不当冤大头,这些情况业主可以拒交物业费
近年来,业主维权行为在各地愈演愈烈,有一些甚至走到了对簿公堂地步,不过结果往往都是铩羽而归。要想在维权中立于不败之地,什么情况下可以业主可以拒付物业费、哪些情况下又不可以拒交一定要有一个清晰的认识。
一、
什么情况下业主可以拒交物业费?
依照合同法的规定,业主应当按照合同的内容去履行义务,也就是说业主需要交纳的物业费的标准和范围,都应当按照物业服务合同约定的标准去认定,对于超出合同约定内容的要求,业主没有义务履行,物业企业也没有收取的正当理由。
以下几种情况可以拒交物业费:
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购买二手房,买卖双方没有相关的约定,业主可以拒交物业公司向其催讨原业主所欠的物业费。
二、
业主拒交物业费是否基于正当理由的认定
业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵。
解释中并没有列举何谓“正当理由”,而是把对是否为符合“正当理由”的要求赋予了法官,由法官行使自由裁量权加以判断。
从合同法理的角度而言,合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则,在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:
第一,根据诚实信用原则,如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,应当进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。
第二,诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。
第三,诚实信用原则允许当事人行使抗辩权,但不得滥用这项权利。因此,在司法实践中,判断业主拒交物业费是否基于正当理由,主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。
三、
哪些物业费业主不能拒交?
1、未居住使用不可拒交物业费
物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以,就算你买了房没有入住,同样不能拒交小区的物业费(物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)。
2、未签物业合同不可拒交物业费
业主委员会的决定对业主具有约束力。所以,只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款,且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务,就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。
3、没用到已约定物业服务不可拒交物业费
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。业主大会或业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。
4、房屋出租后不可拒交物业费
业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业使用人不交的,业主负连带交纳责任。
5、有约定的现业主不可拒交前业主所欠物业费。
买卖双方早已约定欠下的物业费由现业主交纳,现业主不可拒交前业主所欠物业费。因此房屋产权发生变动后,原业主所欠的物业费须及时补交,否则将影响新业主的正常居住。