重庆这个核心学区房突降7000元？知道真相后我凌乱了~
（实拍图片）
前言
一大早，收到一朋友发来的信息，说自己最近在网上看到重庆沙坪坝区有个不错的学区房在大降价，拜托我先去了解一下。
根据他发来的信息，这个楼盘名叫YJX国际公寓，虽然名字里带着“公寓”二字，但这货确实是普通住宅，可以划片重庆重点小学——沙坪坝小学。
随后我查了下这所小学的基本资料，沙坪坝小学在重庆市排名第7左右，是一所拥有近百年历史的重点小学。
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查询过路线后，我马上就出发寻找这个楼盘和学校了。
01
沿着轨道交通1号线，坐到沙坪坝站下车，步行了大概不到20分钟就可以找到这个楼盘。
小区位于一个坡道上，老实说我个人觉得居住环境不是很好，周边基本全是20年房龄左右的老破小。这个小区可以说是附近最新的一个楼盘了，属于6年左右房龄的次新房。
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一共三栋塔楼结构的高层，小区面积不大，但绿化效果还算不错。
根据我了解到的信息，这边的业主很多都是沙坪坝小学的陪读家长。在小区停留的时间内看到的十有八九都是小学至中学年龄段的孩子。
此外还有一些租户，他们主要是重庆大学的学生和在三峡广场附近工作的上班族。
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至于楼盘大降价这事到底有没有呢？这个真的有。
在附近了解到，这个楼盘的大户型建面单价基本在22000元/米左右，说是大户型其实面积也就50~70平米大小，勉强改成的两室一厅。
（贝壳数据）
而小户型的建面单价就只有15000~18000元/米之间，大部分的面积都小于40平米，属于单间配套的标准。算一下，两者之间单价竟相差4000~7000元/米。
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那么同样是一个小区，甚至同一楼层，单价咋会差这么多呢？这个就是我们要关注的重点了。
02
我向附近的居民了解到，原先这个小区的单价基本相差不多，后来在2019年沙坪坝区教委出台了一份文件。
主要是针对沙坪坝区“学位紧张”的沙坪坝小学、树人小学、南开小学、第一实验小学、育英小学和大学城树人小学这六所小学。对它们周边的学区房面积进行了限制。
于是我上网一查，还真有很多类似消息：
（图源网络）
根据网上的消息和附近居民的口述：我发现文件规定，以后家庭人均面积要大于等于15平米的房屋，才有机会报读这些学校！而过去是不限面积的。
与此同时，未成年人又不能单独落户，至少是一个家长带一个小孩才能落户。而且还需要提前3年落户。
（图源网络）
这样一来，一家三口如果同时入住一个户型，那你就需要购买大于等于45平米以上的户型，才能满足学区政策的要求。而这个小区好死不死的刚好就有很多不足45平米的小户型。
所以从去年10月到12月的交易记录中可以看到，40平米以下的户型成交单价基本都在16000元/米左右，一旦超过45平米单价就飙升到23000元/米。
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在闲聊中我又得知，很多地方存在这种现象：
有一些夫妻没有足够资金买大户型，但为了满足面积条件，就开始冒险办JLH证。这样父母一方单亲带着孩子落户，但一家三口依然可以住在一起。
我不禁感叹：这实力，比我的腰间盘还要突出啊。
由于这个小区小户型受面积限制，而大部分人还是遵纪守法，不愿意办JLH，这就导致小户型很少有人接手，因此这一年来降价幅度比较大。
03
即使是降价了，这个小区小户型的单价基本也在16000元/米左右，而同样是划片沙坪坝小学，周边稍微老旧一些或不带电梯的房源均价只在11000~13000元/米左右。
至于周边没有划片到沙坪坝小学的房源均价就低至10000元出头了。
（贝壳数据）
我们都知道，沙坪坝商圈那一带的优质教育资源太多了，我们再来看看其他学校周边的房价如何？
以另一所市重点树人小学为例，它周边与YJX国际公寓同属一个档次的华宇广场，由于户型基本都在80平米以上，不存在学区面积限制问题，所以均价差不多都稳定在20000元/米以上。
其他的楼盘价格也都在17000~19000元/米，至于老旧一点的步梯房则也在14000元/米左右。
（贝壳数据）
再来看南开小学，可能是学校实力稍微比树人小学和沙坪坝小学差点，它旁边的楼盘价格也相对较低，最高的均价在14000元/米，其他很多都不到1万。
（贝壳数据）
可以看出，同样是学区房，因为存在一些客观因素影响，房价也会有一定差别，所以投资也就存在一定的风险。
需要指出的是，像九龙坡和沙坪坝这种优质教育资源相对集中的区，会普遍存在一种现象：
小学与中学是分别划片区，就是当一个楼盘被划片当地最好的小学时，它所对应的中学就会相对差一些；反之如果被划分的中学较好时，它的小学会相对差一些。
例如，谢家湾某楼盘划片谢家湾小学，而初中就没法直接读育才中学。
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我想这应该也是为了避免优质教育资源太集中，从而导致部分楼盘出现价格过高的现象吧。这一点为重庆点个赞！
04
都说不能让孩子输在起跑线上，能够在小学阶段就把孩子送入重点学校，是很多家长挤破头都要达成的目标。
因此学区房在重庆一直都是个热门的投资选择。所以像“五朵金花”小学和“七龙珠”中学，它们周边学区房价格普遍都比较高。
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而归根结底，学区房的重要性可以简单概括为4点：
1.首先当然是能够享受到重点学校的教育资源了，都说十年树木，百年树人，教育可是人生的一件大事啊。
2.其次，由于大部分市重点学校历史悠久，所以基本都分布在市核心区域。而这些地方也有最好的配套资源，如交通、商业、医疗等。在这种地方的学区房自住起来也更加的便利。
3.再就是从投资角度来讲，有学校和学生的存在，学区房的需求和价值也会一直在，它就有源源不断的增值空间。因为经济再差，楼市再低迷，义务教育不能停嘛。
4.最后，学区房往往变现能力更好，有学校作为保障，买到这些学区房就等于买到优质的教育资源，当你急需用钱想出手时，还是有很多家长愿意掏钱接手。
（图源网络）
而在我看来，好的学习氛围对孩子的未来也很重要，当身边的孩子都在专注学习时，即使再调皮的小孩也多少会受到影响而去学习。
这或许也是导致优质学校周边的学区房供不应求的一个原因吧。
结语
说到这里，我们也给看中学区房的家长提些建议：
买学区房一定要了解清楚政策，学区房有摇号的风险，如果再遇到像YJX国际公寓这样突然被限制面积的学区房就更麻烦了。
也就是不要拿小户型去赌学位，有能力尽量买大一点的，把风险降到最低。
还有就是不要为了获得学区房而去办JLH，获得资产的方式还是合法合理点比较好，也能给孩子树立一个好榜样。
而我们的建议仅供参考，投资的话还是要谨慎哦！
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