原创 | 澳洲房价连跌12个月，更多地区失守！哪里是底？
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未来12个月房价会下跌40%-45%？
澳洲房地产是地球上”最好的投资“之一
9月全澳房价走势
悉尼、墨尔本房市差异化明显
一
未来12个月房价会下跌40%-45%？
9月中旬，澳大利亚9号电视台的一档名为《60分钟》的节目中因“未来12个月澳大利亚房价将下跌40%”的言论引发市场热议。
图片来源：60 Minutes
事情的经过是澳大利亚记者Tom Steinfort称采访了Digital Finance Analytics 的专家Martin North，他表示：“目前，澳大利亚自住业主和投资者共持有约1.7万亿澳元的抵押贷款额，这大约占到了银行所有贷款总额的65%。远高过任何一个西方国家。因此，澳大利亚人正面临严重的债务危机，房市和整个经济都处于险境。最糟糕的情况下，我们可能会看到澳洲房价从峰值水平下跌40%至45%。”
SQM Research分析师Louis Christopher也曾指出，澳大利亚房价“明显估值过高”，悉尼和墨尔本房价被高估超过了大约40%。因此，房价不得不进入调整期。
再加上之后，牛津经济（Oxford Economics）指出，在权衡了一系列风险因素，其中包括房地产估值与长期平均水平相比较后发现，澳大利亚房地产市场是世界上风险最大的四大市场之一，房价下跌对经济活动构成威胁的可能性更大。
一系列言论引起市场上热议。对此，澳洲财经见闻（AFN）也做了相关调查，在上周六的“闲聊”栏目中，征询读者们对“未来12个月澳大利亚房价将下跌40%”的看法（点击查看：【闲聊】未来12个月，澳大利亚房价会下跌40%？）。
以下摘选自澳洲财经见闻（AFN）读者留言：
@sch : 有巴西阿根廷这样的国家那么“硬”。澳洲产业结构单一，制造业基础薄弱，过度依赖矿业和农业。总体就是生产力水平相较于其他综合实力较强的发达国家来说有差距。这就是金融危机抵御力差的根本。从历史上的大金融危机看，没有谁是不受损失的，看的就是两点：谁受的损失少（谁能扛到最后）；复苏期谁能最先快速恢复。这两点的背后还是生产力水平。澳洲政府目前唯一比较占有的就是政府债务率比较低，这在复苏期可以提供比较高的“泵水”能力，但原动力不足。所以一旦金融危机真爆发，澳洲更多地要仰仗美国。如果美国肯施以援手，大量高质量对实体的投资（而不是钱生钱的资产价格领域，否则还是饮鸩止渴），同时带入大量高新技术生产力，加上此时政府泵水，才有机会恢复过来。但这又要求社会生产成本的大幅下降。所以往后数年，但凡涉及民生领域的，民众福祉的，都不乐观。房价就是其中一项。过往数年资产价格领域涨势那么高，从大势看，必须有一个大的降幅，也就是澳洲版的“去杠杆，降成本”。
@Hua ：下跌40%可能性不大，甚至可以说是“危言耸听”。看房屋的市场主要观察下面几条。一看人口增长，二看经济环境，三看短时的政府政策，四看区域人口成分情况(如收入，族裔分布。。。)
首先，澳洲送人口数还在持续增长，土地面积就那么多，随着地价的增长，意味着房价长线还是看涨。第二，经济情况，目前有些不明朗，但好坏参半。以澳洲目前的地缘经济位置，基本上不会出现硬着陆现象。第三，目前的政府银行政策，本人认为是暂时性的，是政府根据统计数据做出的一些预防性手段政策。银行还是要靠放贷过活的。。。第四，就比较好理解，今后澳洲，特别是悉尼，墨尔本等大都市的房价，各个区之间的差异会拉大。
如果，澳洲房价下跌超过40%，那都将是很好入市时机啊！我加倍投资。对于一般的中等投资者，要买好地区的“烂房子”，也不要买“烂区”好房子。。。
二
澳洲房地产是地球上”最好的投资“之一
针对该言论，澳大利亚房地产行业元老级人士，上市房产中介公司McGrath的创始人John McGrath也发声驳斥。
他表示，这一说法上周动摇了人们对住宅市场的信心，他本人认为这种极端情况不太可能发生，尤其是在政府可能在出现重大调整时出手干预的情况下。
虽然在许多地产市场中，房产价值已下降5%至10%，可能还会进一步下跌，不过预计这种情况不会在同一时间内发生。
他表示：“在某些区域，我们甚至可能还会看到5%至7%的房价增长。在这一阶段结束时，要么市场将进入一段稳定的状态时期，要么市场将小幅反弹至几个百分点。”
这位经历过5次房地产周期的老手，驳斥了“引人注目的暴跌评论”，称房地产市场虽然存在泡沫，但绝对不可能下跌40%。这种情况在以往从未发生过。他补充称：“除非我们看到一场席卷全球的金融灾难，否则它永远不会发生”。
John McGrath表示:“当你将强劲的自有住房水平与强劲的经济和社会指标结合起来，你就很容易明白为什么我对澳洲房价如此有信心。”
