卖房人在登记申请前死亡的， 如何办理不动产转移登记
已公布的不动产登记典型案例有一则，某小区房屋所有权人宋某与李某签订房屋买卖合同，约定将其房屋转让给李某。同年5月，双方按规定办理了有关手续，缴纳了有关税费，在申请不动产转移登记前，转让人宋某因病去世，致使受让人李某办理不动产转移登记受阻。不动产登记机构采取如下做法：由出卖人的第一顺序继承人携带身份证到不动产登记机构书面确认被继承人的转让行为有效，并继续履行房屋转让合同，不动产登记机构可以按原合同约定为买受人办理不动产转移登记。
这个案例受到一些质疑，认为违反了《物权法》的规定，程序违法。此案例的经验总结也认为，从法律程序上讲，应该先办理房屋继承登记，然后由继承人与受让人继续履行原房屋转让合同，共同申请不动产登记。本案例是为了方便群众，省略了继承登记这一环节。这种情况在地方比较常见，有的甚至已经付清全部购房款并实际入住多年。笔者认为该案例套用《物权法》是法律适用错误，应适用继承的法理及规定，不动产登记机构的做法是合法的，应当由继承人直接以被继承人的名义直接办理转移登记，下面具文分析。
一、继承人继承的是被继承人财产法上的法律地位
被继承人死亡后，继承开始。在我国旧时继承还包括爵位的承袭、家长的更迭等。民法上的继承，仅指财产的继承。继承人具有继承权，继承被继承人财产即遗产的资格。遗产的内涵如何，学者间有不同看法：我国大部分教科书认为遗产是死者财产权利和义务的统一体；有依据《继承法》第三条规定认为遗产仅指被继承人财产权利不包括财产义务；通说认为继承人继承的是被继承人财产法上的法律地位或法律关系。
法律地位说是罗马法的创造。罗马著名法学家，《法学阶梯》的作者盖尤斯认为，“遗产继承只不过是对死者原有的法律地位的概括继承”。对被继承人法律地位继承的最本质的特点是，“被继承人原来的关系仍继续保持，因而那些不能以其他方式移转的权利也得到继承，而且对于一切被取得的权利来说，被继承人的取得名义仍在继承人身上保持不变。”著名法学家史尚宽、罗鼎等均认为，在观念上采用继承为承袭被继承人法律上地位，较一般所采的“权利义务说”，更为妥当。从实务上看，现实中被继承人生前的事务除了民事权利义务外，还包括诉讼当事人、要约人、占有人等地位，以及出卖人的瑕疵担保责任、买受人的选择债权（退货、修理、降价等）。这些都构成了被继承人的财产法律关系，可以由继承人继承，其内涵比权利义务说要大，当然比只有财产权利说更大了，也更符合继承的实际。
二、继承人应继续履行买卖合同协助办理转移登记手续
按照《继承法》的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。可见我国立法上认为，遗产不只包括财产权利，还包括财产义务。但始终不如直接规定来的明确。如德国、瑞士等各国均在民法典中明确继承人应继承的被继承人财产义务范围。《德国民法典》第1967条明确规定，遗产债务除被继承人遗留的欠债外，还包括继承人因继承人身份而应予承担的债务，尤其是因特留份额权利、遗赠和遗托产生的债务。我国台湾、澳门地区关于财产义务的规定也很全面。台湾地区甚至明确被继承人要约人地位的继承，其民法典第95条规定，“表意人于发出通知后死亡或丧失行为能力或其行为能力受限者，其意思表示，不因之失其效力。”最高法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第44条指出，“在诉讼中，一方当事人死亡的，有继承人的，裁定中止诉讼。人民法院应及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。”可见在司法实务中是认可法律地位说，继承人可以继承被继承人的诉讼当事人等法律地位。具体到本案例，笔者认为继承人继承了被继承人在不动产买卖合同的法律关系，处于出卖人的法律地位，而非如有的观点说的合同关系因被继承人死亡而失效。继承人应依照宋某与李某的约定享有合同权利、履行合同义务，既可以出卖人的身份要求李某履行交纳买房款，也应该按照合同约定履行协助转移登记的义务。此时的转移登记不属于《物权法》规定的必须先登记方可处分的情形。《物权法》第31条规定的情形适用于继承人以自己名义处分不动产的情形，此时不动产尚在被继承人名下，为督促继承人尽快办理登记明确权利人，保护交易安全而设置。但此案例中继承人是继承被继承人的法律地位，履行合同约定应由被继承人履行的转移登记义务，不存在物权名义人和实际权利人不一致的情形，继承人应当继续履行合同，以被继承人的名义协助办理不动产转移登记。
有观点认为，按照《物权法》的规定，宋某死亡后，因未办理不动产登记，不动产权利尚未发生转移，李某只能作为债权人而非不动产权利人。同时，宋某死亡后继承开始，宋某的继承人自继承开始时取得被继承不动产的物权。这一取得是法定转移，无需登记即可生效，但未经登记不得处分。故继承的转移登记是必不可少的登记程序，登记机构不得省略，否则就是程序违法。这个观点没有认识到继承的法律意义，没有看到继承人继承的是附有转移登记义务的不动产，只看到继承的财产权利，没有看到财产义务，虽然流传甚广，但不可取。
三、继承法应予以明确
由于《继承法》制定时间较早，市场经济尚未发达，居民个人的私有财产并不多，对财产的权利认识不足，立法比较粗疏。但我们不可因为《继承法》没有相应规定，机械套用《物权法》的规定，还自以为是得计。无论是权利义务说还是法律地位说，都明确认为继承人承袭了遗产非属于被继承人人身上的义务，应予以履行。在被继承人已经签订不动产买卖合同，甚至有的已经收了购房款入住多年的场合，一味认定应先办理继承转移登记再办理买卖转移登记，不符合法理和法律规定，客观上间接鼓励了继承人借机违约的行为，引起买卖纠纷。中国民间一直有个朴素的谚语，“父债子还，天经地义”，这也是老百姓对继承法理的直白认知。不动产登记典型案例第30例有一宗是被继承人签订购房合同后去世的，登记机构确认其继承人继承合同债权并办理房屋转移登记，其实是一样的道理。值此民法典修订之际，笔者建议继承法对此加以规定，明确继承的法律地位说，并对包括遗嘱继承、法定继承中遗嘱执行人、亲属会议等涉及不动产转移登记的部分予以详细规定，破解不动产登记人员的困惑。
本文发于《中国不动产》2018年第11期。