驳金科股份的债市回应
原创： 一号地产
作者: 海哥
日前，海哥发布的质疑金科股份土储问题的稿件（详见《盘家底|金科年报里的“心机表”》一文），果然又引起了资本圈的关注，许多持有金科债的基金经理向金科股份方面询问；也有多位基金经理与海哥进行了交流和探讨。
（图：本来想用插画师白茶的“此处有图胜无图“，但没有得到授权，姑且用下面这张意思一下）▼
与此同时，金科股份方面向债市的投资者做了一份回复，恰好被海哥看到了。
回复分了四个部分，海哥觉得有必要也进行一下回应，特别是回复的主体部分，该驳斥的驳斥，对该系列后面文章也等于提前做个解释。当然，文章有瑕疵的或错误的，海哥也会认。
01
金科方面回应一：引用数据口径的错误，计容建筑面积与总建筑面积的定义差异，文章中简单的用“上年末总建筑面积+新增计容建筑面积-销售总建筑面积”来推算公司当年的剩余总可售建筑面积是非常不严谨的行为，实际新增总建筑面积要大于总计容面积；
以2020年新增土储为例：2019年末，期末总建筑面积（全口径）6,690.93万平米，当年新增计容建筑面积2,364万平米（另有约290万方非计容面积，同时剔除部分不可售面积），当年销售面积2,240万平米，合计为7113万平米（另有部分项目调规增损容等影响），与披露数据一致。
海哥方面驳斥：的确，我用的是“上年末土储面积+新增土储面积-销售面积”来推算公司当年的剩余的土储，这里三个面积实际分别对应了土储面积（但这个口径从金科股份的年报来看，每一年不一样，2011年至2013年是总建筑面积，2014年至2016年是计容可建面积，2016-2020年是可售面积）、计容面积、计容面积，干过房地产的都知道计容面积与总建筑面积相差不会太多，总建筑面积一般是包含了计容面积和地下面积，地下面积主要是人防工程面积，这个在整个总建筑面积中的占比很小，一般在2%-3%之间，如果是高层的话，整体一般也不会超过5%；
所以采用上述数值计算的准确率起码在95%以上。因此海哥在表格中，对总土储各个年份的性质都做了特别描述。
但对土储的描述用可售面积的话，与总建筑面积、计容面积有本质的不同了。
可售面积即为这些土储的面积是可出售的，换句话说就是可以转化售卖的货值。而以往的“建筑总面积”的土储或“计容总面积”的土储，往往是包含了已售未结转的面积+可售资源面积，也就是说，不管已经卖了的还是没卖的，只要是没交付的，都算在土储里面，这也是当前许多房企的土储算法。
所以说，年度总土储如是计容面积或总建筑面积口径的话，往往是大于可售面积的，而且是大大的大于。
（图：金科股份近十年土储与销售口径统计，红色区块为异常区域，销售面积、新增土储为计容全口径数据，一号地产制表）▼
金科在对年终总土储的描述上就很标新立异了，比如2011年至2013年是总建筑面积，2014年至2016年是计容可建面积，2017-2020年是可售面积。
这就成了海哥重点的关注对象，所以在表格的异常区用红色区块标注了出来。我们不妨用简单的数学来计算：
2016年总土储1846万方（计容面积）+新增土储1245万方（计容面积）-843万方（计容面积，也有人说销售面积是总建面积，车位也算到销售里面去，你可以问问金科，非计容的车位他们敢不敢卖，有没有产证）=2248万方（计容面积）
也就是说，即使按照计容面积测算，2017年底的计容面积也才2248万方，但在2017年年报中，直接变成了可售面积3300万方。
想问一下金科股份，就算这些计容面积都还没卖出去，都转化成了可售货值，怎么就突然变成了3300万方？其中1100万方的可售面积差值哪里来的？
同样的，2019年、2020年，就算三个面积我们统一算他计容面积，那么2019年的总土储就应该是：4100-1905+3323=5518万方，与6690万方相差了1180万方；
即便考虑到所谓计容面积与总建筑面积的差值，两者能相差21.4%吗？如果金科的总建面中有超五分之一的面积都是不计容、不可售的地下面积，你们还要不要赚钱了？
2020年的差值也在近500万方，如果说当年拿下2364万方计容土地的同时，这些项目有近500万方的非计容面积（主要为地下面积），你们是造房子还是挖防空洞？这些建安成本你们消化得了吗？
更关键的一点，2017年至2020年，年底的土储标注的都是“总可售面积”！
可笑的是，金科股份对外的回应说：“以2020年新增土储为例：2019年末，期末总建筑面积（全口径）6,690.93万平米，当年新增计容建筑面积2,364万平米（另有约290万方非计容面积，同时剔除部分不可售面积），当年销售面积2,240万平米，合计为7113万平米（另有部分项目调规增损容等影响），与披露数据一致。”
