公寓投资，初学者从新房还是二手房开始？
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在房地产投资领域有各种投资对象，但新手们最容易迷惑的是“新房”和“中古房”之间，哪一个更适合从事房地产投资的事业呢?
通过房地产投资获得的回报包括房租收入和资本增值两种。房租收入顾名思义，通过房屋租赁按时获得稳定的现金流收入。资本增值是指以比购买价高的价格出售房地产所得的差额。
房产投资属于高额交易，与几百几千元就能买卖的股票投资规模不同。因此，购买房产后短时间内立马转售很难获利。如果是初学者，建议长期持有，瞄准房租收益。
选择物件时的判断标准有多种，以主要的4个方面为例，来比较一下新公寓和二手公寓吧。
房价越低，收益率越高
所谓“收益率”，简单来说，就是“对投资额能得到多少利益”的指标。房地产投资按以下计算公式：
收益率=年租金收入/房产价格×100％
从该公式可以看出，房价越低，收益率越高。因此，一般而言房价更便宜的二手公寓比新建公寓的收益率更高。因为新建公寓的租金可以设定得很高，但房价会更高。
物件越新，入住率往往越高
住房率也是房地产投资的重要因素。关于这一点，同等交通地段位置条件下新建的公寓更有优势，配备了最新的住宅设备的新建公寓更容易吸引租客，当然租金也会更高。但如果新物件所处位置不好，入住率也会大受影响。
另外二手公寓在这方面也没并有完全处于劣势，可以通过改建翻新来弥补建筑年限等不利因素，把房屋改建成有魅力的房间。而且老建筑会不定期翻修，仅从外观上看很难区分新公寓和二手公寓。
建筑年数越高修缮越多
随着建筑年限的流逝，定期维修对于保持良好的生活环境至关重要。购买二手房时，有必要预测未来修复的时间并节省资金。对于新建的公寓，这方面不需要花费太多。
购买费用二手公寓比较便宜
在相同的位置条件下，二手公寓价格比新公寓更便宜。新建公寓的一个优势在于，虽然购买价格较高，但更容易从金融机关得到贷款。但是如果自己拥有一定的资金，就可以购买价格较低的二手公寓。
在租赁经营中需要特别经验的是空房对策和物件管理。竞争对手多的情况下，如果不能确保入住者，就无法开始房地产投资。从这层意义上讲，入住者人气高涨，以及目前不需要维修的新公寓，可以说是面向投资初学者的。
但是，二手公寓的优势在于收益率高、购买价格便宜。如果要看重投资效率，二手公寓会更好一些。在值得信赖的合作伙伴或专业团队的帮助下，初学者也可以获益。即使是二手公寓，在购买之前，也会有已经有入住者的房东交换物件，或者知道过去的入住、空室状况和建筑物的修理工程履历。
房产投资需要综合考虑，以上所列比较项都需要纳入到您的投资参考项中，不能单独拿出其中一条或两条来简单得出物件是否值得投资的结论。但是，无论选择哪一个，寻找一家值得信赖的房地产公司合作伙伴都很重要。
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