骄傲的深圳学区房！不降价、难讲价、甚至卖不出去更好！
深圳学区房骄傲，是大家都知道的事。
但是最近报哥对它的骄傲又有了新的认识，并重新刷新了三观。
据中介消息，香蜜湖片区的某小区房子年前卖380万（并没有打错），年后调价到4000万。
这是报哥踩盘深圳各区学区房时听到的答案，报哥算了一下，香蜜湖片区的学区房均价20多万（中介消息），以25万/㎡单价计算，380万的房子仅有15.2㎡。
调价到4000万？不是业主疯了就是他压根不想卖。
当然，这仅是个个例，其他各区学区房并没有猖狂至此，但即使如此，大多数学区房房价依然缓涨，业主心态还是很硬气。
指导价后，实际月成交1-2套
报哥此次走访的片区：龙华、南山、福田、宝安。
对于深圳学区近一个月的实际成交，各区表现相当，这里以最近刚调大学区的龙华为主要案例来说一下。
主要是对于成交，报哥在龙华听到了两种不同的答案。
一家中介门店直言自家成交了6、7套，成交丝毫没有受影响；
另一家中介门店表示整个龙华区也就成交了2套。
对于两家中介门店的不同答复，报哥提出疑问，其中一方表示：“现在的市场行情很不好，6、7套这种说法很明显撒谎了。掰着手指头都能数出来的2套，一套来自金亨利，另一套来自汇龙湾，其他再也没有了。”
而这种情况在报哥之后的踩盘中也得到了证实，并非仅有龙华区的学区房单月成交1-2套，其他几个区的表现也均如此。
1-2套是个什么概念？
中介们也发表了自己的看法：单月成交1-2套，相较于之前确实有所下降，但是和不带学位的二手房相比，这已经很好了。
学区房的跌幅、涨幅、议价空间？
1.降价是不可能的
“可能按照参考价卖吗？”
“不可能”
“可能降价吗？”
“不可能”
报哥针对价格问题实际询问了中介，中介的回答如出一辙。
对此，有中介对之前指导价成交的房子做出了补充。
他们表示，之前按指导价成交的房子，大多是东部的，而且多以大户型为主。
大户型在东部本就不吃香，很多大户型的实际成交还略低于指导价，按指导价卖对于他们来说有赚无赔。
而南山那一套按指导价出售的房子朝向并不好，而且是一楼的。
简而言之，他们的立场：学区房是硬通货，按指导价卖绝不可能。
2.学区房大多处于横盘期，少数呈现上涨趋势
“还会涨吗？”
对于这个问题，各区的说法不一。
据中介消息，去年年底到今年3月，宝中学位的学区房没有涨，龙华深高北学位的学区房也基本横盘。
而南二外学位的学区房去年有房总价1000多万，今年涨到1700多万，但在指导价之后没有什么变化。
综合表现就是年前涨的比较快，指导价之后涨的慢一点。
但比较例外的是明德实验学位的学区房，据中介介绍，明德实验学位的房子年后还涨了1-2万，并且之后还会有一轮涨幅。
会涨主要是香蜜湖北区正在规划的国际交流中心的加持。
图片来源：深圳商报
报哥查询资料，目前深圳国际交流中心项目已经开建，这多半又一定程度上坚定了明德实验学区房业主的预期。
虽然有例外，但综合各区来看，指导价之后，学区房的总体涨幅不明显，并多处于横盘期。
横盘期会持续多久，谁也无法给出一个准确的答案。
但是对于学区房房价的涨跌，中介表示主要看小区在售房源的多少，在售房源少，需求多，那房价还是会涨的。
3.指导价之后学区房有议价空间
“指导价之后学区房的议价空间？”
“有，但不大”
以南二外学位的学区房为例，指导价之后，2000万以上的房子便宜100-200万，2000万以下的房子便宜个几十万。
总的来说，即使有便宜，但对总价格的影响不大。
房子卖不出去是一件值得高兴的事
中介直言，指导价后，对于业主来说，房子卖不出去是一件值得高兴的事。
因为在业主的预期中，学区房是不可能降价的，房价在涨，卖不掉意味着还会再涨。
如果一个小区只有两套房子在卖，那么这两套房子的业主必然都是不着急的。
他们的心态往往是卖完他的再卖我的，因为后卖的那一方可以在先买那一方的基础上继续加价。
不过说实在的，出现这种情况有据可依，主要是目前深圳在售的学区房太少了，实踩期间，中介表示一直以来，学区房的房源都不是很充足。
报哥查询链家网数据：
深高北学位的学区房目前在售36套，占深高北学区房总户数的0.93%；
南二外学位的学区房目前在售30套，占南二外学区房总户数的0.60%；
明德实验学位的学区房目前在售6套，占明德实验学区总户数的0.5%；
宝中学位是共享学区，目前在售的学区房190套，占宝中学区房总户数的1.62%。
（数据仅取自链家网，不排除其他中介网站的挂牌情况，预估数值，仅供参考）
这对于庞大的学区房需求市场来说杯水车薪。
结
如果说指导价后学区房的变化，那就是买房的首付比例提高了。
这也是报哥此次实踩过程中听到的最多的一句话。
买房首付比例提高，买得起的更少了，学区房市场的天平是不是偏向买家？
其实并没有，如今的学区房市场就像一个过滤筛网，筛掉“假富”，留下“真富”，真正的有钱人依旧在。
学区房在售房源就那么几套，业主的心态依旧坚挺，房子还是会卖出去，只是卖出的对象有所偏颇。