从酒店亏损状况剖析酒店盈利模式
一、与利润有关的指标
(一)我们经常使用的指标包括：
1、毛利润=营业收入-(人工、能耗、低值易耗、洗涤、维修、销售费用、营业税等经营成本)。
2、毛利润率=毛利润/营业收入。
3、净利润=毛利润-(利息、折旧、摊销、所得税、管理费、许可证费、特许经营费、物业租金、资本重置金、房产税、物业税、建筑保险、公众责任险、非员工保险、设备租赁、利息支出等非经营费用)。酒店税费近20种，其他包括企业所得税、印花税、车船使用税、房产税、土地使用税、增值税、城镇土地使用税、义务植树统筹费、绿化费、公共场所空气质量检测费、垃圾处理费、残疾人安置费等。
4、净利润率=净利润/营业收入。
5、资本化率=净利润/投入资本。
国内外各酒店集团旗下轻资产的全权委托和特许经营酒店的营业收入是不能并表的。
全国五星级酒店2010年595家，2011年615家，2012年640家，2013年739家，净利润率分别为2010年9.59%，2011年8.87%，2012年7.11%，2013年3.93%;资本化率分别为2010年4.00%，2011年3.97%，2012年3.11%，2013年1.59%。
全国四星级酒店2010年2219家，2011年2148家，2012年2186家，2013年2361家，净利润率分别为2010年0.26%，2011年0.27%，2012年0.27%，2013年-4.23%，资本化率分别为2010年0.12%，2011年0.13%，2012年0.14%，2013年-1.88%。
全国三星级酒店2010年6268家，2011年5473家，2012年5379家，2013年5631家，净利润率分别为2010年-1.94%，2011年-0.93%，2012年-1.02%，2013年-3.35%，资本化率分别为2010年-0.99%，2011年-0.52%，2012年-0.61%，2013年-1.78%。
全国二星级酒店2010年4612家，2011年3276家，2012年3020家，2013年2831家，净利润率分别为2010年0.25%，2011年0.40%，2012年0.26%，2013年2.54%，资本化率分别为2010年0.08%，2011年0.25%，2012年0.16%，2013年1.56%。
全国一星级酒店2010年297家，2011年164家，2012年142家，2013年125家，净利润率分别为2010年1.90%，2011年3.63%，2012年3.73%，2013年4.29%，资本化率分别为2010年0.88%，2011年1.88%，2012年2.23%，2013年2.69%。
毛利润率以2010年为例，549家占92.27%的五星级52.06%、2034家占91.66%的四星级42.36%、5550家占88.55%的三星级49.33%、3833家占83.11%的二星级30.29%、235家占79.13%的一星级29.43%。
(二)美国上市公司财务使用的指标包括：
1、毛利润=营业收入-营业成本。
2、毛利润率=毛利润/营业收入。
3、运营利润=毛利润-(销售费用+行政费用+研发费用+折旧摊销+利息)。
4、营运利润率=营运利润/营业收入。
5、净利润=运营利润+、-(非运营利息+资产出售+其他收益+税收+少数权益+附属公司权益+特别项目+会计变更+已终止运营业务+非经常项目)。
6、净利润率=净利润/营业收入。
国内外各酒店集团旗下轻资产的全权委托和特许经营酒店的营业收入是不能并表的。
2013年度，美国上市酒店集团的有关数据为(单位：亿美元)希尔顿运营利润率13.74%、净利润率4.26%(营业收入97.35、毛利润(--)、运营利润13.38、净利润4.15);万豪毛利润率13.41%、运营利润率7.80%、净利润率4.90%(营业收入127.84、毛利润 17.14、运营利润 9.97、净利润6.26);喜达屋毛利润率68.54%、运营利润率15.13%、净利润率10.38%(营业收入61.15、毛利润41.91、运营利润 9.25、净利润6.35);温德姆毛利润率52.21%、运营利润率15.95%、净利润率8.62%(营业收入50.09、毛利润26.15、运营利润 7.99、净利润4.32);凯悦毛利润率21.53%、运营利润率4.80%、净利润率4.95%(营业收入41.84、毛利润 9.01、运营利润2.01、净利润2.07);洲际毛利润率58.80%、运营利润率35.37%、净利润率19.55%(营业收入19.03、毛利润11.19、运营利润 6.73、净利润3.72);精选毛利润率43.92%、运营利润率26.80%、净利润率15.61%(营业收入7.24、毛利润 3.18、运营利润1.94、净利润1.13)。
