高管访谈 | 龙湖集团CEO邵明晓：商业地产领域要进前三
“未来三年，龙湖商业开业项目数量及面积将持续提升，到2020年，龙湖商业旗下开业商场总数将超50座，商业租金目标预计达成60亿元”，这是5月31日2018年龙湖商业招商大会现场释放出的新目标。
▲图片来源：图虫创意
这个曾凭借极致美学的别墅产品冲出川渝，跻身行业前十的开发商，在住宅市场受政策影响的当下，提前十几年布局的商业板块，已然成为前进中的一块权重板块。在地产开发，商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务愈发清晰的当下，商业板块的持续加码，也意味着将承载更多龙湖的期许与未来。
从营收贡献来看，地产开发依然是龙湖不折不扣的核心业务，招商大会现场，为了能让大家关注的目光更多聚焦于商业，龙湖集团首席执行官邵明晓颇费了一番心思。
不同于以往的正装亮相，此次邵明晓选择了休闲西装搭配牛仔裤，脚蹬一双红蓝相间的运动鞋，出现在了媒体面前。这身被旁边的龙湖集团副总裁李楠称为“惊艳”的着装，某种程度上也暗合了未来商业地产的重要特征：多元化与差异化交织的需求。
基于这样的前提判断，龙湖商业释放了新的目标。
公开数据显示，截至2017年龙湖商业布局了环渤海、华东、华西、华中、华南五大板块，进入城市数量为18个。其中累计开业商场数量为26个，开业商场面积为260万平方米，主要分布于北京、重庆、成都、杭州、苏州、西安等一二线城市。
按照既定节奏，2020年龙湖商业旗下开业商场总数将超50座。这一节奏分布到时间轴来看，北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街将于今年开业，2019年及2020年每年将分别有超过10座天街开业。
在李楠看来，这一数字并未充分诠释龙湖在商业方面的速度，毕竟 “2020年已开业项目数量超过50个是一定可以开出来的，从持有商业数量来看，龙湖当前口袋里的项目量已经超过70个了。”
基于这样的增长趋势，邵明晓拔高了龙湖商业的目标。
两个月前的2017年度业绩会上，他表示，商业运营如果能保持前五，就基本达成目标。而此次他透露出的计划是，商业地产领域要进入前三。
这一增长对于市场而言，最直观的感受是龙湖商业在项目获取方面显现出独立的判断和行动。此前，龙湖天街依据传统发展路径，项目必然毗邻住宅，如今龙湖对核心一二线城市的商业项目，具备了独立判断和获取能力，不再完全捆绑辅助拿地。
上海中原地产首席分析师卢文曦在接受《国际金融报》记者采访时表示，这是由于一二线城市住宅地块获取困难，满足不了龙湖商业日益增长的项目需要。
对于龙湖天街项目布局和港资商业地产的差异，邵明晓表示这取决于公司的战略选择。在他看来，港资商业地产大多倾向于重点一二线城市的黄金地段，定位高端奢华，重特色擅运营，通过较长的周期开发获得高溢价。这也意味着其灵动性、可复制性和迁移性方面很难达到理想状态，最直观的结果是开发商在同一个城市的项目有限，这与着重网格化布局的龙湖并不相符。
龙湖的战略是空间即服务，让布点空间成为重要的入口，结合新零售，加载增值服务。
因此，龙湖通常选择在地铁附近区域和人口聚集处布局天街项目，通过网格化布局实现核心城市的深耕。
数据显示，2017年住宅地产和商业地产榜单中，前十开发商只有万科和龙湖两次中榜。时值去杠杆、银根收紧的背景下，结合商业地产的长周期属性，龙湖对于商业运营的诉求是否会掣肘其冲击规模？
凭借优良的财务表现，邵明晓对此持有足够的乐观。
“龙湖这几年的资本成本在下降，公司有严格的财务管控。集团支撑商业发展，销售回款10%用于持有型物业，去年销售1560亿元，我们今年至少会在商业地产上投入150亿元，不会突破这些指标，商业运营要依托稳健的匀速增长。”邵明晓告诉记者：“过去三年，在整个行业加杠杆的背景下，非标、影子银行、信托，这些龙湖均未用过，这样的记录给我们带来了非常低的融资成本，我们在四大行的授信超过1000亿，因此才有能力做好商业地产。”
在邵明晓看来，商业地产是资本游戏，如果资金成本在5%以上，从战略而言做商业就会比较吃力。龙湖2017年的平均融资成本为4.5%，达到历年新低。这一数字意味着民企龙湖的借贷成本不输于中海、华润等央企。
龙湖2017年年报显示，2017年龙湖净负债47.7%，截至2017年现金持有量为267.6亿元，负债结构健康。
值得注意的是，租金收入25.9亿元，2017年档期需要偿还的融资成本为34.05亿元。换言之，2017年龙湖收入接近覆盖当年的融资成本。此外，年报显示，2017年龙湖销售额1560亿元，已售出但未结算的合同销售额1342亿元，这也意味着提前锁定了2018年的千亿销售目标。
此前的业绩会上，龙湖管理层表示2018年全年销售金额2000亿元，如此来看，这个目标不难实现。
健康的财务状况还将龙湖的乐观延伸至其第三大航道———长租公寓领域。
作为开发商进入长租公寓领域的典型代表，邵明晓介绍去年冠寓开了1.5万间，今年还会新开5万间左右。
自去年开始，长租公寓迎来政策风口，去年年底至今年4月份，保利、旭辉、碧桂园、越秀、世茂、阳光城等相继通过发行REITS（房地产信托投资基金）募资。公寓数量布局庞大的龙湖却迟迟未有动作，邵明晓解释，当前发行的REITS是类REITS，实质是债，动辄6％、7％的借贷成本，依然有“贵钱”属性。“龙湖不会拿这么贵的钱，现在也不需要，对于龙湖而言，最好是利息5%以下的钱”。
邵明晓表示，2020年，商业运营、长租公寓和物业管理三个板块，营收将分别达到60亿元、30亿元和60亿元，使其经营性收入超过150亿元。
龙湖商业目前拥有购物中心天街系列、社区购物中心星悦萃系列和中高端家居购物中心家悦萃系列，其中以天街系列为主，家悦萃目前仅落地重庆一个项目。
这三大产品线定位了几个大类市场，就布局而言稳扎稳打，但核心仅天街项目在市场看来稍显商业特色不足。加码领跑市场后，龙湖商业的品牌储备和商业理念是否有所调整备受关注。
李楠表示未来仍将以天街为核心。在邵明晓看来，不希望通过产品线对目标人群做精准划分，天街主要围绕城市中产、新兴家庭的新生活打造。每个天街项目均有自己的定位和属性，以此吸纳方圆范围内的人群。
根据《国际金融报》记者的了解，没有产品线不代表所有天街项目均一样，龙湖内部根据城市和地段的不同将天街项目划分为A、B两个标准，二者在设计、造价上均存在差异。