我把金科2019年的年报第12页关于土储表述贴了上来，公告明确表示“截至报告期末公司总可售面积近6700万平方米”。
请注意，是“总可售面积”，而非其对外辩称的“期末总建筑面积（全口径）”。
可售面积与总建筑面积的差值，难道金科的财务心里没点数吗？
再看2020年的年报，在第15页，同样是总可售面积，而非总建筑面积。
试问金科股份，您的这个解释是否在混淆视听，给自己严重误导投资者的错误诡辩，你们不看看自己的年报吗？
02
金科方面回应二：极度带有倾向性的误导：为达到其目的，引用克而瑞的三方统计的投资金额（1-4月39亿元）来评价公司的投资能力；对公司一季报中的新增投资金额（1-3月182亿元）视而不见；
海哥回应：的确，因为当时要找1-4月的拿地情况，金科股份4月经营简报未公布拿地情况，就找第三方机构克而瑞的拿地数据了，因为克而瑞数据在业内比较权威，一般都为企业自己报送数据。
海哥在写稿中确实没有看金科股份的一季报拿地情况，这一点，有则改之，也借此作个更正。
但海哥还是好奇算了一下，一季度公告中，金科股份虽然全口径拿地金额是182亿，但权益金额只有88.5011亿元，权益占比仅为48%，并不算高。
03
金科方面回应三：无视规则而简单算数。公司严格按照交易所《3号指引》文件披露主要项目数据，作者直接用主要项目数据求和来推断公司全年的结算量，以此结论公司“选择性披露”是极为不负责任的。
海哥回应：选择性披露，主要指金科在某些年份的竣工和交付面积数据未在年报中公布，比如2017年的竣工面积数，2012年、2013年的交付面积数，以及2018年至2020年的交付面积数（表内数据是根据当年销售期内的项目交付面积算出来的，并非全部交付面积）未披露，而其他年份是正常公开的，这就是“选择性披露”所指。
（图：金科股份近十年营收与交付数据统计，一号地产制表）▼
事实上，交付面积数据的公布，是十分重要的，因为交付面积要与营收相对应，如果交付面积不准确或不公开，可能会涉及到营收造假的问题，比如会将未交付的面积，或不符合交付条件的面积，提前结算到营业收入里面。
这一点，禹洲地产在2020年的半年报和年报中就有所体现（出现了年度营收竟然低于半年度营收的怪事，原因就在结算的提前确认上。）
所以海哥觉得，金科股份方面有义务、有必要明确公开当年度的结算交付面积，而非只公布当年度在售项目的交付数据。
04
金科方面回应四：2019年披露数据差异的原因：2018年年报之前公司披露可售建筑面积为管理权益口径，随着行业合资合作成为普遍现象，公司合资合作项目也增长较多，为更好的反映公司经营的全貌和实际情况，2019年开始为统一披露口径（保持销售、投资、土储口径一致为全口径），2018年还原全口径为4661万平米，2019年新增计容建筑面积3,323万平米（另含不计容建筑面积约550万平方米），2019年销售1905万方，合计约为6629万平方米（另有部分项目调规增损容等影响），与年报披露全口6700万方基本保持一致，其中差异在合理范围内。
海哥回应：请金科股份的小伙伴去年报上面看看，2017年至2020年，年底总土储的表述上，到底是总建筑面积，还是总可售面积。
将总建筑面积的土储，包装成总可售面积，这不是工作疏忽，这是欺诈，某种程度上，投资者是可以告金科股份的。
就像你兜里有100块钱，但已经花掉了70，实际上能用的只剩30了，却还在告诉别人我还有100块钱一样，营造出家底很厚的假象，以此来发债、融资，让股民买股票，这还不是欺骗吗？
05
金科回应五：公司作为深交所上市公司，严格按照相关法律法规及交易所规范文件进行信息和数据编制统计和核实工作，并经公司管理层、董事会及股东大会审议通过后向外披露，公司董事会、管理层均保证数据的真实、准确。
综上，公司截至2020年末所披露的约7113万平米土储（可售资源），均为可售、且不含已售未结转的部分。公众号相关作者以不专业、不严谨，甚至可以说是不懂地产基本规则、原理的文章来误导市场、投资人的行为实在令人费解。
对此，海哥想说，金科股份的相关人员不仅没有好好研读年报，对自己的回复都没有好好审视。在回应一中还说2019年底土储6690万方和2020年底土储7113万方是总建筑面积（全口径），到了回应结尾，居然又篡改成了可售资源，还着重强调是可售、且不含已售未结转部分。您这不是睁眼说瞎话、前言不搭后语么？
最后，还请贵司相关人员仔细研读年报相关表述，不要轻易对外保证，毕竟，你们老板给前妻离婚时保证分的钱还没给，眼看着要被法院强制执行了。
End.