澳洲年轻一代：租房出于无奈，买房才是梦想！
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前言
澳洲年轻人成为租房主力军
租房只是无奈，买房才是梦想！
澳洲租房市场地域差异显著
租房 VS 买房
前言
在澳洲，租房客往往被定义为学生、潮人、热恋情侣、年轻家庭、专业人士等等。但是，实际生活中最常见的租客又是哪些人群呢？
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澳洲年轻人成为租房主力军
房产网站realestate.com.au和Pedestrian.TV于近期联合进行的一项调研结果显示，澳洲最常见的租客为年龄介于25至29岁、年均收入为5万澳元左右的女性群体。这类人群逐步成为澳洲租房一代的主力军。
就租房地域而言，悉尼和墨尔本依旧是全澳最主要的两个租房市场。相关数据显示，悉尼和墨尔本的租客占比分别为32.8%和31.1%。其中，33%的租客选择与伴侣同居，另有30.9%的人与3-4个室友合租。
就不同房型而言，独栋屋依旧是租房客们首选的住房类型，40.9%的租客倾向于选择独立式住宅居住，只有34.1%的人表示首选租房类型为公寓。
就找房难易程度而言，绝大多数租户在第二次申请时即可成功获得一处栖身之所。另外，12.2%的受访者主要通过社交媒体找房子。
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年轻人成为租房主力军
整体而言，人口普查结果显示澳大利亚租房者中以“独立”的年轻人士居多。他们往往会采用公寓独居或与其他人合租一处独立屋的方式进行租房。这类人群往往年龄不足35岁，既有单身人士，也有年轻小夫妻。
在比邻大学高校附近的社区，这类人群最为常见。
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首选悉尼和墨尔本
据统计，绝大多数年轻租客会首选居住在悉尼和墨尔本内城区，亦或者一些交通便利、设施齐全、租金相对可负担的地区。
地产网站realestate.com.au提供的数据显示，最受租房年轻人欢迎的地区包括悉尼的Paddington、Newtown、Stanmore、Redfern和Glebe，以及墨尔本的Hawthorn、Fitzroy North、South Yarra、Richmond和Northcote。
这些地区凭借充满活力的生活方式、成熟的文化氛围对年轻租户们构成极大的吸引力。
在这里，公共交通便利、酒吧、餐厅、咖啡馆、购物中心等各种设施林立、对于爱社交、爱热闹、青睐丰富生活的年轻人都是理想之选。
据了解，悉尼和墨尔本上述内城地区租客群体中最为常见的是，年轻的专业人士、创意人士以及年轻小夫妻等。
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年轻人租房，地段最重要
地产网站realestate.com.au公布的最新调研结果显示，年轻一代澳洲租房客在租房过程中最看重的因素是地段、地段还是地段！
据了解，尽管租金压力不小，尤其是悉尼和墨尔本这样的一线城市，但是还是有不少租房客愿意牺牲自己大半个月的收入，以便能够居住在地段相对较好的房子。
相关调研结果显示，超过一半（51.7％）的澳大利亚租房者认为选择租赁房产时，位置是最重要的考虑因素。相比之下，只有33.1％的受访者表示，价格是自己选择租赁房产的最重要因素。
另外，调研发现，年龄介于18至39岁之间的受访者愿意牺牲住房的质量和生活方式，以换取一个好的地段。
现年28岁的Michael是一名来自墨尔本内城区里士满的年轻人。在谈到租房子时，他毫不掩饰地表达了对居住地段的偏好。
在接受调研时，他说：“我需要居住在一个可以获得生活所需便利的地方，即足够接近我的工作圈子、生活圈子、以及靠近父母的地方。”
