开发商交付未验收合格房屋不能构成有效交付

，最高院民一庭裁判意见七则

烟语法明 昨天

1.新的事实与再审新证据的区分

判断裁判生效后出现的新的事由是构成再审新证据,还是据以另诉主张权利的“新的事实”,应依据其是否受生效裁判既判力约束、能否证明原裁判认定基本事实或裁判结果错误、当事人能否另行提起诉讼来进行认定。生效裁判依据审理时的财产查封裁定认定争议财产不得处分的,判决生效后作出的解封裁定不构成足以推翻原判的再审新证据,当事人应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条的规定,另诉主张权利。

来源：《民事审判指导与参考》第77辑150页。

2.探求遗嘱人的真心真意是遗嘱解释的首要原则。

遗嘱是典型的要式行为、死因行为、无相对人的单方法律行为,与合同等双方法律行为存在本质区别,故遗嘱解释不同于一般的合同解释。被继承人立遗嘱的本意是希望其所立的遗嘱能够生效,并能够按照遗嘱人的真意来处理遗产。因此,遗嘱的解释应探寻被继承人的内心真意,力求符合遗嘱愿望,而非仅仅因遗嘱存在个别错误或部分歧义而轻易否定其效力。

来源：《民事审判指导与参考》第77辑156页。

3.商家做出的最低充值金额限制规定应属无效。

经营者作出的最低充值额限制属格式条款,占用了消费者的多余资金,且收取退款手续费也增加了消费者的负担,限制了消费者的权益,侵犯了消费者的自主选择权,是对消费者不公平、不合理的规定,应认定无效。

来源：《民事审判指导与参考》第78辑151页。

4.燃气经营者仅以发放用户手册等方式进行安全风险的书面告知，而未能在发现安全隐患后作出具体、明确的警示，不能认定已在合理限度范围内履行了安全保障义务。

燃气经营者仅以发放用户手册等方式进行安全风险的书面告知,而未能在发现安全隐患后作出具体、明确的警示,以保证消费者清楚认知到危险的存在从而避免危险后果发生的,应就未在合理限度范围内履行安全保障义务所导致的消费者的损害后果承担相应的赔偿责任。

来源：《民事审判指导与参考》第78辑156页。

5.商品房买卖预约合同损害赔偿责任范围的认定。

预约合同违约责任损害赔偿适用合同法违约责任一般规则,损害赔偿责任范围包括因违约行为造成的全部损失,损失数额难以计算的,应在合同当事人签订预约合同可预见范围内,以损失填补为原则,综合考虑违约方的过错程度、守约方的履约情况、合理的成本支出、本约合同机会成本损失以及预约合同内容、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素等涉及未签订本约合同的原因要件等因素,酌情判定损失数额。

来源：《民事审判指导与参考》第79辑143页。

6.在执行异议之诉中提起确权之诉的，确权之诉不受提起执行异议之诉的十五天期限限制。

在执行异议之诉中,当事人对执行标的增加确权请求的,可以在法庭辩论结束前提出,不受在驳回执行异议裁定送达之日起15日内提起的限制。对该诉讼请求,人民法院可以在判决中一并作出裁判。

来源：《民事审判指导与参考》第80辑166页。

7.购房人接受未竣工验收合格房屋时，开发商逾期交房责任的认定规则。

涉及买受人接收未竣工验收合格房屋情形下的开发商逾期交房责任案件的裁判思路如下:

首先,应当认定开发商交付未验收合格房屋的行为不能构成有效交付,开发商仍应承担逾期违约责任。其次,在开发商不构成有效交付情形下,须对买受人是否明知房屋未验收合格之事实予以查明。若买受人明知且同意接收房屋的,视为买受人放弃对开发商逾期交房责任的承担,故其再以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,法院应不予支持;反之,若买受人并非明知,则开发商仍应承担逾期违约责任。最后,对买受人是否明知之举证责任,应由开发商承担。

来源：《民事审判指导与参考》第80辑172页。