在他看来，澳大利亚房地产是“地球上最好的投资之一”。
三
9月全澳房价走势
根据CoreLogic最新的房价指数显示，9月份澳洲房地产市场持续低迷，首府城市的跌势向周边蔓延。
截止2018年9月30日，全澳范围内平均房屋中位价下跌了0.5%，悉尼和墨尔本依然领跌，拖累首府城市整体下滑。
9月份的整体跌幅几乎是8月份的2倍。八个首府城市中五个城市房价出现下行；而七个非首府城市地区中五个房价在9月份下滑。
9月全澳房价下跌0.6%，单元房价格小幅下滑0.1%。
在过去三个月中，全澳房价共计下滑了1.4%，其中，独栋屋价格下跌了1.5％。 相比之下，单元房在此期间下跌了0.9％。
随着上个月房价跌速加快，澳大利亚的房屋中位价较去年同期下降了2.7％。独栋屋同比下跌3.1％，而公寓楼仅较去年同期下跌1.3％。
然而，尽管澳洲房价已经出现了罕见的连续12个月下跌，但是CoreLogic首席分析师Tim Lawless认为，目前的跌速并不十分快，依然属于合理范围。
他说道：“从历史的角度来看，相较于2010年6月至2012年2月之前的住房市场低迷，目前全澳房价在过去12个月里仅下滑了3.0%，即使从房价顶峰到现在的低谷，跌幅也只是6.5％。”
当然，不排除一些城市的住房市场持续低迷，比如：达尔文和珀斯这两个城市房价较2014年的峰值相比分别下滑了22.1%和13.2%。
但当前情况下，悉尼和墨尔本才是影响全澳住房市场表现的主要因素。
根据CoreLogic的数据统计显示，9月份悉尼和墨尔本的房价分别下跌了0.6%和0.9%。过去12个月，这两个城市的跌幅分别是悉尼下滑6.1%，墨尔本下滑3.4%。
之所以说悉尼和墨尔本拖累整体市场下滑，不仅仅是因为这两个城市的跌幅最大，同样也是因为这两个城市住宅房价值占到了全澳总价值的60%。
四
悉尼、墨尔本房市差异化明显
数据表明，悉尼和墨尔本市场上高端物业价格出现下滑，过去一年中，两地高端物业中，独栋屋跌幅分别为7.6%和4.5%。
相比之下，高端公寓楼市场表现要好过独栋屋市场，悉尼高端公寓较一年前下滑2.6%；墨尔本则上涨了0.3%。
Tim Lawless表示：“过去一年，悉尼四分之一的高端物业价格下跌了8.4%，而四分之一最便宜的住宅价格下跌了3.3%，跌幅相对较小。墨尔本市场上的差异化更明显，过去12个月，墨尔本四分之一的高端物业价格下滑了6.7%；而四分之一最便宜的物业则出现了4.1%年增长率。”
市场的差异化也从侧面反映出政府调控的成效。
自去年新州政府和维州政府分别推出首次置业者印花税减免政策以来，市场上的首次购房买家数量大增，这系列政策有效地帮助了购房者提升可负担能力。
除此之外，银行限制高风险贷款也起到了一定作用，导致高端物业买家资金受限。
一旦贷款机构减少了对高债务贷款人的放贷力度。这就意味着，悉尼和墨尔本等昂贵城市的住房需求可能会向市场中低端倾斜。不过，这些地区的房价目前仍高于家庭总收入的8倍以上。
更严格的借贷标准同样影响到了澳洲较小的首府城市和其周边地区，有进一步迹象表明，9月份这些市场的房价也出现放缓。
比如：布里斯班，阿德莱德，霍巴特和堪培拉的房价仍呈逐年上升态势，不过很明显这四个城市的资本收益率明显出现放缓。
一年前，布里斯班年增长率达到2.9％，而在过去的12个月中已经放缓至0.8％。
阿德莱德也从5.0％的年率增长，放缓至0.7％；霍巴特这个去年涨幅高达14.3％的城市，房价涨幅也放缓至9.3％，堪培拉的年增长率从7.8％下滑至2.0％。
首府城市中，如果说哪个城市房价出现改善，应该是珀斯和达尔文了。两地房价在过去12个月中跌势明显放慢，低于12个月前的平均水平。
总结下：过去一年中，所有澳大利亚首府城市房价增长均出现放缓或出现负增长。
END
从澳洲财经见闻（AFN）每月的房价走势报告可以看出，今年早些时候，首府城市周边地区的房价走势要明显好过首府城市。
而最新的数据显示，9月份非首府城市房价下滑了0.2%，上季度整体则是上涨0.9%，从全年来看上涨了1.2%。
鉴于最近的趋势，未来几个月内首府城市周边地区的房价增长也有可能会从正增长 变为负增长。
展望未来，由于受到银行实施更加严格的贷款政策，海外净移民数量减少，住房税收待遇的潜在变化以及新州和维州接近创纪录的房屋建筑活动的影响，房价很有可能会进一步出现下滑。
不过，CoreLogic首席分析师Tim Lawless则认为只要目前的趋势得以维持，加强劳动力市场条件和当前仍然较低的借贷成本，或将有助于缓解房价下跌。
参考资料：CoreLogic
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