从“天堂”到“地狱”，仅33天！天之骄子背后经历了什么？

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• 前言

• IPO计划惨遭搁浅

• 灵魂人物被赶下台

• 成功的陷阱

• 澳洲最大业主：不再租房给Wework

• Wework 盈利遥遥无期

前言

距离IPO只差一步的全球共享办公巨头WeWork，如今一脚踩空了。

作为WeWork的灵魂人物，联合创始人亚当·诺伊曼（Adam Neumann）还没来得及迎来自己的加冕仪式就已经被赶下了台。

作为WeWork在澳大利亚的最大房东，Dexus多元化地产集团拒绝向WeWork新增租赁空间。

借用彭博社的报道，WeWork的故事从“WeWork”到“WeWait”，如今则是“WeWorry”。

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IPO计划惨遭搁浅

纽约一个平常的夏末早晨，美国证券交易委员会（SEC）网站上出现了全球共享办公巨头Wework登记上市的文件。

这次文件递交（S1阶段）可以说是众望所归。经过精心设计，Wework的目标直指科技界最有价值初创公司的首次公开募股（IPO）。

当时，Wework的估值高达470亿美元，创始人兼首席执行官亚当·诺伊曼（Adam Neumann）野心勃勃。用他的话来说，这家公司的目标不仅是赚钱，或者是成为全球共享办公领域的NO. 1，更是为了“改变世界。”

然而，Wework的随后的故事告诉我们“当初有多高调，如今就跌的有多惨。”

当成千上万的投资者和记者了解该公司的财务状况后，一切就像“打开了潘多拉魔盒”。一连串集中的媒体报道曝光的是诺伊曼的内幕交易、管理不善和怪异行为。

仅仅33天之内，Wework的估值就一落千丈，暴跌超过70%。诺伊曼也直接被罢免了首席执行官的职务。

原本应成为诺伊曼“加冕仪式”的这场IPO也成为了公司历史上一场灾难性的失败尝试。

事情原本不应该如此。

WeWork是一家独角兽，在风投中享有无与伦比的核心地位。硅谷最聪明的人和最有影响力的全球投资者都把数十亿美元的资金投到了这家公司，如果不是有十足的把握赢得这次赌局，怎么可能呢？所谓的公开市场投资者验证只不过是走个过场形式而已。

然而，自从诺伊曼在“满眼星空”科技记者和“饥不择食”投资者的帮助下开始构建WeWork神话已经九年过去了。在这九年期间发生的两件事情和后来的困境不无关系。

首先，曾经估值90亿美元的血液检测创业公司Theranos轰然倒塌，被美国证监会认定为“巨额欺诈”，是“硅谷的严重教训”。

其次，网约车巨头优步（Uber）让投资者看到了大男子主义、傲慢自大和掩盖业务困局的会计技巧。

对于诺伊曼而言，眼下无疑是一个错误的时机，因为投资者的耐心都用光了。

自8月14日递交IPO申请以来的六周内，《华尔街日报》、《金融时报》、《纽约时报》、《名利场》、彭博社等多家重量级媒体的集中报道让投资者见证了一家公司从高高在上的神坛跌落的囧境。

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灵魂人物被赶下台

Wework创始人诺伊曼是一位40岁的以色列退伍军人，蓬乱的长发、T恤和牛仔裤、大胆夸张的表情成为了诺伊曼的标志性特点。

诺伊曼的童年充满不幸。路透社的资料显示，诺伊曼七岁时父母离婚，十几岁前曾辗转寄居过十几个家庭。2001年，诺伊曼移居纽约，当时他22岁，与他的模特儿妹妹住在美国时尚街区翠贝卡（Tribeca）。

诺伊曼上过商学院，正如他在2017年对毕业班学生说的那样，他在纽约的最初日子主要是去俱乐部，“和城里的每一个女孩搭讪”，想办法致富。

从商学院辍学后，诺伊曼做过可折叠的女士高跟鞋和带护膝的婴儿衣服生意，但是这些生意最后都失败了。

到了2010年，诺伊曼和类似成长经历的建筑师，米格尔·麦凯维（Miguel McKelvey）共同创立了Wework。主要业务是租用办公大楼中的空间拼凑起来，然后在更短的时间内将其划分成更小的空间租给自由职业者，初创公司和其他小公司。尽管，WeWork通常和一手房东签署的租约长达15年，但自己的客户租期可短至1个月。

