业绩汇｜总收入下降37%，但上半年股东应占溢利上涨44%，太古地产中报是“喜”是“忧”？
日前，太古地产发布2018年中期业绩报告显示，公司上半年收入73.09亿港元，同比下跌37%；股东应占溢利212.05亿港元，而2017年上半年则为147.63亿港元，同比上涨44%。
营收下降，但股东应占溢利上涨，太古地产的盈利点在哪里？
整体来看，虽然太古地产在2018年上半年总收入下降，但追溯其原因，主要在于物业买卖从2017年1-6月的52.58亿港元降至2018年的5.3亿港元，交易项目量价齐减。
短期来看，太古地产待出售项目的“库存”并不多。
目前太古地产已落成代收项目的买卖物业组中，仅包括中国内陆成都远洋太古里睿东中心办公物业的剩余待售部分，以及美国迈阿密Brickell City Centre的两个项目，待售面积总计约10万平方米（按总楼面面积来计算）。香港方面，太古地产虽于2017年完成收购永利街21-31号一座物业的100%权益，但该项目落成时间在2021年左右。
值得注意的是，太古地产营收的主力之一，即住宅、办公楼和零售物业的租金收入在报告内总额较2017年同期上涨约8%至59.96亿港元。
半年报显示，其投资物业公平值变化为155.35亿港元，较2017年99.46亿港元上涨了近56.2%，为股东应占溢利的增长打下基础。
太古地产认为，其投资物业估值的上升主要是由于香港办公楼物业的估值上升。具体原因在于办公楼物业的资本化率减少12.5个基点及香港租金的上升。
（来源：2018年太古地产中报）
目前，太古地产应占总楼面面积中约有2650万平方呎为投资物业，其中已落成的投资物业约2210万平方呎，发展中或持作未来发展的投资物业约440万平方呎。
从地区分布上看，作为土生土长的港企，香港仍为太古地产的主战场，投资物业组合中约有1440万平方呎位于香港。在内陆，太古地产采用“少而精”的战术，在北京、广州、成都及上海等地持有6个大型商业发展项目的权益，待这些项目全部落成后，预计内陆总投资物业应占楼面面积约940万平方呎。此外，太古地产在美国还拥有120万平方呎的投资物业。
（来源：2018年太古地产中报）
值得注意的是，太古地产的土地“仓库”里，截至目前，中国内陆还未规划新的投资物业，主要规划和发展集中在中国香港和美国等地。
细看还可发现，不同于香港投资物业以办公楼为主，太古地产在内陆主打“零售物业”。
半年报显示，香港办公楼租金收入为28.87亿港元，较2017年同期（28.2亿港元）增加6700万港元，同比上涨2.4%。得益于太古地产所持物业大部分处于香港中区，供应量有限，截至2018年6月30日，香港办公楼物业组合租用率均在98%以上。
6月28日，世邦魏理仕研究部发布的《全球顶级写字楼租金调查报告》指出，香港中环以3296美元/平方米/年的租金位列全球最贵写字楼。鉴于香港优质写字楼的“稀缺”及租赁需求的强劲，太古地产在香港所持有的写字楼或还有升值空间。
反观内陆办公楼物业组合，2018年上半年，其租金收入总额为2.02亿港元，与2017年同期（1.79亿港元）相较增加了2300万港元，上涨约12.8%，表现超过香港地区。
从出租率看，内陆和香港办公楼租用率并无太大差异，截至2018年6月30日，广州太古汇的办公楼已全部租出，北京颐堤港一座的租用率为99%，于2016年下半年起分阶段启用的上海兴业太古汇办公楼租用率稍显逊色，为91%。
零售业务租金呈相似情况。2018年上半年，太古地产香港零售物业的租金收入总额为13.67亿港元，同比上升4%；内陆零售物业租金收入10.93亿港元，同比上升11%，增幅相较香港更为突出。
值得一提的是，太古地产在2018年上半年连续出售香港物业的动作曾引发外界对其是否有收缩战线意图的猜测。
2018年6月8日，太古地产以65.28亿港元的对价出售位于香港九龙湾的一宗商业地块及建筑。6月15日，太古地产同意以作价150亿港元出售太古城中心第三座及太古城中心第四座大厦的附属公司100%权益。
在2018年中期业绩会上，太古行政总裁白德利针对近期公司出售多栋商厦回应称，暂时没有相关的出售计划，但不排除非核心资产会找机会出售。
白德利表示，“物业出售获得的资金，我们会在香港大本营和中国内陆市场做更多的投资。”
事实上，相较于住宅物业，恒隆、九龙仓、新鸿基等港资房企在内陆市场布局均更侧重于商业地产。对此，中原地产市场分析师卢文曦表示，港资房企对长期持续收益更为看重，且更擅长以利润而非高周转为导向的项目开发模式。