英伦投资 | 随着英国脱欧的接近，伦敦仍然是欧洲投资城市的不二选择之一
许多人总是在讨论英国房市的变动是否会随着脱欧的关系有极大的变动，许多预测家也不定期地会做出预测分析，不过藉由各大房产商在2018年的交易状况来说，状况可以我们大家预测得来得更好些!! 让我们一起看下去~
根据诸多报告显示，英国脱欧事件并未减少房地产投资者进入英国投资房地产的兴趣。
从CBRE数据报告指出，在2018年伦敦房地产投资高达306亿欧元，比起10年平均值高出了21%，与2017年的数据相比，投资水平也上升了13%。
而与英国最接近的欧洲竞争对手-巴黎的投资也高报235亿欧元，比10年平均水平高出46%，与2017年的数据相比，投资水平上升了14%。
欧洲另一个一直受到关注的国家-西班牙的马德里城市，在2018年总投资也到报65亿欧元，与2017年相比，增长了69%，并且超过10平均水平的86%。
许多投资客对于西班牙投资市场的成长都很有兴趣，根据欧洲交易专家John O’Driscoll的表示，从投资的角度来看，由于西班牙的旅游经济非常的强大，也是因为这个让许多投资纷纷关注这里的市场变动。
在2018年整个欧洲商业房地产的投资总额创下3120亿欧元的历史性纪录，比起2017年长了0.3%，而在伦敦市场的投额总额占欧洲市场的10%。
当然不是每一个欧洲城市都有正向的投资趋势，在意大利的时尚之都米兰的投资量就下降了24%，由于投资者对于意大利的市场保持着谨慎的态度。这也让意大利政府对于市场的发展产生了忧虑。
除了米兰，在柏林和阿姆斯特丹的投资状况有相对减少，不过已在当地投资的伙伴们不用担心，这三个城市的投资状况仍然高于10年的平均投资水平，不过透过各大银行的投资专家的见解，仍然认为这两个市场缺乏常规库存，才会导致市场供需不对应。
在2018年期间，欧洲大城市的大部份投资都落在商业地产上，其中以办公室的楼盘为主要的投资项目。 根据CBRE的数据显示，在2018年伦敦的商业地产的投资就超过210亿欧元，例如高盛的新中城总部出售给韩国的国民养老金服务，以及由香港的CK Asset Holdings收购UBS在5 Broadgate的城市总部， 这些交易都直接提升了商业地产的投资总额。
而在相对成长的巴黎市场，在商业地产的部份其交易额就高达197亿欧元;在西班牙马德里的商业地产里的办公室投资就增长了164%，从13亿欧元增长到35亿欧元。 Gifford的专家表示，由于2024年的奥运会将在巴黎举行，因此巴黎政府花了380亿欧元来改善巴黎的地铁服务，也因此成为许多投资者的一个重要吸引力。
Exchange rates / 汇率
英镑的汇率变动是促进许多投资者的投资的关键因素，由于近期英国的政治不确定因素，导致英镑的汇率持续变动，也是因为这样增加了这多海外投资者的兴趣，Gifford的专家也表示，大部份的海外投资者并不会因为英国脱欧的问题，而对他们投资的意向有太大的改变。
上面有提到在阿姆斯特丹的办公楼地产的投资总额下降了48%，主要的原因是在2017年，许多大型的投资项目都渐渐从阿姆斯特丹移至欧洲其他的城市，其中就包括IconReal Estate就转向法国投资5亿欧元购买Atrium办公大楼。
在2018年的统计数据里，阿姆斯特丹、伦敦和米兰这三个地点的办公室的使用率都很高，也因此CBRE透过内部分析师的预测表示，柏林、马德里和米兰将会成为2019年租金增长的热点城市，分别预测为6%; 6.3%和4.2%，相较于伦敦预计有1.5%的租金增长。
Gifford专家表示。 在办公室的商业地产市场里，有四座欧洲大城其办公室租金会有所增长，其中包括了阿姆斯特丹，柏林，布鲁塞尔和巴黎。 其中的原因是随着电子商务在欧洲大陆获得了很多发展的机会，导致各方面的工业、物流等相关产业在2018年不断地上升。
最直接的相关数据可从2018年12月的圣诞节网上零售的总消额的增长来解释，其中根据国家统计局的统计，英国在2018圣诞节其间的在线零售占总零售总额的20%，并且比起2017年的整体数目增长了13.9%。 相对的在阿姆斯特丹的工业投资也增长了376%、西班牙也跟着增长了247%。
许多人可能会疑惑为什么只增长在这几个城市，其实每个城市的增长都是有来由的，就譬如说西班牙的马德里会跟着增长的原因是因为西班牙政府扩建了一条高速公路将开德里与首都巴塞隆纳连系起来，创造各多地销售机会。而对于阿姆斯特丹来说，是因为该地的土地十份充足，进而能进行多项事业的发展。
除此之外，M7的董事兼投资大专家DavidEbbrell的表示，未来几年依然会随着电子商务领域的成长，而带动了相关的传统工业的发展，像是食品生产商、轻工制造业和工程业。也因为市场上各产业的活络进而带动整个房市，所以在办公室的商业地产投资上有比以往来得更加活络。
And the rest / 其他方面
就整个欧洲房地产市场来说，零售的商业地产首次超过住宅部门，根据CBRE的统计报告显示，零售商业地产在2018年的投资金额首次创纪录高报500亿欧元，相较2017年的投资金额可说是增长了22.4%，进而成为第二大投资资产项目。这也让英国伦敦的商业租房市场有潜在的提升潜力，像在2017年的商业投资额就提高了81%.
Record investment / 投资记录
在2018年期间由于医疗保健行业的兴起，导致相关的酒店和其他替代行业的投资额分别达到创纪录的金额，分别是220亿欧元和210亿欧元。虽然在某些主要的城市，有些许的下降，但其所有房地产的投资量均高于10年的平均投资水平。
全球房市也随着各种不同的外在因素而有所变动，因此想了解未来房市的变动方向，就必需掌握目前全球市场的走向，投资专家就表示，未来云端提供商和数据中心是未来发展的一个趋势走向。这两项未来趋势产业对于欧洲的租赁市场有很大的驱动力，也因此许多开发商和营运商藉由这鼓力量，顺势增加了住宅房的投资组合，试着创造更多不同的机会出现。
CBRE的欧洲市场研究主管Jos Tromp论道，当今热门的产业以规模小但发展迅速的产品为特点发展趋势，例如，在2018年法国知名资产管理公司就以16亿欧元收购了一间医疗物业信托所， 其机构就拥有的数量有德国医疗保健类的房地产投资组合的一半。 也因为有这些大额的交易推动了2018年的房地产行情，将其投资量推到历史上最高的记录，也促进一些投资者将其房地产的投资比例从5-6%上调至10%。
许多专家预测在2019年的欧洲投资量会有些减少，但是在高端价格的项目基本是保持稳定的，而收益率会不会有太大的变动。随着政治不确定下，未来的12-18个月内，许多投资者会对欧洲各大城市的房地产进行更多的投资。