原创 | 物极必反？澳洲地产繁荣背后的隐忧
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本篇共3421字｜预计阅读时长5分钟
前
言
在澳大利亚，建筑业蓬勃发展。其中以悉尼和墨尔本两地表现尤为突出。海外移民、跨区迁移再加上国际留学生的持续流入，从目前的情况来看尚足以支持两地建筑业繁荣景象再持续一段时间，但是展望未来，前景却令人十分堪忧。
建筑业的繁荣自然带动了相关产业的就业。据悉，澳大利亚全国建筑业从业人数从2007年5月的927,000人激增至2017年5月的110,400人；十年内新增就业人数达183,400人。
着眼当前，澳联邦政府仍预期下个五年，建筑业就业人口将以年均10.9%的速度增长。但是这样的预期显然有悖于近期公布的部分数据。近期，国际清算银行牛津研究所（BIS Oxford）发布报告称：未来三年，澳新建住房将下滑31%，从230,000套/年降至160,000套/年。
这些数据无疑为建筑业未来的就业前景蒙上了一层阴影。
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一、澳洲住房供不应求朝着供过于求发生转变
二、投资撤回进一步加重公寓房市场崩盘风险
三、被建筑业绑架的经济就是一场“庞氏骗局”
四、资本的“次级循环”
一
澳洲住房供不应求朝着供过于求发生转变
继矿业繁荣走向没落之后澳大利亚经济之所以还能保持“连续最长时间无衰退”的世界记录，住房市场的繁荣功不可没。
然而这样的繁荣似乎已经到头。根据经济预测与分析机构BIS牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）提供的数据，澳大利亚民用住宅市场的快速增长已经见顶，未来几年或将经历大幅衰退。
BIS牛津经济研究所董事总经理Robert Mellor说道：“尽管这样的影响在未来6个月内不会凸显，但是到2018年，住房市场尤其是高层公寓楼的开发将面临明显下滑的风险。实际上，布里斯班的住房开工量已经持续下滑了近12个月，而悉尼和墨尔本两地的住房开工量也开始出现下滑的迹象。”
据BIS牛津经济研究所预测，3年内新建住房量将从230,000套/年的顶点下滑至160,000套/年左右，下滑幅度达31%。高层公寓房形势更为严峻。据其预测，同期澳大利亚全国范围内高层公寓开工量将锐减50%，其中布里斯班新建高层公寓将下滑高达70%，墨尔本则为60%。
新建住房量显著下滑所带来的直接结果是澳大利亚全国供不应求局面的消失。到2019年，除悉尼和墨尔本两地存在一定程度上的短缺外，其他各地基本上均呈现供应过剩的局面。
Robert Mellor说道：“基于人口增长和家庭组成水平，澳大利亚住房市场最基本的需求水平大约停留在每年184,000套左右。因此，从长期的角度而言，我们基本是处于建设过度的状态。”
换而言之，新建住房的大幅下滑所带来的是大量建筑工人面临失业的风险。据Mellor的预计，数十万建筑工人面临就业难题。
他说：“若新建住房量从230,000套/年下滑至160,000-170,000套/年左右，那么因此所需的就业人口也会出现锐减。”
Mellor 对住房市场已经跟踪报道了近40年。他表示每一次的建筑繁荣和衰退均会超过预期。
对于此次BIS牛津经济研究所预测有关住房市场下滑风险，Mellor 表示此轮下跌将带来螺旋式的不良反应：即就业人口下滑导致房贷违约率的上升、房价下跌进而导致开发计划进一步削减。
房市繁荣的终结将打击就业市场，分析人士表示，蓝领工作的招聘广告数量很快会下降。
花旗银行分析表示，自2014年以来，建筑业、贸易、制造业及其相关工作的招聘广告迅速增长，尽管失业率持平，不过在房市繁荣见顶之后，这些就业将减少。
花旗预计，未来两年住房建设开工量将下降25%。在2014年-2017年期间增长10%之后，招聘广告在2018年-2019年的年增长率将下跌至1.5%。
招聘广告通常与失业率联系在一起，花旗在一份研究简报里对客户说道，招聘广告Seek之所以表现出色，有一半要归功于房屋营建热潮和这个行业的人员流动。
