上海土拍，政府与房企之间的微妙操作

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昨天，上海集中土拍，市场，风平浪静。

在这风平浪静的背后，其实是政府与房企之间的默契博弈。

对于上海政府而言，它显然是不希望自己因为集中土拍而上新闻的——此前，重庆集中土拍，平均溢价率抢到 43%，还有地块溢价率高达130%。重庆高官为此连夜赶回，大发雷霆。

然而，上海作为中国乃至远东第一城，城市价值摆在那里；而此次集中土拍，出让的土地不乏大宁、徐汇滨江、上海西站等核心板块，很难不让人动心思。

▲数据来源：上海房地产观察

说实话，不仅是政府不愿意看到市场疯抢土地，其实开发商也不希望疯抢——市场太过疯狂，竞争太过剧烈，不仅土地成本高昂，还容易引发高层问责，容易调控加码、限价加码，最终导致财务亏损，政府和房企两败俱伤。

由此，政府和房企最好的状态，莫过于你敬我一尺，我让你一丈，春风化雨，以和为贵。

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那么，为了“以和为贵”，房企和政府各采取了什么措施呢？

单从结果来看，此次上海土拍的溢价率可谓温和：

普陀西站地块：卓越和京东联合体99.1亿拿下，溢价率为0%；

静安大宁地块：保利以105.13亿拿下，溢价率为8.39%；

徐汇滨江地块：豫园股份以51.71亿夺得，溢价率为0.21%；

杨浦定海地块：杨浦城投以14.025亿获得，溢价率9.2%。

▲说实话，就静安大宁那块地，挨着大名鼎鼎的大宁金茂府，一看就是核心资产的核心资产——这么好的地，却只有两家房企保利和华发报名，原因就是这块地除了价格外，还需引入央企金控总部、央企区域总部，受让人在地块竣工验收后每年产税标准不低于8000元/㎡。

很明显，这块地就是指定给央企开发了。而如果单单只是这个条件，似乎还不够，近几年来，地产央企在国内各大城市拿地也牛哄哄的，中海、华润、招商，哪一个不是地王制造机？

那为什么招商、金茂等其他央企没来拿地呢？原来今年上海改了规则，房企要想参加土拍，要先打分获得资格，一路过关斩将把地价拍过中止价后，进行一次性报价。一次性报价不能超过最高报价——限溢价10%，而且是：

报价中最接近各家平均报价的房企获胜。

▲上海报价规则。

对于打分获取资格，据了解，从2017年开始，上海市政府就会根据企业规模、纳税额、就业人数、运营商场面积等一些维度，给每家房企一个分数。

然后房企每拿一块地就扣掉一点分数，分数扣完就不能再拿地了，参与竞拍的资格都没有了。

平均算下来，每家房企能在上海拿2-3块地，好一点的可以拿4-5块，但是没有拿6块的。

由此，对于政府而言，尽管央企们都财大气粗，但也不会在一棵树上吊死了。本质上，在这个积分制度下，参与竞拍的资格比竞拍本身更宝贵。

值得说明的是，由于去年的围标事件，中海万科华润连积分关都没过（禁止参拍），所以直接帮保利、华发、招商等筛选了一大批对手出去。

除此之外，报价中最接近各家平均报价的房企获胜，也可以算是最能体现上海“中庸之道”的规则。

尽管从规则看，平均价取胜不是上海的首创，而是隔壁小弟苏州的专利，但是这一次集中报价，可谓是最为惊心动魄的了。

还是以大宁地块为例，在第一次报价超过104.7亿的中止价之后，保利和华发进入博弈：

保利出价105.13亿，华发出价105.35亿，因为双方离报价平均值一样远，所以允许两家在十分钟内修改一次报价。

▲如果有效报价为2个，允许报价高者在10分钟内进行一次报价修正，最终修正报价处在报价低者所报价格以及平均价之间，则修正报价者成为第一顺位中标候选人，否则，报价低者为第一顺位中标候选人。

不得不说，这一次修改报价，犹如千钧一发，令人心颤。双方都不知道平均价105.24亿，不知道是自己报高了还是对方报高了，就看谁沉不住气，把报价修改到“最接近平均价格，且较低报价的位置”。

最终，来自珠海的华发为了压保利一头，把价格改成了105.01亿，而崇尚“和者筑善”的佛系保利一动不动，最终，华发因为105.01亿的报价，没有处在首次报价低者（保利）所报价格以及平均价之间，从而失去了这块楼面价刚过五万，售价可到10.5万的上海中环项目。

由此，我们可以知道，报价中最接近各家平均报价的房企获胜的机制，其实是让开发商对市场有一个中等偏低的预期。

而这个预期，就使得土地价格被控制住，这样预售价格乃至整个市场，才会有继续控制的理由。

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除了通过打分限制开发商入场竞拍外，此次上海市政府不鼓励圈内联合体拿地，但却贴心的鼓励房企多交圈外朋友。

为什么这么说呢。看看普陀西站那块地，卓越和京东联合体居然零溢价拿下了。

要知道，去年年底上海还大涨了一波。

事实上，对于这次上海土拍，上海市政府知会了很多企业来做测算。然而，这些企业大都没有有实力自持的圈外朋友，所以眼看着碗里的肉吃不到，唯有干着急。

与之相对应，卓越就有个好朋友京东。此前，在东哥明尼苏达事件里，卓越的李华就是事件双方的沟通人。

而卓越，也最终因为这种战友情，而收获了零溢价内环土地——京东打算建一个超级体验馆。

由此可见，地产行业，各大房企互相了解很重要，适当交交朋友也很不错，但是，未来房企交朋友，还是最好找圈外的产业大鳄。

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从最近半年集中供地的成效来看，无疑，上海是唯一一个既收到了想收的钱，又控制住了溢价，房企还有利润空间的超大城市。

单单就“房企还有利润空间”来说，此次土拍，起始出让价不贵，按照溢价计算，这次土拍的纯住宅项目的利润率，都在10%以上。

无疑，相比杭州限房价、竞地价、竞自持的硬核模式，在上海只要拿到地，一方面压根不愁卖，另一方面，利润空间有保证，房企对于品质的追求也会上来。

甚至，只要上海长期坚持这种春风化雨的新放地模式，我敢说，相比于房企在其他城市的亏损拿地、马甲拿地，上海一定会成为未来中国房地产市场最后的品质标杆城市。

由此，既需要房企的土地财政支持，又避免土拍刺激房价，作为全国最大的城市，还需要充分展现市场经济活力，不能过分限价，要给房企留下利润空间，不出现几年前土地巨高但是预售证又卡你价格的情况......上海，硬是在这种微妙的市场氛围中，硬是在这种极其艰难的调控环境下，取得了市场与立场的双赢。

面子里子两面光。上海，真不愧是这次土拍竞赛里，最最体面的玩家了。