数字说话，郑州是怎样全面赶超南京的？
城市的实力，通过对比才能发现差距在哪里，对于今天的选题，估计很多人都会嘲笑说拿郑州来跟南京对比，简直就是不自量力。
郑州真的就能够和南京相比较了吗？凭什么呢？
■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地产人
如果，两个城市实力旗鼓相当的话，大家就习惯于拿来各种比较。
但今天我们选取的两个城市，貌似并不在一个重量级别上，很多人会对此有所疑问。事实真的如此吗？我们一起来看一些数据分析。
1
在校生人数的差距
昭示着城市的青春活力
▽
南京、郑州两个截然不同的城市。
一个经济强省江苏的省会城市，一个经济虽然还算可以，但城市的综合实力还是无法相比的。因为河南比着江苏还是有着太多太多的差距。
郑州和南京相比是不是有点不自量力？其实判断一个城市是否处于上升期来自于很多方面。
我们先看一组数据：
在上图表格中我们看到，2007年南京幼儿园在校人数比郑州少了3.44万人，这29.50%的数量绝非小数目。
经过十年的发展到了2016年，南京的幼儿园在校人数非但没有缩小和郑州的差距，并且差距越来越大了，已经达到了14.43万人。在这十年中，南京幼儿园在校人数又比十年前少增加了10.66万人，总体比郑州少增加了99.53%，这个差距就实在是有点大了。
下面是我们把两者之间人数做对比的折线图：
随着幼儿园在校人数的增加，我们看看小学生在校人数又会有何不同：
在上表中我们看到，2007年南京在校小学生数量比郑州少23.13万人，比郑州少79.56%，这是相当可怕的比值啊。
到了2016年，这个比值变成了-45.66万人，差距达到了-121.63%，这也就意味着南京在校小学生人数连郑州的一半都没有。增加数量更是比郑州少增加了22.53万，少增加值为266.00%。
当然，小学生减少应该是七到十年间生育人口在减少的缘故吧。
下图或许能够更加直观地表现出来差距：
是不是所有在校阶段都存在这种情况呢？我们再来看在校中学生数量对比：
中学生中，2007年南京比郑州少了21.87万人，到了2016年这个比值扩大到了30.75万人，相差幅度也由76.66%扩大到了136.97%。
通过这组数据得出，十二年到十八年年前这六年里，南京的出生率就已经远远低于郑州了，或者在这期间适龄初中及高中的学生在父母的带领下进入南京的要远远低于进入郑州的。
而这三个阶段（幼儿园、小学、中学）南京比郑州的学生一共少了多少呢？
我们看到，在2007年时，南京的在校生总数比郑州少了38.50万，经过十年的发展，这个阶段的人数南京比郑州少了90.84万人，而这个阶段正是预示着未来五到十五年主力消费人群的人数。
这十年中，南京和郑州的总的人数又是怎么样的呢？
通过上表分析我们发现，其实在十年前南京的人口是多于郑州的，当年南京比郑州人口多了5.7万，而经过十年的发展，南京现在人口比郑州少了145.4万人。等于郑州这十年比南京多增加了151万人。
即便是十年前，南京在人口比郑州多5.7万的情况下，南京的三个阶段在校学生数量比郑州也少了38.50万人，这说明早在二十年前南京的人口相比郑州就注定在衰落了。
而经过十年的发展，郑州不但人口总数超过南京145.4万人，而且三个阶段在校人数比南京多90.84万人，这将会导致十年后郑州的人口总数会比南京多的更多，按照上述数据比值推算的话最起码会多350万人左右。
同时，我们从各个年龄段所占的常住人口的比例中看到，十年前南京和郑州三个阶段的人数占总人数比值是：9.34%和14.64%。这就说明郑州是一个更年轻的城市。
在经过了十年发展之后，郑州三个阶段在校生的总数比南京多了90.84万人，就意味着未来一段时间肯定要比南京更加年轻化。2016年郑州这个数值分别是：9.96%与18.71%。
我们看到，南京这个阶段的人数所占的比值几乎没有变化，仅仅从9.34%增长到了9.96%，仅仅增加了0.32%，而郑州则从14.64%增加到了18.71%增加了4.07%，是南京增加值的13倍多。两者之间的差距也由5.30%扩大到了7.85%。