在美国上市的华住、如家2013年度各项指标分别为(单位：亿元人民币)：营业收入华住41.69、如家59.61;营业成本华住31.82、 如家48.67;毛利润华住9.87亿元、如家10.94;销售行政费用华住6.34、如家5.81;运营开支华住37.88、如家54.37;运营利润华住3.81、如家5.25;税前利润华住3.89、如家4.03;税后利润华住2.84、如家1.96;净利润华住2.80、如家1.96。
二、酒店的两种亏损
酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润(营业收入剔除人工、能耗、物耗等)为负，财务亏损是净利润(毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等)为负。
新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。
酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的，酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。
三、重置价和折旧对酒店利润的影响
资产重估之物业公平值收益与利润有关。例如2015年3月11日，万达酒店发展有限公司公告，2014年亏损约为1.76亿港元，比较2013年盈利1.91亿港元。减少主要是由于2014年录得投资物业估值亏损净额约1.21亿港元，而2013年则录得估值收益净额约9310万港元，而集团投资物业的公允价值减少主要由于福州商业中心区的商用物业竞争加剧所致。
香港自2005年1月开始实施的新会计制度规定，公司须每年按市值重估旗下投资物业的价值，重估后的市值差额作为盈利或亏损反映，直接影响公司盈利。如香格里拉2013年上半年未计算投资物业公平值收益前盈利2570万美元、下降66%，计入后净利润2.15亿元、同比上升8.49%。
国内房屋建筑物采用重置成本法的具体评估值=重置全价×成新率;重置全价=建筑安装工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+利润+销售费用;成新率=打分法确定的成新率×60%+年限法确定的成新率×40%。机器设备采用重置成本法评估价值 = 重置全价×综合成新率。
我们经常在酒店交易的资产评估及上市公司财报中看到递延所得税资产、递延所得税负债。如企业按照10年提折旧、但是税法要求按照20年提折旧，企业多提的部分是递延所得税资产;反之则是递延所得税负债。企业提折旧的程度与实缴所得税额有关，企业多提折旧致使税前利润减少从而减少了所得税。
四、与利润有关的数据
判断行业利润的数据是五看五不看和五个阶段。
一看同比不看环比，因为有淡季旺季之分;
二看季度同比不看月度同比，例如2015年春节2月19日，2014年春节1月31日，2013年春节2月10日，春节前10天酒店经营惨淡，没有可比性;
三看分档次的数据不看混合的数据，把房价2000多元和200多元平均是不合理的;
四看全体统计不看抽样统计，样本数少或单一会形成失真;
五看每间可供房收入(RevPAR)，不看平均房价和平均出租率分开的比较，因为8000元房价会有20%的出租率，90%的出租率会有200元的房价。
数据五阶段是每间可供房收入、营业收入、毛利润率、净利润率、资本化率。
关键经营指标每间可供房收入(RevPAR，等于平均房价乘以平均出租率，具有同口径持续可比性)。美国宾州大学乔-W-奥尼尔教授1999年至2002年期间考察千余家美国饭店后根据数据库用回归分析法得出营收水平评估标准，以单个客房每天的收入作分子，其资产价值为分母，在分子为1的情况下，分母分别为经济型720、中档规模634、全套服务948;全套服务中供餐饮910、不供餐饮1003。
酒店投资可行性评估和酒店交易都涉及资本化率，资本化率即投资回报率，酒店评估值等于净利润除以资本化率。酒店投资可行性评估和酒店交易又都涉及到净现值(NPV，Net PresentValue)和内部收益率(IRR，Inner rate of return)。
来源：中国网 作者：赵焕焱