一个人真实的财富自由
你好,仓大!
我是你公众号的粉丝,可以称呼我Tina 就可以,呵呵。
想请问你一下资产配置的问题,因看你的文章,觉得相当专业。
现在本人的情况如下:
本人30多岁做外贸业务员,基本工资10W左右每年,提成不是特别稳定。
因为这10年基本都是带孩子,所以业绩不稳定,也没去公司,只是在家上班。从今年5月开始每天过去公司上班,时间自由。
两个男孩,一个读的东莞市TOP3的公立小学,一个读的公立幼儿园。暂时的教育开支约6万每年。
先生是事业单位,40多岁,年薪40-50万。
东莞资产:
核心地段有套160平的房子,现4万/平,出租,年租金5W,年付。先生不怎么想卖这个房子。
有套学区房,价值150万,出租,年租金11000元。
自己住了一套4房,138平,4万/平。
一个商铺,总价130万,租金现在2400/月,明年可以租到4000/月。
老家有套位置较好的地段的电梯自建房,28万,130平左右,不能卖。租金1100元/月
以上资产都没有贷款。
现金120万。
保险:年金险,重疾,医疗险,教育金都配置比较齐全。我家老人条件比较好,不用经济帮衬。公婆那边每年2万开支。
本来这120万现金,我4月准备到外地去去买房的,但是现在没有购房资格,所以暂停了。
现在手上有15万的基金。
其他都是现金,因为当时是准备购房的。
这两年记录了一下家庭开支,算上保险开支,2车的开支,30万/年。其中,保险年金险6万/年,交5年。大概保险开支,每年10万。还有3年年金需要交。
请帮忙建议怎么配置资产和资金?
谢谢了!
你的粉丝TINA
Tina女士:
您好,来信已阅读,我的看法是这样的。
对家庭的资产配置
先来看资产:

东莞住宅三处,合计1342万。
商铺一个,价格130万。
老家一套电梯自建房,28万,这个可以忽略不计,因为不能卖。
那么房产价值 1372万。
现金120万,此外15万基金。
负债:0。
可以得出您的家庭资产净值=1507万元。
收入情况:先生是事业单位,40多岁,年薪40-50万。
您是外贸业务员,基本工资10W左右每年,提成不是特别稳定。
这里估计下,您大概是15万的年收入,和先生加起来约55万-65万总的年工资收入,那么就按60万/年计算。
租金收入=10万元/年。
支出:30万/年。
每年剩余:60万+10万-30万=40万
这样算下来,您有1507万的家庭资产净值,其中大部分在房产,约1372万的房产净值。
每年40万剩余。
这样的资产模式,已经超过中国90%以上的家庭,但是还可以更完善。
从我个人的角度,对您的资产配置建议:
一、风险承受能力较高。
我认为你们的风险承受能力比较高,房产无贷款,男方事业单位,工作稳定。
女方虽然收入低,但是工作压力小,时间较自由。
风险承受能力较高,可以加大对股票资产的配置。
二、资产配置,卖掉商铺,配置权益资产。
你的问题在于房产配置过多,权益配置过少。
如果是我来进行配置,我会建议卖掉商铺,但是住宅全部保留。
在东莞的房子,您除自住外,一处是核心地段,一处是学位房,这具有较好的抗通胀能力,不建议出售。
但是,商铺的升值潜力,和公寓类似,一般是很低的,即使明年租金涨到4000,回报率也只有3.69%,和货币基金差不多。
不建议配置外地房产,比如说长沙房产,当地严格限购,买房后五年才能转让,较大限制了流动性。
而且地方政府控制房价,这都意味着长沙房产未来的升值潜力不大。
长沙是一个适合工作、生活的地方,自住是可以,但不适合去买房投资。
老家的房子更别买,现在出生率下降,意味着越下面的地方,人口流出越多,房产流通性越差。
卖掉商铺后,多了130万投资款,加上现在的120万现金,15万基金,就是265万投资款。
265万投资款,可以分为两部分:
200万,买好一点的权益类基金,预计15%的年化回报=30万的年回报。
50万,买固收+基金,股3债七和股4债6各一半,预计8%的年化回报=4万的年回报。
15万,放在银行理财或活期,备急用,这部分不做年化回报计算。
这样265万投资约带来34万的预计年回报,而且您买的是公募基金,如需急用,几天就可以赎回到账,流动性是很好的。
这时候,您的家庭资产配置和收入状况如下:
房产:1342万房产。
负债:0。
投资:200万权益基金+50万固收+基金+15万理财 =265万投资。
年工资收入:60万。
年租金收入:7万。
年投资收入:34万,随本金增加而增加。
年度总支出:30万。
这样每年净收入=收入-支出=工资收入+出租收入+投资收入-支出=60万+7万+34万-30万=71万,后续随本金增加而增加。
每年71万并不断增加的净收入,可以继续投入权益资产,假设基金综合回报年化是10%,那么可以计算
PV0 现值 = 265万
PMT 每年净投入 = 71万递增,考虑到每年的本金增加
RETURN RATE 年化回报率 =10%
N 年数=15 取15年为年限,因为你有两个男孩,分别是小学和幼儿园,15年后,是大学毕业和高中毕业的时候,正是用钱之际。
这样计算出的FV 未来资产净值 ,大致估计下,15年后应该在3000多万元。
所以我的结论是:您根本不用焦虑,您的资产状况和现金流是很安全的,可以说已经超过了中国99%的家庭。
三、人到中年后,需要提高被动收入。
如何让被动收入,超过工资收入,是一个挑战。
普通人炒股,亏多赚少。
不妨从公募基金开始,学习投资,逐渐布局较优质的公募基金。
另外,在工作和投资外,教育好子女,可能是您更应该关心的问题,毕竟现在的啃老族、躺平族也是比较多。
从这个角度说,我从来不相信什么财富自由的观点。
什么卖掉一线城市的房子,去二线城市躺平,这样的观点,我从来嗤之以鼻。
因为这个社会竞争是剧烈的,一个人是不进则退的,你要知道在现代社会,向上比较难,但下坠起来是加速度。
如果缺乏驾驭金钱的能力,不尊重金钱,缺乏必要财商,给一个人再多的财富,也只会坐吃山空。
所以才有富不过三代的说法,如何让子女健康发展,具备基本的智商情商,具有独立的社会生存能力,这才是更重要的。
具有独立的社会生存能力,具备财富的管理能力,对社会有深刻的了解,为社会不断创造价值,这才是一个人真实的财富自由。