2010年，他们在格兰德街和拉法叶街的拐角处开设了第一家WeWork办公空间。它有裸露的砖块和裸露的电线，都是麦凯维自己安装的，整个内部空间并没有仿照传统办公室，而是仿照一家精品酒店的设置。

九年间，WeWork 成长速度飞快，目前已在全球近 29 个国家、111 个城市开展业务，未来还计划在其他 44 个城市入驻，最终全球定位是 280 个城市。截至目前，Wework在全球一共拥有12500名员工。以共享办公空间起家，旗下已经拥有办公空间WeWork、居家公寓WeLive和教育培训WeGrow三个分支业务。

这一切看起来那么成功，显然和当初失败的时装事业有着多么的不同。

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成功的陷阱

然而，成功的陷阱很快就出现了。

近年来，诺伊曼至少购买了五栋豪宅，一辆价值6000多万美元的喷气式飞机进行环球旅行。而目前，诺伊曼的继任者则正在寻求这些资产的出售。

从Wework的招股说明书中，我们就可以看到诺伊曼的可以说“古怪”的行为方式。例如，诺伊曼在招股说明书中承诺将尚未挣到的10亿美元现金和股票捐给慈善机构，并承诺为全球节省2000万英亩的热带雨林。

如果说，WeWork的IPO计划是诺伊曼宏伟精神计划的验证，对于Wework最大的投资者孙正义（日本软银集团的首席执行官）而言，这项计划将是其充满争议投资战略的验证。

据了解，孙正义在优步（Uber）等数笔大额投资者未能实现预期，因此其急于在Wework的IPO计划上获得成功。

回溯至2016年，孙和诺依曼在不到30分钟的见面里就敲定了对WeWork的投资。最开始，孙承诺将投资107亿美元，资金来源于软银或尤其创建的“Vision Fund”基金。

在多名投资者先后拒绝再次追加资金后，软银在2019年1月进行的一笔20亿美元资金是Wework估值达到470亿美元的关键。

然而，之前曾有接近这一 IPO 项目的知情人士向路透社爆料称，WeWork 计划在路演时提出的最低估值只有 100 亿美元。这个数字甚至要比公司迄今拿到的融资总额（120 亿美金）还要低。

假设 WeWork 最终以这样价格上市，这意味着从 2017 年至今，所有参与这一项目的投资人都会亏钱，而“冤大头”软银集团肯定受伤最深，这也是为什么股东们要急于从 CEO 下手，甚至孙正义都倾向于诺依曼下台以挽救创始人带来的负面影响，增加外界对 WeWork 的信心。

9月25日，WeWork董事会还宣布，联合创始人亚当·诺伊曼（Adam Neumann）已决定卸任公司首席执行官职务。

甲骨文创始人埃里森批评称：“Uber、WeWork 这样的公司几乎一文不值。”在他看来，Uber、Lyft 得到的业务无法保证始终据为己有，砸钱抢夺市场份额是“愚蠢的”。而 WeWork 好比是二房东，自己租楼装修拆分再转租，却偏偏要标榜是一家科技公司。

美国联邦储备银行波士顿主席 Eric Rosengren 也表示，类似 WeWork 这种经营共享办公业务的公司越来越多，会对金融稳定造成新的风险。

有着 30 年从业经历的资深顾问 Len Sherman 如是说：“跟踪企业 IPO 事件这么久，我从来没见过一家公司收到如此多的负面评价。”

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澳洲最大业主：不再租房给Wework

近日，WeWork在澳大利亚的最大房东Dexus宣布，在WeWork脱离困境之前不会向这家美国共享办公巨头出租更多的空间。

根据Dexus于9月25日（周三）发布的公告，尽管出租给WeWork的悉尼物业表现不错，共享办公租户入驻率高，同时，集团与WeWork澳大利亚子公司保持着良好的关系，但是，集团在向Wework开放更多空间一事上采取谨慎的态度。

Dexus写字楼和工业地产业务执行总经理Kevin George说：“我们对目前的入驻率感到满意。但是，我们没有扩大同Wework业务范围的计划。”