在截至今年2月的三年中，总体的建筑就业增长了8%，蓝领工作招聘广告跳升59%。
花旗将招聘网站Seek的股票评级从“中性”下修至“卖出”，并把目标股价从16.20元下调到15.30元，原因是房市繁荣的终结将对其招聘广告量造成影响。
二
澳洲房地产行业或将面临巨大修正
目前公澳洲寓房市场繁荣所存在的另一大风险是过分依赖投资者。
随着海外投资者所面临的税额增加，再加上跨境资金流动的收紧和海外投资者不能享有当地贷款条件等，都会对澳大利亚的住房市场尤其是公寓房市场造成不利影响。
此外，就澳本地投资者而言，银行利率尤其是只付息贷款利率的屡次上调和贷款条件收紧也进一步制约了当地投资房的增长。”
投资者是推动澳住房市场快速增长的一大主要推动力。随着开发商出售期房难度增加，你会发现市场或将出现大幅纠正。”
另一方面，澳大利亚国民银行（NAB）经济学家Riki Polygenis提出：”住房市场2017年至2018年上半年均将保持强劲增长势头，随后或有所放缓。与此同时，商用建筑和基础设施支出的缓慢增加将对住房市场下跌起到一定的缓冲作用。”
如果出现失业率和就业不充分率（想要更多工作但是无法实现的就业人数）上升的情况，随着公寓开发繁荣日渐衰退，昔日的矿业繁荣又无法取而代之，建筑业就业群体岌岌可危。
房产市场“泡沫”很可能因为失业和就业不充分导致缓慢出现通货紧缩而破裂。
房贷负债较高的家庭往往会削减支出，尤其是非必需品的开支。这样反过来会对零售企业造成影响，导致工时和就业岗位降低。
就业机会往往是房屋附属价值的重要组成部分。工作相关迁移推升了对住房的需求。因此，如果住房附近的就业机会减少，这些地区的住房附属价值也会因此下降。
就业率下降或收入降低地区，债务违约风险相应上升。2008年悉尼地区的房价就出现了一次大的市场修正。房贷违约率和房价下跌往往呈现地域性的特点。
房价下跌过程中，房屋所有权份额最低的借款人（往往是最不富裕、年轻和新进房贷群体）受到的冲击最甚。这类群体往往最后会沦为“资不抵债”群体，即按揭贷款超过资产现值。他们往往会面临资产被迫出售。这种情况反过来会导致房价呈螺旋式下跌。
三
被建筑业绑架的经济就是一场“庞氏骗局”
建筑业的任何衰退都会造成相关产业工作岗位的流失，如：建筑规划、项目管理、地产服务等。进而言之，严重依赖建筑业发展的经济模式或将无法持续。
纵观全球，继金融危机爆发后，大部分经济体均严重依赖建筑业的发展，尤其是城市高层公寓的开发来维持经济活力。
澳大利亚就是一个明显的例子。
可以说建筑业的活力带动了整个经济就业的增长。
建筑业上游产业如当地的锯木厂、水泥生产商、钢厂、玻璃、塑料、五金供应商等无一不从建筑业的发展中受益。此外，建材的生产和运输也带动了中间产业就业人口的快速增长。
建筑设计与规划产业也是建筑业繁荣的受益者。参与开发项目融资和承包的就业人口也因此大大增加。此外，建筑业还带动了验收、销售中介、贷款中介、地产代理等产业的就业岗位。
其中，房地产销售中介更是受到直接打击。
澳大利亚房地产的繁荣已经持续了相当一段时间，吸引了大量人员投入地产相关行业，例如地产经纪、房屋售前设计和建筑工程人员。即将到来的地产市场降温恐怕要引发大量从业人员被迫退出，很多相关行业的就业机会也将不复存在。
房市已经成为澳大利亚经济的主要动力，经济学家预测房产销售的下滑已经对经济产生不利影响，如果价格也随之下滑，消费者行为和工作机会也将受到影响。
澳大利亚地产经纪David Fleming 说地产行业可以让人迅速发财，但是历史经验也表明市场转向后，半数经纪会离开这个行业。
澳大利亚最大的城市和最热的房地产市场里，地产经纪人数与2008年相比激增了77%，增长速度是澳大利亚工作增长速度的近10倍。全国范围内，地产经纪的人数也增长了26.9%。
澳大利亚家庭建筑业工作数量的增长速度也和房地产行业差不多，房地产业已经成为去年澳大利亚增长的主要驱动力。
房产行业就业人数比油气提炼和矿产开采行业加起来的就业人数还多，已经接近制造业的人数。楼市放缓会给地产业带来巨大冲击。
与此同时，这个行业里充斥着太多没有经验的人，毫无疑问行业衰退会大幅淘汰这些从业人员。
