房地产涉及法律法规知识点~全梳理
【资产界专栏作者】
房地产是一个受政策和法规影响很强的行业，这两年的强监管趋势越来越明显，因此掌握一些关键的房地产法律法规知识，相当有必要。
很多大家已知的税费、法务，以及地方地产规则等相关的知识点，大多都是来自法律法规条文以及相关的政策解释。今天这篇文章，系我们团队老师梳理了房地产行业400余个法律法规得出，将一些重要的知识点进行全面梳理，抛砖引玉式学习，希望对大家有用。
1、关于“逢住宅地必拍”的制度，这个是后来才逐渐完善的政策，政策依据来自《房地产管理法》（2019年修改），其中第十三条有详细的规则，公开出让住宅用地凡是有条件的，必须采用以公开拍卖、招标的形式出让。现在很多地方的住宅用地，必须以拍卖形式进行，就是以这个上位法为依据，制定的地方政策。
2、关于土地闲置的问题，政策依据也是来自《房地产管理法》（2019年修改），其中第二十六条有详细的规则，可以最高处出让金20%以下的罚款。关于土地闲置问题，这两年处罚的案例越来越多，特别是一些强监管的城市，捂地行为成为了不受欢迎的。
3、关于预售证办理的条件要求，《房地产管理法》第四十五条有详细的规则，要求房企在办理预售时，必须满足三个条件，即缴清土地款、已经办理了施工证、并且满足25%的开发强度，这三个缺一不可。正是有了这个后面新加入的法律条款，很多地方政府不敢再违规办预售了，关系再到位也不敢。
4、关于一些违法建筑，未能按规划审批施工的，这个处罚也是很厉害的。比如，《城乡规划法》第六十四条有详细的规则，对于违法建筑，按照要求能够整改的限期整改并且处5%-10%的罚款；如果是违法建筑很严重的，不能整改的住建部门可以直接进行没收或者拆除违建，并且可以酌情处以10%以下罚款，计算基数是违法建筑的建安成本，不含地价。很多房企的项目，交楼的时候都存在没有按审批施工的问题，成了交楼最大的风险点，被处罚的依据就来自于这个条款。
5、关于国土空间规划、土地利用总体规划审批权限的问题，基本农田征收审批权限问题，《土地管理法》进行了详细的规定，特别是2020年年初新修改土地管理法，将几个省市纳入了土地征收审批权（基本农田和35公顷以上的其他耕地）下放试点，一时间在行业内引起了热议。
6、《土地管理法》还规定了，在现行的分配规则下，土地出让收入的30%上缴中央，剩下的70%留归地方政府。详见其第五十五条。
7、收并购项目股权转让的，为了稳妥起见，至少需要经过其他有投票权的股东半数以上同意，不同意的股东，需要收购此笔拟转让的股权。同时公司法还规定内部股东享有优先购买权，可对抗外部收购方。这在《公司法》第七十一条有有详细的规则。
8、对于大家接触比较多的契税，契税的应税行为包括土地出让、土地使用权转让、房屋买卖，这三种都是需要交纳契税的。契税的税率在3%-5%之间，具体的，可由各地再根据上位法做细致规定。这是《契税暂行条例》第三、第四条规定的内容，很多地方的契税征收标准，就是根据这个制定的。
9、测算里面，很多公司会加上土地使用税这个成本科目，土地使用税的征收标准也是来自法规的规定。现行的征收标准是，大城市征收标准在1.5元-30元/平米之间浮动，中型城市征收标准在1.2元-24元/平米之间浮动，小型城市征收标准在0.9元-18元/平米之间浮动，还有乡镇、县城的征收标，在0.6元-12元/平米之间浮动。这是《土地使用税暂行条例》第四条里面的内容，各个地方政府在这个条例上作出的地方性细化规定。
10、土地增值税的四级超额累进税率，以及免征土增税的情形，这在《土增税暂行条例》第七、第八条里面有规定。
11、现在城市更新业务，越来越多涉及拆迁和赔偿问题。对于土地整理，收储需要进行房屋征收的，需要对代拆迁的房屋的价值、搬迁的成本还有临时安置、征收造成的商业等营业损失进行补偿。房屋征收的原则是，必须先补偿，然后再征收，这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。
12、对于法院的司法查封和冻结，这个也是有一定的规则的，这个规则一些自资深的投资总相对熟一些。比如，如果是要冻结对方的银行存款和其他资金的，按照规定时间最长不能超过六个月；如果是查封和扣押对方的动产的，最长时间不得超过一年；如果是查封和扣押对方的不动产的，时间上不得超过两年。
如果时间还不够，怎么办？能不能再申请一波，这个也是有详细的规则的。比如，如果在申请人申请的查封和冻结最后期限届满以后，申请人可以再次提供必要性的资料，再次申请查封和冻结被执行人的财产，但是这个时间就不是原来的了，最长的时间，不得超过此前第一次申请期限的一半。这个知识点，在收并购项目当中运用较多，这是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，这个司法解释文件规定的。
13、关于大家常接触的知识点，土地、房屋等财产如果作价投资、入股某公司是否需要交纳契税问题，这在《契税暂行条例细则》这个法规有肯定性的规定的。同时还规定，如果是以土地、房屋等财产抵偿债务，或者说以纯粹的获奖，等偶然方式获得的土地、房屋，也都是要交纳契税的。
14、土地增值税法定扣除项目，以及融资利息如何抵扣土增税成本的问题，这在《土地增值税暂行条例实施细则》里面，用了几个条款进行了原则性的规定。不过，土增税暂行条例相对还是很粗糙，关于利息抵扣标准，预征土增税等问题，约定不甚清晰。
15、关于调规变性，改变土地用途等如何操作，流程如何办理的问题，在《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》这个文件里面，有具体的政策指导，给了地方政府明确的授权，地方政府在既可以直接调规变性补缴土地出让金，也可以按合同约定，先进行收储再公开挂牌拍卖等。这也是当前很多地方政府，处理调规变性土地的政策来源。