中兴路一号 | 重来100次，可能还得这么选！

那块曾经轰动全国的总价地王

『中兴路一号』已于4月30日开启认筹

此次将推出400套户型为50-200㎡的房源

明年年底精装修交付

总价600万元起，认筹金100万

01

楔子

良子写过不少关于豪宅的文章，本来“中兴路一号”（中兴路、宝昌路）这个地段的高层住宅，无法引起我的注意。而恰巧有个朋友跟我约一篇100平方住宅户型的文章，说起了这个项目卖的一般，我才去查了下资料。

“成功的项目”都是相似的，失败的项目各有各的原因。我以前一直关注成功的项目，写的最多的也是成功者，却很少去分析失败者，可能潜意识里觉得失败的经验没什么价值吧。

今天这篇文章，我把自己假想成了一个操盘手。如果我拿了这块地，我是怎么想的，我会怎么选择！

02

前情摘要

三年前，上海静安中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍，最终融信以110.1亿的总价拿下，创下中国土地成交史上最贵地王记录。

这个让融信在沪上一战成名的“地王”项目，后出让49%股权给万科，并由万科主导后续操盘。

而附近地块是万科的翡翠雅宾利项目，目前二手次新房挂牌价：9万元/㎡。（下图）

万科翡翠雅宾利

而中兴路一号以12.98万元/㎡的均价，成为静安区有史以来预售证均价最高的楼盘。（最新一房一价表如上）

即使均价比周边二手房高出了4万元/㎡，但中兴路一号未必能盈利！

03

推导

对于这个地段，对于这个拿地价格，以现在的市场，现在的“限购政策"，换作谁来做这个项目，可能都不轻松。上图是我模拟的一个推导图，并非项目方的开发思路。如有雷同，纯属偶然。

这个项目我梳理出了2条线：

一条是做什么样的产品？ 另一条是如何提高单价？

先说上面一条线的推导：

2016年，闽系房企融信以溢价139%，110.1亿总价拿下这块地，扣除商业配套和配建保障房，中兴路一号可售楼板价超11万元/㎡。

可能是对于上海不熟悉，也可能是出于战略和品牌需要，融信拿了地王。

直线思维告诉我们，应该做大户型，做豪宅才能产生溢价。而高单价却碰到了政府限价，那问题就来了，该做什么样的产品呢？

再说下面一条线的推导：

上海人基本都知道：中兴路地块是上海俗称的”下只角“地区，和老静安的”上只脚“不可同日而语，所以这里没有豪宅基因的。虽然现在上海发生了日新月异的变化，但是超级富豪们会对这里”钟情“吗？我想答案是否定的。

如果顶级豪宅这条路走不通，那么只有把户型做小，把总价控制住。那问题又来了，选择低总价产品的客户，本身就对价格非常敏感，小户型能否支撑那么高的单价吗?

所以课题就变成了：”如何控制总价，但又要拉高单价“，万科把这个项目做成了一个”有话题的独立王国“。

我在《深圳湾1号，顶级豪宅的“要素”观止！》中写到了顶级豪宅的所有要素，其实中兴路一号的操盘都在这些“范式”里。

不管是请万科入股，还是请“海德壹号”的设计大师理查德·罗杰斯，融信都是为了话题的需要。而定制的户型，还有整个小区的底部做成“复合体”（所谓的超级地盘），无非为了营造”项目“的尊崇感和距离感。

但是，不管是什么豪宅要素的堆砌，都敌不过”时间“。也许假以时日，限购政策放松了；也许不久的将来，上海的房价整体跃升了，那才是中兴路地王解套之时，可三年已经过去了。

04

大师&大奖

所有的话题其实都是为了“售楼”这个唯一的目的，而大师和大奖是对普通购房者比较有信服力的两点，所以中兴路一号也得了一堆的奖项（如上图）。

而所有的这些奖加起来，也没有“普利策建筑奖获得者”这个称号来的有分量。所以万科请了英国的理查德·罗杰斯来操刀这个项目。

理查德·罗杰斯

英国爵士

1933年生于佛罗伦萨

2007年普利兹克建筑奖获得者

他最著名的住宅项目是“海德公园1号”

