区域没需求？

区域不好？

区域房子没有价值？

都不是！

重庆核心区的未来价值重要性，在新一轮轨道交通规划出台后，在“两江四岸”核心区官宣后，已经十分明确了。

以大坪为缩影的传统的核心区，只要有品质改善型楼盘出来，实际上，并不愁卖。

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一些新的生活方式

近期交房的天空雲镜就是一个明显的案例。

走出小区门就是时代天街的天空雲镜，是很典型的核心区楼盘。

楼栋不多，只两栋，但位置出奇的好。

去年首次开盘，300万量级，去化率就70%，我记到当时有个大坪朋友跟我说“没怎么考虑房价，因为家里必须换个品质四房，又离不开大坪”。

天空雲镜位置好到什么程度呢？

（示意图 大卫标注）

周边已经成熟的一塌糊涂，地铁、商圈、顶级医院、奥体中心...

楼盘周边步行范围，还不错的学校一只手数不过来，就不一一列举了，只能说，这里距离“起跑线”的确要近那么两三百米；

还有，从小区侧门出去，就是时代天街B馆！

（时代天街 实景拍摄）

如果公司在大坪，走路就能去；接送孩子上下学，走路就能去；去重医，走路就能去...

为全家人带来生活效率上的提升，很难用金钱衡量！

天空雲镜这类新楼盘，会带给核心区什么样不同的生活感受呢？

我认为是几点：

其一，“老旧社区通病”的消除，如停车问题、居住密度、私密性、公区品质问题等等；

其二，改善需求的圈层聚集问题；

其三，兼顾核心城区居住的品质和高效率。

从天空雲镜的一些实景照片，就能很明显的感受到他与周边社区的差异。

例如公区的大幅提升，虽然地块不大，但通过设计，让中庭有了更多的水景、更大的绿化空间。

充分的园林景观，让这里没有了密集、压抑的氛围。

（实景图）

在入口处，通过景观设计，营造出仪式感。

（实景图）

包括建筑立面、造型、挑高大堂等等，也都明显区隔于周边的老旧社区；

（实景图）

楼栋大堂、车库大堂都采用了精装；车位也是特意用了标准大小设计，并有了更充足的车位。

去标准层看了看，还不错。

（车库大堂实景图）

此外，楼栋下面还有架空层，是重庆当前全新楼盘的设计手法，打造出比较丰富的活动空间。

（实景图）

我们知道，老旧社区的公区，几乎全被坝坝舞、遛娃遛狗、老年自备桌椅的棋牌占据，而这里，则是洽谈区、阅读区、儿童游乐区...多年龄段的独立空间。

提升很明显。

还包括“梯户比”，最小面积套内约115㎡，舒适性横厅四居室、大阳台设计，五梯四户（一层楼四户），确保纯粹性的同时，大大减缓了居住密度，户户端头，几乎消除了对视。

（示意图）

除了硬件条件，在我看来，天空雲镜这类项目更大的价值，是通过总价门槛，形成了一个圈层化生活。

住在这里的这波人，都是能出300-400万主力价格段区间的家庭；都离不开核心成熟区，且看好这里未来的发展。

从周边单位企业分布看，我猜想富裕的原住民、医院、教师、企业中高管等高净值家庭会是主力人群。

住在这里，不会有人乱停乱放，终于可以换一辆好点的车，不怕遭隔壁邻居羡慕嫉妒恨，因为他们的车都比你好...

车都帮你看好了！

• 出行，不想开车，靠地铁就能通达全城！

• 谈谈商务，家门口星巴克；

• 晚上喝了酒，走路可以回家；

• 老人、孩子，步行去周边就可以满足一切需求，早教、读书、买菜、看病、踢球、甚至是修脚......

这样的核心区生活，你认为好吗？

这样的核心区住房，你认为值钱吗？

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未来价值预判

生活是什么？

生活就是吃穿住行的物质需求；家庭、工作、财富、地位的社会角色需求；以及精神层面的需求。

生活，对于每一个人，都是不同的。有人喜欢清静，有人离不开繁华。

但就普遍性而言，成熟核心的地方，价值一定更高。

因为这里的「人」和「资源」是很难被替代的。

这里的受众更多。

就像上面所说，如大坪这样，积累了数十年的优质配套、世代生活在这里的原住民、优质的单位、高效的生活圈...

也许你会觉得天空雲镜这样的项目不是最完美的，但他就是区域内的“独一份”，准现房，即买即住，完全不用等待。

也几乎满足了改善需求对生活的所有向往，短短几个月，现在就只有最后的几十套房。

答案很明确，在核心区，优质住房的价值，是显而易见的。