对不起！在重庆120万横起走的时代过去了！
（图源网络）
01
从横起走变成买不起
市场一片向好，我指的是成交量。
而成交量也能直接反应出楼市的热度。热度高的时候，就算之前不想买房子的人，都会被这股浪潮影响，开始思考买房子的事儿。
不过，最近不管是慕名而来的粉丝还是通过层层关系介绍来的朋友，关于选筹，其中有一个问题问得特别多：
预算100万或120万，全款（骄傲脸），核心区有什么推荐的优质盘么？
说真的，第一次看到这个问题的时候，我都不知道要怎么回答。
在我斟酌了半天，用比较委婉的方式给他们表达现在全款100万能买的地方大概是内环外向南，甚至区县的时候，他们脸上的表情无不是：
震惊、失落，有些甚至有点绝望。
我能理解他们的心情。
毕竟，如果是外行，或者是刚刚接触房地产不久的人，本来就对市场情况不甚了解。但是，资本是无情的。暗中上涨的房价永远是对攒钱买房工薪族的一场大屠杀。
其实，归根结底仍然是认知的问题。
首先，绝大多数人对于自己手里钱的价值认知度不够；
其次，这群人对于重庆的房产价格的认知，仍然停留在120万核心区新房随便挑这一层面上。
然而，重庆核心区的房地产市场，150万从过去的天花板，已经变成了现在的入场券。
02
认知决定一切
我先讲一下为什么大多数人的认知仍然停留在“120万核心区随便挑”这一层面上。
举个例子。
2016年的10月份，新牌坊板块，一个新盘开盘。
整个小区全是塔楼，主流户型是建面89㎡左右的小三居。
部分户型面朝新溉大道，比较吵也是真的。周边的基本生活配套除了一个新光天地商场和一条轨道3号线也就没啥了。整体的居住体验感说不上多好。
（实拍）
彼时这个盘89㎡的户型，较低楼层总价能控制在80万左右。不止新牌坊，哪怕到了2017、2018年，北滨路的部分新盘也是差不多这个价钱。
那一年的楼市火热程度比现在爆炸得多。全款优先选，贷款靠靠后。所以，如果当时持有120万打算全款买个小户型，确实能整个重庆核心区横起走。
从2016年夏天到2021年夏天，中间不过短短5年的时间。
这五年中都发生了什么？
限价盘，没了；
倒挂盘，没了；
两江四岸，暂缓开发了；
环线里的土地，没多少了。
内环里核心区的土地，也没多少了。
趁着2017和2018顺势起飞的高价地开始进入市场，开出来的楼盘贵得让人牙疼。从2019年开始，供应的土地越来越远，成交楼面价越来越高。
哪怕是2020年这种横得不能再横的年份比过去的几年贵了不少。
而以上发生的这些大事件，也不过是5年内的事情。人们长期以来的、对于对重庆“低房价”的认知，是无法在短时间内扭转过来的。
而清楚现在市场情况的人都知道，120万，已经不足够在重庆优质地段买一套相对像样的新房。甚至地段好的二手房都淘不到。
150万，才是重庆优质房产的入场券。
03
全款变首付
150万，怎么就从天花板变成入场券了？
原因也很简单，仍然是土地的问题。
哪怕是在5年前，土地供应的容积率都比较高。3.5、4、甚至6、7都有。但是2018、2019年开始，情况急转直下。
土地开始降容了，甚至部分地块还限高。
不论核心区还是新区的土地都是一样的，容积率更多的是压到了3以下。
（2021年首轮土拍渝北区部分出让土地）
（2021年首轮土拍九龙坡区出让土地）
容积率降低意味着什么？
意味着小高层和洋房是主流业态，成了“新刚需”。
然而，同样一块土地，之前的容积率高，可以大面积的修高层塔楼。可售房源多，以量换价不仅行得通，还能赚很多。
现在容积率降低，可修楼栋少，可售房源变少，以量换价走不通了。那么，单价上抬、总价上抬，就成了必然结果。
之前，降容限高，并无非常明确的文件去规定。也是我们从一次一次的土拍，一年一年的信息整理中得出来的大趋势。
但是，前段时间2021-2035年重庆国土空间规划出炉，文件中明确说了要控制高层建筑。而其潜在含义，就是会持续的降低新规划土地的容积率。
重要滨水岸线、城中山体、传统风貌区及眺望点周边， 新建建筑原则上为低、多层建筑；
城市中心、组团中心、轨道站点等周边区域，应该统筹规划高层建筑布局；
其余一般区域，应严格控制高层建筑。
——2021-2035年重庆国土空间总体规划
（图源 重庆市规划和自然资源局）
在洋房和小高层成为主流业态的同时，品质，也逐渐从加分项变成了必要点。
毕竟，大家都发现了一个关键点：
一个区域内同时开几个新盘，同样业态的情况下，品质好的比品质一般的贵不了多少钱。
但是，在新楼盘进入二手市场后，品质高的就是品质一般的卖得上价格。中间的差值，已经远远地超过了新房时期的价差。
那么，同等业态下追求品质。品质越高，价格越贵。
所以——
土地容积率逐渐降低，平均容积率基本稳定在2-3，原始成本单价上抬；
人们对于楼盘品质的预期提高，建造成本价格上抬；
材料越来越贵、人工越来越贵，成本继续上抬。
……
以上原因，反应到现在的状态上，结果就是：
想买个板块比较好、地段也比较好的洋房，随随便便扔出去150万就是常态。
这也直接解释了，为什么150万从天花板变成入场券。并且，还成为了一个常态化的现象。
结语
之前也看到很多人说，重庆的房价是被炒起来的。
说真的，重庆的房价很难被炒房客去人为炒起来。归根结底，不过是土地条件的改变导致的主流业态变化，以及无法逆转的基础成本上升。
2021年，是一个新的周期开始。
想着房价大跌来抄底买房的，可以醒醒了。
觉得100万、120万在重庆楼市横起走的，也可以醒醒了。
说真的，以现在的情况，我中意的比较好楼盘基本都是200万左右的。那么意味着什么？
意味着就算是贷款，我都得准备出来80万。
什么叫全款变首付？
这就是全款变首付。
当然，在我比较中意的楼盘中，还有一个入场券价格能买到的高品质项目。
亏得他们拿地早，还能在北区用入场券价格买得到。
大家都意识到了这个项目的稀缺性，所以，前几天项目开盘的时候，现场人山人海。
（开盘现场）
最近这个现象级的爆款项目准备加推了，这次，就别错过了！
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