该公寓共有80套房间，均价为2000万英镑，每平方米均价高达约6.45万英镑，打破2008年6月由伦敦贝尔格拉维亚“朗兹广场”创下的每平方米4.7万英镑的纪录。面积最大的一套卖到1亿英镑，堪称全球最昂贵公寓。

而比较有意思的网络评论是：

不少房产买家在伦敦就买一个“贵”字，购买力最强的买家愿买“海德公园1号”，就是看重“它位于伦敦最昂贵地段”。

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造型

顶级豪宅的造型一定是要让人过目不忘，最后能抽象为符号的。中兴路一号最后让人留下印象的是“落地玻璃+ 希腊十字”，确实能吸引人眼球，这里我不赘述。

而一些自媒体所谓的“双十字承重结构”，可能指的就是造型上的这个“十字”吧，其实这栋楼的结构是剪力墙结构，有图有真相。

为了能得到更好的观景效果，剪力墙在布置时，采用了一个方向长，一个方向短的方式，可能是短肢吧。即使这样，也无法改变所处的环境。

上图是中、低楼层的实景照片，确实没有无敌的”XX景色“，但设计确实已经尽力了。

06

户型

我看到网络上对于这个户型的户型吐槽很多。

比如：

01.东边套只有上午有阳光照射，西边套只有下午有阳光照射，中间套则是南北不通风。

02.所有功能间全部朝北，想要进入厨房，必须先经过阳台。

03.99.7㎡只做到了两室两厅一卫。

是的，这些都是问题，但是造成这些问题的原因不是设计，而是”地王“本身。

第一，要想做出溢价，就不能做传统的单元式板楼（就是我们传统的南北通透的）。因为只有定制的产品，周边没有相似的，才可以有定价权。

第二，豪宅感一定需要落地玻璃做大景观，所以传统的板楼在实现上并没有优势。另外大家叫得上的顶级豪宅，基本都是玻璃幕墙的做法，可以产生品质联想。

基于以上两点，所以万科选择了塔楼的方式，做中兴路一号。塔楼有东西向户型，也就难免了，我也不想对户型做过多的解读了。

反正就100平方以下排列组合，也没太多新意。大家如果有兴趣，可以看看我这篇文章《小户型需要的不是设计，而是弹性！》

根据目前公布的户型图来看，本次项目户型分五类：

我想选择中兴路一号的客户，只能看”后市“了，对未来有强烈的预期，才会以这样的价格选择这个地段和这个户型了。

07

独立王国

如果说请了”普利策奖“的大师就搞出个”结构外置“，那有点”暴殄天物“了，也对不起大师的身价。

理查德 罗杰斯在中兴路一号做一个”超级底盘“，将配套服务设施复合在了底部几层。

粉色为便利设施（Amenity）；

绿色为大堂（Lobby）；

黄色为零售（Retail）；

淡紫罗兰色为楼盘内部配套空间（Club House）

玫红色为绿色为地下空间（Basement）

并通过天桥去联系两个跨城市道路的地块。 这就是媒体炒作的”超级底盘“，其实就是一个基地抬高，双首层的概念。

当然，通过这样的设计，让本小区的居民有一种”独立王国“的感觉，居高临下还是挺有”尊崇感“的。

而临街的几个面与市政道路是平接的，配套商业对于吸引人流也不受任何干扰，确实算不错的选择，只要解决好消防问题就好了。

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结束语

中兴路一号除了拥有一个豪宅的价格，其他的资源可能都不具备。但既然成了地王，那就把”王“的角色扮演好。

如果有一次重来的机会，我相信中心路一号还是得这样选。因为地拿贵了，即使是重来100次，也只能这样。

顶级豪宅是什么？

顶级豪宅必须超越空间本身的价值。

顶级豪宅真正要呈现的是：完整的生活方式和极致的人类文明。

顶级豪宅的迷人之处，究竟在哪里？

在传统城市豪宅的语境中，所有的资产升值都在来自于所在地块价值的上涨，但是顶级豪宅的价值却突破这一传统逻辑，因为它是一个城市的唯一。

中兴路一号，你配吗？