据澳洲Domain房地产网消息，在接受随机审查的314名房地产工作人员中，有68人没有更新他们的后续技术专业课程（Continuing Professional Development）。
即便是留在行业内的人，也是在激烈竞争中挣扎度日。
此外，开发项目完成交付后，室内设计、家具销售、家居装饰、家用电器、网络、水电入户等行业也严重依赖建筑业的增长。
上述相关产业的从业人员所挣得的工资和缴纳的税收又可带动整个服务业的就业。
四
资本的“次级循环”
经济学家哈维（David Harvey）曾提出了著名的“资本次级循环（second circuit of capital）”经济理论，即建筑业取代制造业成为经济的增长引擎。
随着全球剩余资本投资“初级循环（即制造业）”变得无利可图时，就会涌向“次级循环”。因此从这个意义上而言，建筑业是为开发商和投资者创造利润的产物。
以墨尔本为例，次级循环带动了建筑业和相关产业的就业机会，成为这些城市的主要增长引擎。当建筑业活动停滞不前时，这些产业的就业岗位也将面临流失的风险。
根据哈维的观点，一旦经济过分依赖建筑业来推动就业，那么整个经济就已沦为一场“庞氏骗局”。保持就业的唯一途径就是继续造更多的房子。
在哈维看来，建筑的主要目的是创造利润。因此，若买家不足（或可接受有利润空间房价的买家不足），建筑活动就会停止。若开发商都转向收益率较高的别处进行开发，那么原来以建筑业为主导的整个系统就会像“骨诺牌”一样轰然倒塌。
最终的危机并不仅限于建筑业，而是会波及所有建筑支撑产业、从建筑业税费中获益的产业等，即整个经济。一旦建筑业崩盘，失业率必然会上升。进而房价出现下跌，泡沫最终破灭。
尽管部分经济学家建议可通过新增基础设施项目来创造就业岗位，维持建筑业和上游建材产业的稳定。但是他们往往却忽视了“次级效应”，即建筑业衰退对整个经济的渗透效应。对于绝大部分经济学家而言，解决次级效应的唯一方式似乎是留给市场自行消化。
这也就意味着，建筑业下滑将渗入整个经济，大量产业的工作岗位会悄无声息的消失。住房市场活动一旦减缓，首当其冲的势必是那些严重依赖住房相关支出的产业，例如：家具家电零售产业、制造业等。由此给澳家庭带来的冲击无疑异常显著。
建筑业乘数效应对经济影响深远。建筑行业上下游链条很长，吸纳的正式就业和非正式就业量非常大。
1929年美国大危机之所以影响如此深远，背后的深层次原因是建筑业大衰退。1920年，美国总人口为10602 万人，家庭数量为2435 万户。城镇人口占比为51.22%。1920年代前半期，美国本土新建筑总量翻了一番。当美好的建筑繁荣景象破碎时，居民建筑受到的打击最大，启动的新房屋数量下降了90%还要多，从1925年的937,000套下降到1933年的93,000套。当建筑业衰败时，它的乘数效应和关联作用就变成负面的了。
结语
澳洲正在经历着空前的建筑业繁荣，如果建筑业大衰退，失业问题将十分严重。
看空楼市的人主要关注房价会下跌多少，是经济学家们更关心消费的变化和房产行业就业岗位减少对宏观经济的影响。
健全的社会保障是安全度过建筑业波动的关键。2018年可能到来的建筑业大衰退是以居民住宅总量平衡为前提的，如果引导得当，有居住保障的人们就不会有群体性极端行为。
诚然，泡沫的破灭意味着资本的噩梦，意味着社会财富的重新分配，意味着旧产业的就业群体遭遇不幸。
这对政府的公共保障机制提出更高的要求。保护泡沫不破灭，意味着提高了转型的成本，实为饮鸩止渴。政府不应该拿纳税人的钱盲目地补贴所谓的新兴产业，政府显然不可能比企业家更清楚什么才是未来的主流科技。政府的补贴与泡沫破灭所带来的新兴产业发展条件相比，无疑是微不足道的。政府要做的，是用纳税人的钱，建立起成熟的社会保障机制，接纳建筑业过剩时期的失业大军。
本文作者：Cynthia高晨曦、Anna阳映红
图片制作：Chloe Liu
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本文资料来源：澳洲人报，ABCnews，英国金融时报，The Conversation，澳洲金融评论报