如果，在两个城市都还保持过去十年增速的情况下，未来这个差距会越来越大。而作为省会城市郑州要比买入老年化的南京更具活力。
有人也许会说，怎么不对在校大学生数量来作比较呢？比较这个是没有任何意义的，因为就目前南京的情况，再多的在校大学生也是给北上广、苏州、杭州甚至无锡培养的，南京和西安、武汉一样，自己培养出来的大学生大部分是不会留下的，他们原本就不是本地人。
南京在校学生和郑州之间差距在逐步拉大，说明了南京这十年吸引到的年轻人在减少，在过去十年郑州市比南京市多留下了151万人。
除了这些数据之外，南京和郑州之间还有什么差异呢？
2
十年大数据
之下的南京和郑州
▽
在衡量一个城市发展时，往往需要很多的数据支撑，咱们就选用国民经济数据对比南京与郑州两个城市在过去十年的变化：
GDP
2007年南京GDP是郑州的1.35倍，到了2016年南京是郑州的1.31倍。十年中南京GDP增加了221%，郑州的则增加了230%，南京增速要比郑州少了9%。
在人均值方面，2007年南京是郑州的2.35倍，到了2016年缩小到1.52倍，南京人均增加了187%，而郑州仅增加了150%。原因是十年中郑州人数比南京增加了151万。虽然GDP增速比南京多9%，但是无奈郑州增加人口太多，所以人均值南京比郑州增加37%。
城镇居民人均可支配收入
这方面则由原来的1.48倍扩大到1.51倍，南京十年增幅为146%，而郑州增幅为143%增幅比郑州多出3%。
金融机构本外币存款余额
金融机构本外币存款余额能够反映出是一个城市的吸附力。
南京增幅为298%，而郑州的增幅则高达382%，虽然总数南京还是远远高于郑州的，但按照这样的增幅，郑州赶超南京应该仅仅只是时间问题。
十年中郑州的本外币存款余额比南京增速多84%。
人均方面差距从2.38倍缩小到1.75倍。郑州这十年中金融机构本外币人均存款增幅比南京多达127%。
居民存款余额
南京十年前居民存款余额是郑州的1.21倍，但是经过这十年的发展，郑州的居民存款余额已经超过南京，南京现在的居民存款余额只有郑州的0.97倍。
当然这可能有两方面的因素：
1）南京房价比郑州高，可能大部分人的财产都变成了不动产。
2）南京居民可能购买股票多于郑州。
这两种可能都有。
而人均值方面也从十年前的1.59倍，缩小到1.14倍。南京人均居民存款比郑州增幅少108%，这确实不是一个小数。但是南京人均余额依然比郑州多，只不过是郑州比南京多了145.4万人的原因。
社会商品零售总额
南京比郑州的比值有所扩大，从1.41倍扩大到1.51倍，扩大了10%，这一方面与南京的人均收入高于郑州有关。
另一方面，可能与南京是著名旅游城市，有着秦淮河—夫子庙景区、中山陵、雨花台景区、总统府与南京气象台景区以及南京1921街区等有很大关系。
在人均社会商品零售总额上，郑州与南京的差距就更小了，只有7%的差距。
下表是十年来南京与郑州旅游方面的差异：
去年南京收入为1909.3亿元，而郑州只有1053.9亿元，这其中肯定有很多外地人在南京旅游购物消费，所以就南京本地来说也许不比郑州的社会商品零售总额多出多少，人均上也许就更接近了。
我们通过上述的比较不难看出，南京与郑州之间的差距在很多方面是在逐步缩小的，并且这个速度是相当惊人的。
而在居民存款方面郑州已经超越了南京。这也是因为郑州人比南京多出的原因。
由此可见，相对郑州来说，南京是处于衰落的境遇。
3
导致南京衰落的根源有哪些
▽
通过南京与郑州的十年部分数据比较，南京在走向相对衰落是注定的。而导致南京相对衰落的原因除了郑州发展速度快之外，还会有哪些关键因素呢？
1、经济发展相对均衡的江苏使得南京吸附力弱化。
在过去十年，苏、锡、常是不把南京放在眼里的，尤其是苏州与无锡在90年代，苏、锡、常的人一直处于鄙视南京的境况中，虽不像说安徽人、苏北人和河南人那样，但是三个地区是不把南京放在眼里的。
即使现在，苏州的GDP依然是南京的1.5倍还多，人均收入也比南京高。而无锡虽然因为尚德伤了元气，比南京稍弱一些，但是骨子里的傲慢一直还在，所以从改革开放开始南京的地位在江苏就相当尴尬，其首位度和吸附力在逐步减弱。
