给地产人的一封信

●●● 1● ● ●

从2013年到今天，《地产观察》已经在这个世界上生存了五年。

五年来，我们走遍了这个国家的所有重点城市，去了几乎所有的知名核心项目。

打开航旅纵横以来，看看近三年来的飞行数据，很是感慨。这里并不包括短途的高铁和国际航班。除了一些旅游，去的一些城市就是不停的看项目，杭州去了无数次，连西溪湿地都没去过。

我们不知道这是不是一件值得骄傲的事，但是从初心来说，这是我们必须要做的。

在最开始成立《地产观察》平台时，我们想要的，就是能为这个行业做出一些推动力量。

我们的相信，身处一隅，胸怀天下，对社会怀有悲悯之心，相信未来的美好，这是做人最基本的信念。

数年下来，我们策划了几个很大的卧底系列。从卧底万科体系内最好的杭州万科，到卧底海南最知名的滨海大盘绿城蓝湾小镇，再到前两个刚刚进行的卧底神盘之王的成都麓湖。

每一次卧底，我们都会经过超过一周的深度体验，然后写出详尽的体验报告，推送给平台的20万粉丝。

我们不知道这些稿子，会不会给这个行业带来一些影响，哪怕能影响到一小部分人，就很值得。

我们把对产品营造的深度观察，作为我们的核心内容之一。

●●● 2● ● ●

我们关注的不仅是产品营造，还有这个行业的走向。

在今年，所有人都能感觉到，地产行业已经进入到了失律时代。

以往我们所熟知的所有经验，在这一个时刻，似乎都犹豫起来。

我们可以从三个维度来看这个话题。

房地产对于中国经济的意义到底是什么？

不管是改善人们的居住需求，是有效支撑国民经济快速发展，还是中国城市化建设的主要载体。以上任何一个，房地产开发企业都功不可没，这是毋庸置疑的事实。

但是从国家的顶层思维来看，房地产永远不可能是核心战略。因为这就像鸦片，可以止痛，可以兴奋，但是吃多了，就成毒药了，会反噬，这才是最可怕的。

今年中旬，在最重要的经济会议之一——7月30日的政治局会议中，在谈到房地产时，以前遮遮掩掩的，一切都明说了。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这句话只有44 个字，字字千金。