截至目前，WeWork在澳大利亚在悉尼、墨尔本和布里斯班一共拥有15处共享办公中心，旗下会员超过1万名。WeWork于2017年进入澳大利亚市场，最近的一笔交易是在悉尼皮特街320号获得11,000平方米的空间，租约为12年。

按照计划，WeWork还将在悉尼的Barangaroo租赁一栋超过10,000平方米的整栋大楼，并计划在市场街（Market Street）55号的一栋大楼中寻求租赁约22,000平方米的空间。

在墨尔本，WeWork的目标瞄准的是前澳新银行总部大楼中一半的空间（约15,000平方米）。

看似高速增长的背后，却是以烧钱为代价的隐忧，高收入广扩张的后果是同样令人可怕的亏损。

但 WeWork 坚持认为，假设公司的规模越大，它最终创造的利润也就越多。

这从之前发布的招股书中可以找到答案：“我们在一个特定城市战略性地投入越多，我们的社区就越大，约有活力。这种集群效应，可以提高我们产品的品牌知名度，使我们能够实现规模经济，从而推动全球平台的货币化程度越来越高。”

这种可能性是有的。

2019 年初，WeWork 将公司正式更名为 We Co，表示出在共享办公之外的领域长期投入的决心。与 WeWork 并行的其他产品包括共享公寓 WeLive、私营学校 WeGrow、健身房业务 Rise by We 以及企业装修服务 Powered by We 等。WeWork 的品牌认知度会发散影响到其他品牌，从而增强公司整体的用户粘性。

这其实也进一步说明了，假设在资本无限充沛的情况下，WeWork 是最终受益的一方。要实现 WeWork 的愿景，快速扩张到一定规模是前提。但这也意味着，假设为了现金表现更好而减缓增长，实际可能会让 WeWork 的未来发展受到非常大的限制，这正是 WeWork 模式的矛盾所在。

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Wework 盈利遥遥无期

WeWork 会有赚钱的那一天吗？

像很多要进行 IPO 的公司一样，WeWork 的收入随时间推移而不断增长。这可以理解为公司正对其业务进行投资，未来可能获利。不过 WeWork 的支出在其收入中所占的百分比却没有随时间的推移下降。

当然 WeWork 在其招股书中也进行了说明，表示：“尽管我们不认为长期看净亏损占收入的百分比会增加，但我们的净亏损占收入的百分比可能会在短期内增加，并将继续绝对增长”。

换句话说，WeWork 似乎认为它还只是一家非常早期的公司，这些损失是长期发展计划中的一部分。

这同时也呼应了它对市场规模的预想。WeWork 在其招股书中表示：”我们在美国的市场机会为 9450 亿美元，在全球为 1.6 万亿美元。但目前仅实现了全球机会的 0.2%，以及潜在市场十大城市中的 0.6% 的机会。”

而根据桑德福 C. 伯恩斯坦的分析师克里斯·莱恩的预测，WeWork 需要在未来 4 年内有 72 亿美金，才可能把现金流转正。而如果在 2022 年之前出现经济衰退，那这笔钱将会变为 98 亿美元。

只不过目前来看，曾经鼎力支持的软银集团恐怕也不愿意再拿出 70 多亿美金给 WeWork 输血了，所以将其估值吹高后推向大众资本市场，似乎是权宜之计。但华尔街没有接手，最终 WeWork 估值的破溃之势出现了难以预料的结果。

据相关知情人向《华尔街日报》透露称，WeWork 的 IPO 目前不太可能在今年进行，但 WeWork 上周在一份声明中表示，仍计划今年完成上市。

END

从本质来看，WeWork 更像是一个二房东，租用商业地产，装修办公室，再转租给创业者、自由职业者、初创公司和小型商业团体，开发会员模式并从中套利，但这种共享办公空间的商业模式并没有护城河。

近日，澳大利亚国民银行（NAB）最新发布的一份报告指出，共享办公空间的日益兴起将对悉尼和墨尔本高绩效写字楼市场构成威胁。

特别是快速扩张的背后风险的累积，新进运营商的持续涌入，这一行业对投资者的吸引力已经大不如前。