保利最新99平米的3居横厅户型，对刚需真的太友好了！丨户型库
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2月5日，“天津广播”公众号发布了这样一条消息。
滨海高新区管委会与天津外国语大学正式签约，将合作举办天津外国语大学附属高新区华苑外国语学校（简称“高新区华苑附校”）。
天津外国语大学附属外国语学校创建于1964年，是全国首批外国语学校之一，天津市直属重点中学，被天津百姓亲切地称为“小外”。
今年1月5日，天津外国语大学教育集团正式揭牌成立。高新区华苑附校则是天津外国语大学开展基础教育合作办学的第8所新建校。
该校总校区位于华苑科技园（环外）发展一路，占地面积约4.6万平方米，建筑面积约5.5万平方米，项目总投资6亿元，由滨海高新区管委会投资建设。
高新区华苑附校为12年制公办学校，包括小学部、初中部和高中部。包含小学各年级设4个班、初中各年级设6个班和高中各年级设6个班。
今年1月，项目已经开工建设，预计2023年9月投入使用。
高新区华苑“小外”的建设，对整个天津城市西部的发展无疑也是一个非常大的利好消息。
天津环外几个比较重点的开发板块中，西部是启动最早、开发最快、城市界面最好、配套相对完善的片区。
从最北边的中北镇，到中部的高新区海泰，再到南部的精武镇、张家窝，几个节点几乎要连成片。
不仅产业配套很强大、就业岗位充分，而且还引进了像宜家、永旺、社会山购物广场等大型商业配套。
至于居住社区，更是涌现出一大批代表性红盘，为大量刚需客户提供了安居天津的机会。
可是，这么多年来，始终有一个短板没有得到解决，就是优质教育资源的稀缺。
现在，12年制的高新区华苑“小外”的落地，加上去年10月份9年制精武镇“小外”的签约，将彻底解决这一问题。
大量刚需客群，在家门口就能享受到天津优质的教育资源。
尤其是对于海泰板块，原本就有很强大的产业资源，是天津高新技术发展的高地。学校落位对进一步提升该片区的价值，具有非常重大的意义。
起初，姜Sir是比较担心的——这么小的面积分这么多功能，每个空间尺度够用吗？
为此，Sir还专门在样板间施工时去现场亲身体验了一下，没想到内部空间感超出想象。
后来，保利的建筑师又从专业领域讲了讲设计上的一些细节。
首先，拾光年规划的全部是两梯四户的11-18层小高层，出房率会比大高层多出4-5个百分点。
其次，尽最大努力降低室内隔墙的厚度、减少户内梁的数量，以有效地提升室内的有效使用空间了。
但这样设计，就需要增加施工成本。因为为了满足受力计算，必须采取增加钢筋数量、加厚楼板等手段。
▲保利拾光年建筑面积约86㎡三居
第三，开窗努力做大，客厅的窗户洞口宽度都在约2.4米以上。南向都有外飘窗，而且去掉了传统的窗户两侧的“耳朵墙”。
窗户采取大固定、小开启结构，减少横梁，采用一整片玻璃，视觉效果上更显通透，无形中又延展了室内空间。
▲保利拾光年建筑面积约86㎡三居
第四，细节上预留出了冰箱位、洗衣机位，烟道、上下水的位置预留得也非常科学，避免出现不好利用的死角。
▲保利拾光年建筑面积约86㎡三居
正所谓“螺狮壳里做道场”，小户型同样要给客户一个“能有尊严生活的空间”。
除了上述户型外，其实保利拾光年还有两款设计很有特点的“神户型”。
建筑面积约99㎡的横厅三室，建筑面约109㎡的四开间四室。
99㎡户型，整体开间约11.3米，进深约6.95米，把两个卧室和一个约5.6米的横厅都放在了南向。
▲保利拾光年建筑面积约99㎡三居
去掉原户型图的家具摆位，这款户型的开间进深比竟高达1.63：1。
方正的客餐厅约有20多㎡，厨房的非承重隔墙又给未来装修留下想象空间。
这款产品，可以打破传统的沙发、茶几、电视柜三件套布局，在厨房对面摆一张2米以上大餐桌，一面靠墙摆书柜，另一面靠墙可摆一组小沙发。
这就改变了以电视为中心的布局，改以餐桌为中心。毕竟，在如今的小屏时代，一家人也只有在吃饭时才能好好聊聊天。
而且，客餐厅开窗居然有约4.2米宽的尺度，不仅超过大部分同面积段户型，甚至比很多120㎡户型的开窗都要大。
▲保利拾光年建筑面积约99㎡三居
另一个设计细节是北侧两个卫生间的隔墙。
通过“S”型墙体划分，主卫一侧设计出独立淋浴间和储物柜，客卫一侧设计出独立洗衣机位。
面积充分利用，大大提升了使用效率。
而建筑面约109㎡的户型，属楼王产品，只有区区28套，目前应该只剩个位数了。
整体面宽约11.5米，进深约7.9米，开间进深比约1.46，说是一个四开间朝南的户型。
特别是，非常实用。
摆下一张书桌、一整排墙书架完全没问题。无论是加班还是打游戏，关上门丝毫不受外界干扰。
如果不需要书房，也可以改造为独立衣帽间，满足家庭衣物的收纳需求。
▲保利拾光年建筑面积约109㎡四居
看上述保利拾光年的户型，除了建筑面积约76㎡的两居户型外，其余均做出了三室，像109㎡更是做出四室。
这就非常符合当前市场现状。
尽量设计三居，而且三居还要做出两卫，就是考虑到客户很可能需要老人同住帮忙照顾孩子，多一个卧房会更实用。
这种需求，在现在高新区华苑“小外”落位、拾光年成为学区房之后，就会更加突出。
而且，保利通过建筑结构的精细化设计，在较小的建筑面积下实现了室内有效使用空间最大化。
因此，即便面积较小，但也能保证一定的舒适性，在控总价、保功能之间达成一个比较好的平衡。
目前，环内华苑二手房大约在2.2万-3万元/㎡。一套八九十平的两居大概在250万左右。
环外中北镇板块，像万科、旭辉、富力等品牌项目的二手房，大约在2万元/㎡上下；新房则要在2.3万-2.6万元/㎡。
相比之下，保利拾光年目前均价在2-2.2万元/㎡。
按最小的建筑面积约76㎡两室计算，总价就是155万左右；一套建筑面积约86㎡的小三居，总价也在175万上下。
对比华苑，它可以主打价格；对比中北镇，它可以主打“小外”。
再放大一点视角，保利拾光年其实是目前天津楼市中一类新建刚需盘的缩影。
环城近郊，产品设计还不错，交通也便利，又有集团化办学的新学校，价格却能保持在180万上下……
近两年，类似项目正在大量出现于市场。
所以说，现阶段的天津楼市，对刚需客户实在是太友好了。