一句话里，有重申，有推进，也有告诫。

读完这句话，地方政府，开发商，房地产投资客都开始紧张，仿佛地产行业的前景已成定局。

但在几天前最新的政治局会议中，丝毫没有提房地产的字眼。

大家又开始疑惑，揣测这到底是合意？下一步自己该怎么做？

直到中央经济会议再次重提房住不炒，大家仿佛又忽然松了一口气。

房地产何曾这样六神无主过！

中城联盟是房地产行业最大的组织，每一年末的中城联盟年会，都会成为地产行业大佬们纵谈明年和未来行情的集中时刻。

在刚刚结束的新一次会议上，有地产业内资深大佬说了一个很吓人的数据，10年后，中国房地产开发商的数量将不足3000家。

可对比之处在于，按照国家统计局公布的数据，在2016年5月，中国共计有94948家开发商。

从94949到3000，这是锐减吗？

不，这是崩塌，崩塌到尘埃里！

不确定性和确定性双重叠加，很多人开始慌了。

我们可以明显的感觉到这两年行业内发生的趋势。

整个中国的开发商，有90%都从骨子里发生了改变。

比如说，对于快周转模式的青睐。快周转是资金的快周转，而不是工程的快周转。

人们惊觉，要想活下去，必须得像碧桂园一样。

快周转高于一切，营销高于一切。

所以，碧桂园、恒大、融创营销口的人才会成为猎头们手里最红的香饽饽。

另一个，是对于贝壳越来越多的依赖。

所有人都知道，过于依赖贝壳，就像毒瘾发作，一旦沾上再想戒掉，只能是刮骨疗毒。

每次当我听到有项目总或者营销总对我吐槽和贝壳的恩怨情仇时，我心里只有一个感觉，地产销售行业似乎正在面临着一场巨大的危机和变革。

这场危机，根源于是贝壳对地产营销、地产策划、地产推广等等除了前期开发之外的所有下游部门的直接影响。

贝壳将原本营销系统内所有的逻辑链条全部打乱了。

最坏的结果，也许是上述岗位的职能性不断被削弱，贝壳在未来将上述所有岗位取而代之。

这并不是耸人听闻。

●●● 3● ● ●

我们并不是开发商，我们只是行业的观察者。

但很多时候，越是旁观者，也许越才能看的清。

比如说，走到这一刻，地产行业最需要的是什么？

在我们看来，是摒弃所有杂音，屏蔽所有让你心慌的政策、行情和各种无效信息。

回归地产常识，回归地产营造本身。

放下一切，回归地产营造的初心！

拼并购和扩张速度，有谁能拼得过融创恒大和各种央企，所以他们对于很多中小开发商并无借鉴价值。

拼营销，有谁能拼得过融创恒大碧桂园，所以，它们的经验也并无借鉴价值。

在未来，地产行业也许只会存在两种开发商，一种是做到很大的前50开发商，以及央企。

另一种，则是信奉长久主义的小而美的开发商。

也许它们是地产行业分化、无序、失律时代仅存的从容。

比如说，起家于郑州的永威在这两年名声传的越来越远，就在大家都在疯狂的做高周转时，永威却越来越慢了。

但就在永威越来越慢的时刻，口碑却被传的越来越广了，坊间以拥有一套永威的住宅为人生目标。

所以，永威的住宅总是能以超出区域均价很多的价格入市，又总能一售而空。

小而美的永威，正是这另一种开发商的代表。

今年，《地产观察》的外出调研，有一个很大的改变，是偏重于这些小而美的开发商，比如说在十月我们卧底了10天的成都麓湖。

麓湖被称为中国神盘之王，在行业内的地位超过了万科良渚文化村。但它却也是一个很慢很慢的盘。

你可能不知道，成都最贵的住宅却大部分都在很慢的麓湖。

这里有成都最贵的5000万一套的别墅，也有最贵的均价超过5万的高层，就连普通高层住宅也超过了23000。

这本是成都主城核心城区的一线价格，但距离成都三环线直线距离14公里，车程半小时的麓湖，凡是开盘必销售一空。

所以，麓湖又是一个很快很快的盘。

麓湖是这个国家中以慢打快的最典型案例。

那么，麓湖凭什么？

还有宋卫平的小镇。

最近几年，宋卫平在长三角做了很多小镇。

前几年凭借83平小别墅爆火的桃李春风便是其中之一。2015年，2万起一平的桃李春风小别墅，已经超过了杭州主城，但是却卖出了主城网红盘的热度。

这个距离主城1小时车程的远郊盘，无论是价格，还是去化速度，都让很多人都看不明白。

在任何一个城市中，远郊盘都被称为楼市行情的晴雨表，大行情起的时候，跟着大盘能卖的很好，但是市场一冷，远郊瞬间冰冻下跌。

这本是市场规律。

但为何这些因为距离过于偏远，甚至连远郊盘都称不上的所谓小镇，却可以持续维持热度，被购房者争抢？

桃李春风又凭什么？

●●● 4● ● ●

上面我们说了很多为什么，也打了很多问号？

而这些为什么和问号，正是这一年来，我们所探求的。

如今，在年底时候，我们需要给这整个探求过程一个答案。

这个答案并不是稿子，因为任何一个楼盘的营造，都并非几千字的文字所能概括。

我们希望的答案，是冬日暖阳，南窗之下，一杯热茶，让营造麓湖的操盘者，亲自去告诉你他们的经验，也许还有秘诀；让营造桃李春风的操盘者，去亲自告诉你他们的经验，还有秘诀。

所以，我们联合郑州地产自媒体矩阵，把他们都邀请了过来，在12月26日，进行一场灵魂的自由碰撞。

我们将这场会定义为行业的内部深度交流会，邀请四位嘉宾：

上午是案例，由两位神盘的全程参与者做深度分享；下午是总结和交流，由两位观察者进行分享。

吴昊是今年的地产网红，他是篇篇干货却由于太专业很多初级从业者看不懂的公众号“观念研究院”主理人，也是实效机构的创始人；

针对地产从业者对未来的困惑，我们还专门请了地产行业的资深职业规划师雯雯，希望他们的经验可以让行业的更多人受益！

这会场，我们并不为盈利，但会收取基本的会务费，如果有剩余，全部捐给慈善机构，这是我们在最开始规划这场会议时，所做出的第一个决定。

言尽于此，希望你能来，我在现场等你！