尽管赚钱不易，但是新州、维州、和昆州等租金昂贵地区的租客表示，宁愿牺牲自己的个人空间，也不愿意在居住地段上做出让步。
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租房只是无奈，买房才是梦想！
值得一提的是，本次调研中仅有20%的受访者愿意接受永久租房，绝大多数年轻的租房客们仍然梦想能够拥有属于自己的房屋。
然而，理想虽然丰满，但是现实依旧骨感！
伴随澳大利亚居民生活态度和生活方式的转变，当地新建住房的平均规模已将降至22年以来的最低水平。
Mark Marfori是生活在悉尼西南部的一名注册护士，同时也是“迷你住房”的坚实拥护者。他说：“我买房子还是以经济负担能力为主，由于目前我处于单身状态，因此我并不需要一个大房子。”
由澳大利亚联邦证券（CommSec）公布的来自统计局的数据显示，澳大利亚新建独栋屋平均面积在过去一年中为186.3平方米，比上一财政年度下降1.6％，为1996年以来的最低水平。
同样，公寓也越建越小。据统计，澳大利亚公寓平均面积同比下降2.7%，降至124.8平方米。
CommSec首席经济学家克Craig James说，住房规模降至22年低点显示了人们态度和生活方式要求的转变。
首先是人口结构的变化，即老龄化人口的增长。家庭规模的缩小导致对住房面积需求的降低。其次，进入市场年轻买房群体不太愿意为大房子而背上过大的经济压力。
Craig James “Y世代，千禧一代，情侣和小家庭希望住在离工作，咖啡馆，餐馆，购物和机场更近的地方，并通过放弃居住空间，以更接近理想的设施。”
另外，较小的房屋面积也反映出澳大利亚住房市场中公寓比例的日趋增加。CommSec提供的数据显示，目前公寓占所有新建住房的比例接近50%，同时市场对高层公寓和联排别墅的需求把表现最为强劲。
就全澳范围内不同地区住房面积的变化趋势而言，维州地区居民修建的房屋全澳面积最大，平均达到201.8平方米，同比增长1.5％，领先于ACT，西澳和昆士兰。
与此相反，新州的平均住宅面积在降至23年来最低水平，目前为162.8平方米。就独立式住房面积而言，新州目前独立式住房面积则仅为220平方米。
最后，报告指出，尽管澳大利亚近些年来新建住房的面积日趋缩小，但是相比30年前澳大利亚的房屋面积仍大出30%。另外，澳大利亚的平均住房规模仍位居世界第二，仅次于美国。
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澳洲租房市场地域差异显著
悉尼：12年来租金首次同比下跌
根据地产网站Domain提供的最新数据，悉尼独栋屋市场的中位周租金首次出现12年以来的同比下跌，把全澳最贵租房市场的“桂冠”让步于澳洲房地产新秀”堪培拉”。
相关数据显示，截至2018年12月的一年内，悉尼独栋屋中位周租金下跌1.8%，达到540澳元，不及堪培拉独栋屋中位周租金560澳元。
据澳大利亚房产网站Domain高级研究分析师Nicola Powell预测，2019年悉尼租房市场供应端将进一步增加，继而推动当地出租房市场成为“租客市场”。
届时，租客相比以往将具有更大的议价能力。一方面，租房市场供应增加会给租金带来下行压力，继而为租客在进行租约谈判时提供优势。另一方面，伴随租约到期，很多业主为了挽留优质租客，租金打折的意愿也会明显增强。
墨尔本：房价虽持续下跌，租金却屡创新高
对于墨尔本的租户而言，当地房价的持续下跌却未能带动租金的同比下跌着实是一件很苦恼的事情。
事实上，墨尔本独栋屋中位周租金非但没有下跌，更是屡创新高。相比之下，当地的公寓中位周租金虽然没有持续上涨，但是下跌也是没有的事情，一直和市场峰值时期持平。
