注意!民法典首提“居住权”!当心你买了房子却无权居住(附:居住权协议模板)
《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日正式实施,其中的居住权是一大亮点。有网友提出疑问,房屋所有权和居住权有什么区别?居住权使用期就是70年土地使用期吗?今天,咱们就来看看这个“居住权”到底是怎么回事吧~
法典关于居住权的相关条文
民法典
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:
(一) 当事人的姓名或者名称和住所;
(二) 住宅的位置;
(三) 居住的条件和要求;
(四) 居住权期限;
(五) 解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
“居住权”到底是什么?
事实上,住在一个地方还真不意味着你拥有对这个房屋的法定居住权。 夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家,这些基于婚姻家庭关系的情况统统不属于居住权。
民法典中所指的居住权,也并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。居住权与租赁权在根本上是不一样的。
同样是对于他人财产的使用,在租赁过程中产生的居住关系属于债权,也是一种契约关系。承租人可以基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利,但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。
而在物权编中规定的居住权则具有独立性和直接支配性,能以自己意思无需借助他人的行为对房屋直接进行管领、实现权利内容。
不难看出,居住权是增加规定的一项新型用益物权,在明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要。
增设“居住权”会给我们带来什么影响呢?
一旦房屋的居住权在房管局登记了,就算成立,没有登记则不成立。买房一定要查册,看房屋有没有被设置了居住权。 因为,新房东也不能赶走居住权人。
举个例子,老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。
如果“居住权”是终生的,保姆或亲戚可以住到自己去世为止,子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得再次用于出租。 当然,保姆或亲戚只能居住,没有资格进行转让买卖,其子女也无法获得继承权。 至于居住要不要另付租金,这要看当时约定。如果没有约定,一般都是无偿的。 这只是一种可能存在的应用场景。
未来,“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域:
婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。
其一,男女结婚,婚前财产为个人所有,要不要加名,往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在,提供了新的解决方案:给另一方居住权,而不用让出所有权。
其二,公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有,而住户只是租赁关系,基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”,无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。
其三,这几年,“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老,是指老人将房子抵押给金融机构,获得养老金直到去世。一些机构以此为名,骗取老人房产,导致老人不知不觉中房产被贱卖,最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时,保障老人居住权,不到去世,这一权利就一直存在,有生之年谁都无法剥夺,这无疑能让许多金融骗局无处藏身……
另外,居住权的用益物权,实际上是把居住权和所有权分开,设立了居住权的房屋,其自由处置受到限制,在房屋交易过程中可能会遇到障碍, 因为即使是房屋能够过户,但如果合同约定的居住时间还在持续,依然需要保障居住权人的权益。作为购房者,如果房子是用来自住,一般也不会考虑此类房子。
民法典关注居住权的规定,意味着房屋一旦设立居住权,房屋流通价值将大幅降低,即便该房屋产权人变更后,只要在居住权期限内,新产权人是无法将居住权人赶走的。预计今后,在下面这些关系中可能会需要设立居住权协议:
1、夫妻关系,夫妻关系中,由于房产登记在一方名下,或房产为另一方婚前财产,为了保障夫妻另外一方的利益,可以设立居住权。
2、父子关系,目前很多家庭购房都是父母出资首付,子女贷款的方式购房,而产权又登记在子女名下,为了保障父母权益,可以对房屋设立居住权。
3、其他关系,这类关系可能各种各样,均是基于要维护另外一方的合法权益,给予一方稳定的居住保障而设立居住权。
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