好在以往南京对皖东部地域还有着很好的吸附能力，但是现在开始也开始有了变化。
2、合肥崛起必然降低南京的吸附力。
伴随着大量安徽籍人士返乡，这部分人置业首选是在合肥，加上合肥未来的规划将会成为新的高铁枢纽。这就意味着合肥在逐步崛起，所以南京对于皖东的吸附力在逐渐减弱。
伴随着合肥米字型高铁骨架建成，包括南京和徐州的交通地位在逐步丧失。这对南京对周边的吸附能力来说是在逐步减弱的，这就是南京逐步衰落的第二个原因。
3、沿海高铁贯通会使南京雪上加霜
沿海高铁是从哈尔滨到海口的，在江苏则有很长的距离，从连云港一直到南通，然后经过南通到上海。
这条高铁修建成之后，无论是对徐州还是对南京的打击是比合肥崛起更大的。这样以来包括鲁南、甚至是青岛、威海、烟台到上海去直接走沿海高铁，而不需要走徐州与南京了。尤其是整个苏北地区极有可能受到上海的辐射而减弱对南京的依附。
下面是演海高铁示意图。
下面是规划图：
另外，需要指出的是现在图上显示是要走杭州的，其实未来沿海高铁是只走嘉兴而不走杭州了，因为新规划的沪甬高铁是不走杭州的，而沪甬高铁则是沿海高铁的一部分。
沿海高铁对南京和徐州有多少影响呢？我们看关于沿海高铁的相关报道。
这也是江苏段一直不太积极的原因所在，因为沿海高铁一旦修通之后对于徐州与南京的影响巨大，所以江苏才会不太积极。
这和杭州湾大桥浙江省不积极一样。就连现在的沪甬高铁浙江同样不积极，因为无论是杭州湾大桥还是沪甬高铁都会减弱杭州对浙东的辐射，而加强上海区域的辐射及吸附。
南京也会因为沿江高铁而受到损害。所以江苏对于沿海高铁则是能拖则拖。
4、有人才有一切——一个连出租车司机都明白的道理
十年来，南京人口从741.30万增加到了827.00万，增加了85.7万人，增幅11.56%，平均每年增加8.57万人；郑州则从735.60万增加到了972.4万，增加了236.8万，增幅64.39%，平均每年增加了23.68万人。郑州增加的绝对人数是南京增加人数的近三倍。
在常住人口中，0-14岁人口为87.34万人，占比10.56%；15-64岁人口648.9万人，占比78.46%；65岁及以上人口90.76万人，占比10.98%。
上周，在上海参加未来域全球战略发布会后到南京，在出租车上和南京的司机谈到南京与郑州在校学生的差异时，出租车司机就说：那真要有这么多的差异的话，未来郑州超过南京是没有问题的。
江苏有四分之一的人口，没有到南京买房的打算，当然需要加上安徽东部的马鞍山、芜湖、滁州以及巢湖（虽然现在巢湖归合肥管辖）其中滁州401.7万人，芜湖365.4万人，马鞍山222.9万人，这样合起来才，1062.8万人。不到苏、锡、常区域人口的一半。
所以，无论是城市自身人口：南京821万，郑州937万，流入人口中南京50万，郑州185万，还是所在省的管辖人口：江苏7973万人，河南10722万人，外地在南京买房的人数在整体上都不如郑州，郑州去年本市户籍人口买房仅占24.7%，外省的9.8%，其余都是地市的。
这就是说，在理论上到南京买房的人是远远低于到郑州买房子的可能性人群的。
南京老龄化直接影响到南京未来的发展，而南京全国第七的房价也在限制着人口的流入。
本来，南京在过去十年甚至二十年间其吸附人口的能力就已经很弱了，而且南京没有苏州工资高，房价又比苏州贵出7000元左右，虽然收入是比无锡稍微高一些，但是其房价是无锡的二倍多。
在这种情况下南京是很难留下人的。在其他城市每年都以二十万左右的速度聚集人口的情况下，南京每年聚集的人口数量则是低于十万的，去年仅增加3.41万，正是这样南京在今年才会做出为吸引人才，最高购房补助200万的决定。
但是人口导入不是一蹴而就的，南京想在短时间内吸引到大量人口是很难的，想改变人口结构也绝非易事。
伴随着各种内外因素的限制，南京在全国城市的排名中会一步步跌落也将是必然，而武汉与郑州超越南京或许将不再是凭空而谈，需要的仅仅只是时间问题。
欢迎来稿
【地盘】面向社会征集地产行业分析、产业解读等深度原创文章，字数3000字以内，一经采用，稿酬丰厚！
投稿信箱：349588460@qq.com