相关数据显示，截至2018年第四季度，墨尔本独栋屋中位周租金录得440澳元，再创新高。同期的公寓中位周租金则环比持平，达到410澳元。值得一提的是，内南区租金同比涨幅位居墨尔本首位，独栋屋中位周租金从600澳币上涨至650澳币；公寓中位周租金则从400澳币上涨至420澳币。
堪培拉取代悉尼成为澳洲租金最贵首府城市
根据地产网站Domain提供的最新数据，堪培拉已经取代悉尼成为澳大利亚租金最贵的首府城市。
具体而言，2018年堪培拉房价同比上涨3.7％，独栋屋中位周租金录得560澳元，位居全澳首府城市第一位。同期公寓中位周租金录得465澳元，年涨幅在8.1％。相比之下，悉尼独栋屋中位周租金在去年第四季度已经下滑至540澳元，其中以西部和西南部跌幅最为严重。
Domain的高级研究分析师Nicola Powell说道：“堪培拉住房租金大幅上涨主要受以下综合因素所驱动。一方面，土地税等相关税费上涨导致持有成本上升；另一方面，来自毕业生、新增就业人口等的需求明显增加。”
布里斯班租金三年来首次录得上涨
最新的数据显示，布里斯班租金三年来首次录得上涨，这可能标志着当当地租客市场的终结。
据了解，2018年第四季度，布里斯班独栋屋中位周租金由400澳元上涨至410澳元，环比增长2.5%，同比持平。同期，公寓中位周租金录得380澳元，较去年同期上涨10澳元。
地产网站Domain高级研究分析师Nicola Powell表示，随着布里斯班租房市场存量开始被租方潜在需求所消化，布里斯班租房市场正慢慢转向房东市场。他说：“自2017年底以来，布里斯班租房市场存量持续下滑。目前已经降至三年半以来的低点。”
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租房 VS 买房
租房的好处-成本
租房居住相对买房最大的好处就是相对成本低得多。尽管目前租金持续上涨，但是月租金支出仍明显低于贷款购房相关的月支出。在某些极端情况下，每月的租金相对每月的偿贷成本而言可以忽略不计。
例如，墨尔本Williamstown地区一套三居室独栋屋的中位价为135万澳元。如果想要贷款购买这样一套房，买家需要支付33万的首付款（20%的首付款加6万澳元左右的手续费），每周1325澳元的偿贷额和持续发生的各项成本（其中的偿贷金额为：贷款108万，4.2%利率水平下每周供款1218澳元；其他成本：保险和维养费134澳元/周）。
相比之下，如果是租一套这样的房子，每周仅需要支付630澳元的租金。换言之，居住者每周可以节省支出722澳元，或每年节省支出37544澳元。由此可见，租房相对购房所承受的经济压力明显要轻。
因此，对于那些喜欢居住在内城区，喜欢这里的生活方式和离工作单位近等优点的人群而言，租房相比买房相对更现实。同样，学区房也是如此。
租房的好处-灵活性
进而言之，租房居住可以给居住者更多的灵活度。租房居住人群可以随时根据自己的预算、居家需求和地段要求选择搬家。相比之下，买房人所享有的这方面灵活程度明显降低。
租房的缺点-所有权
凡事都有两面性。租房也有利有弊。其中最大的弊端即所有权。由于租客不具有房屋的所有权，因此房东才是那个决定你可以住多久的人。
另外，租房居住意味着你永远都在支付租金。与此相反，贷款买房人一般的偿贷期为25-30年。
租房的缺点-资本利得
对于租客而言，一旦房价快速上涨，他们往往无法享受房价上涨所得来的巨大资本利得。但是话又说回来，谁都无法在短期内预测房价会出现快速上涨。
END
尽管近期数据表明澳大利亚各地房价均出现不同程度的下跌，尤其是墨尔本和悉尼更是领跌全澳房产市场；然而，现实情况确是：年轻人想买房还得仰仗父母的财力支持。
比价网站Finder公布的最新调研结果显示，在澳大利亚首次置业者中，近半数人需要从父母处获得支持才能凑齐首付款。其中，近20%的人不仅需要父母的帮助才能凑齐首付款，在贷款时还需要父母作为担保人。
房价是真的跌了，然而好多人还是买不起！或许这也是为什么澳洲年轻人成为租房主力军的主要原因。