观点｜菏泽楼市取消限售传递市场信号？未来楼市依旧稳字当先

笔者认为，菏泽此次取消限售，并不能够视为政府放开房地产市场的信号。

——盘和林

12月18日，楼市传来了撼动消息：当天下午，山东省菏泽市住建局发布通知，取消新售住房限售规定，成为了全国取消限售第一城。

一石激起千层浪，该消息发布之后，便迅速引起社会舆论的广泛讨论，各界均展开对菏泽取消限售所传达出的市场信号的猜测,资本市场也闻风而动。

菏泽此次取消限售，是否能够视为政府放开房地产市场的信号呢？笔者认为其实不然。此外，必须明确的是，外界盛传的取消限购并不属实，从具体的通知文件来看，菏泽市所取消的只是限售规定，更具体来说，是“取消新购住房限制转让措施”，与限购并无关系。

而菏泽市发布取消限售的通知后，山东省住建厅在接受记者采访时表示，他们也是通过媒体的报道才了解到菏泽市此次的大动作，在此之前，菏泽市住建局并没有在省住建厅处进行备案，也就是说，这次菏泽市对于当地房地产市场所采取的政策，属于自主调控。

事实上，由于我国不同地域、不同城市之间均存在着一定程度的差异，因地制宜、因地施策的现象一直存在，房地产市场也是如此。由于并不是所有城市的房价都如北上广深一般，也不是所有城市均处于供不应求的状态，所以，房地产市场分类调控、因城施策的要求给予城市一定的自主调控能力。

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在12月19日下午，面对持续发酵的取消限售新闻，菏泽市住建局也做出了回应，表示取消限售是由于在限售政策采取之后存在不少棚改货币化补偿的居民因不能过户而无法购买合适的存量住房，同时近年来二手房市场上涨迅速，取消限售也是促进房地产市场平稳健康发展的客观要求。

菏泽所在的山东省自棚户区改造开始以来就一直是棚改大户，连续四年棚改总量位居全国第一，菏泽市更是连续三年把持棚改量全国设区市第一的位置。棚改货币化政策不仅带来了大量的流动资金，更是加大了居民对于购房的需求。由此可见，菏泽此次的动作更倾向于是一次本地区房地产市场的自我调控。

也就是说，菏泽当地并没有违背房地产市场房住不炒的本质。从长期来看，大涨和大跌均不符合整体经济形势和社会现实，“稳”字当先依然是房地产市场未来一段时间的主要趋势。

一方面，房地产市场大涨的可能性微乎其微。在2015年底到2017年的这一轮大涨中，不少地区的房价直线上升，居民购房的热情也是空前高涨，在如此高昂的需求热情下，房价也呈螺旋上涨的趋势。不过对于大部分家庭而言，即便是买房，也是出于生活刚需，一套住宅足以消耗一个家庭多年的存款，更不用说这其中绝大部分还是采取按揭贷款的形式购买。正因如此，在贷款带来的高杠杆率下，大部分居民都背上了沉重的经济负担，从而挤占了消费，若是房地产再次大涨，在居民收入没有同比上涨的情况下，不仅是居民难以负担，有效需求不足以撑起整个市场，被愈发挤占的消费也难以拉动经济的增长，对于整个经济而言也并非益事。

另一方面，房地产市场大跌更是几乎不可能。且不谈社会稳定会因此受到破坏，房地产企业高负债率的发展方式也注定了在经济增长新动能出现之前，房地产市场崩盘必定是一场难以承受的灾难。房地产无法偿还贷款将直接导致银行的资金链断裂，商业银行也有可能因此破产。此外，因此带来的连环效应也将会使整个经济系统陷入一定程度的混乱，或许房价暴跌短时间内的确能够给购房者带来快乐，但是同时出现的，很可能是大范围的失业。

当然，上述考量均是较为极端的情况。不过从目前来看，稳字当先的确是大势所趋。而就菏泽此次行动而言，虽说并没有破坏房住不炒的基本方针，但是其他低线级城市是否会借鉴，据此展开自主调整、局部放开的行为，还未可知，关于这点，还需要更为权威的部门为此定调，稳住市场情绪，并为后市作出指导。

(作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后，为地产深度报道专栏作家，以上为作者个人观点，不代表本报意见)