农村宅基地热点问题解答
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农村宅基地归谁所有
按照我国《宪法》和《土地管理法》规定，农村土地属于集体所有。农村宅基地是农村村民占用本集体经济组织所有的土地建造房屋，供居住使用的土地。因此，宅基地并不是真正意义上财产，只是一种使用权，其所有权归集体。《宪法》第十条规定，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《物权法》对宅基地使用权作了规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配。
应当指出的是，由于我国宅基地长期由村民无偿使用，加之农村土地集体所有权主体虚化，村民对所有权、使用权有什么区别并不明白，认为宅基地为自己所有的观念根深蒂固。需要加强法治宣传和强化集体土地所有权主体功能，逐渐改变村民宅基地所有权的错误认知。
02
我国涉及宅基地管理的法律主要是《土地管理法》，《宪法》、《物权法》等法律对宅基地所有权、使用权作出了规定。根据法律法规的规定，我国宅基地管理基本法律制度有：一户一宅、无偿分配、面积法定、限制流转。
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一户一宅
“一户一宅”是指农村村民一户只能拥有一处宅基地。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）规定，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。因此，宅基地使用权是以户为单位，户内村民共有的。由于宅基地使用权与户口挂钩，对村民“一户”认定，原则是根据公安部门管理的户籍来认定。如果在户口本上登记的是一家人，那么该户口本所登记的家庭就是一户，一户只能申请一处宅基地。村民因继承、赠予等原因，合法拥有两处以上宅基地，是不属于多占宅基地的，但多出的宅基地，不能登记。另外，因宅基地与户口挂钩，实践中出现村民因需有在户口才能申请宅基地，而登记户口又需要有宅基地才能登记的相互前置问题。因此，按照有关规定，具有以下情形的，可独立作为特殊村民“户”对待：
(1)已婚且已分家单独居住生活的；
(2)未婚但年龄已满二十周岁且已单独居住生活的；
(3)依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人；
(4)通过司法仲裁依法取得的，可按照司法文件进行登记。
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“一户多宅”如何处理
《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）规定，结合实际依法处理“一户多宅”问题。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。
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农民进城后还有宅基地使用权吗
农村村民进城后，户口还在农村的，即使在城市购买了房屋，也还属于农村村民，其宅基地使用权仍在。户口迁到城市的，按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。即进城落户前已经取得宅基地批准文件的，可以予以登记发证。
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城市居民购买的宅基地如何处理
城市居民不是农村集体经济组织成员，宅基地禁止非法买卖，城市居民到农村购买宅基地是不合法的。但历史遗留问题需要尊重历史，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）规定，1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。
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出嫁女是否享有宅基地使用权
按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）规定，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。
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宅基地面积如何规定
按照《土地管理法》规定，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，宅基地面积标准是由各省、自治区、直辖市规定。从实践来看，各省、自治区、直辖市地方土地管理法规均对宅基地面积标准作了规定。如：
《河北省土地管理条例》第五十一条规定，农村村民新建住宅，宅基地的用地标准是：城市郊区，每处宅基地不得超过一百六十七平方米；平原地区和山区，人均耕地不足一千平方米的县（市），每处宅基地不得超过二百平方米，人均耕地一千平方米以上的县（市），每处宅基地不得超过二百三十三平方米；坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。在该规定的限额内，市、县人民政府可以根据当地实际，具体规定本行政区域内的农村宅基地标准。
《贵州省土地管理条例》第三十条规定，农村村民建住宅的用地限额(包括原有住房宅基地面积及附属设施用地)为：城市郊区、坝子地区：每户不得超过130平方米;丘陵地区：每户不得超过170平方米;山区、牧区：每户不得超过200平方米。在乡、镇土地利用总体规划确定的村镇规划范围内，愿意让出原属田土可以复耕的宅基地，迁到荒山或者荒地上建房的，可以在规定的用地限额基础上增加60至80平方米宅基地面积。
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宅基地范围如何规定
农村村民因生活需要，所建住宅一般除住房外，还需修建厕所、牲畜圈舍、院坝等附属设施。宅基地范围是否包括这些附属设施，现行《贵州省土地管理条例》第三十条即规定附属设施在用地限额范围内。2019年9月《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》明确，宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。因此，从现有政策来看，农村宅基地范围包括附属设施用房及庭院等用地。
需要指出的是，从我国农村生活习惯、生活需要出发，附属设施是必需有的。如果将附属设施包含在宅基地范围内，附属设施加上住房面积不超过宅基地面积，住房面积将大大缩小，这样的规定不符合农村生产生活实际。应修改现行政策规定，附属设施按农用地管理，宅基地范围应指住房范围，宅基地面积也应该是指住房面积。
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宅基地超面积如何处理
按照现行《土地管理法》的规定，宅基地超过规定面积标准的，多占的土地以非法占用土地论处，即由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
由于宅基地超面积标准问题历史原因复杂，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）规定，分阶段依法处理宅基地超面积问题。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：
1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。
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宅基地申请需符合哪些条件
综合现行法律法规和政策规定，农村村民申请宅基地，起码应符合下列条件：
（一）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；
（二）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；
（三）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
（四）申请的宅基地应当符合土地利用规划和村庄规划，不得占用永久基本农田。
另外，按照《土地管理法》等法律法规规定，下列情形不予批准：年龄未满十八周岁的；原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；出卖或者出租赠予住宅后再申请宅基地的。
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申请宅基地有哪些程序pesf
2019年修改的《土地管理法》规定，国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。2019年12月12日，农业农村部 自然资源部联合印发《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，对宅基地申请程序和审批、登记程序作了规定。
符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。
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申请宅基地审查程序有哪些规定
按照农业农村部 自然资源部联合印发《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，审批工作中，农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证；在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，可按照本省（区、市）有关规定办理规划许可。涉及林业、水利、电力等部门的要及时征求意见。
根据各部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》，鼓励地方将乡村建设规划许可证由乡镇一并发放，并以适当方式公开。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。
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农村村民在宅基地上建房有哪些管理规定
农业农村部 自然资源部联合印发《关于规范农村宅基地审批管理的通知》要求，对农村村民建房实行全过程管理 ，全面落实“三到场”要求。
收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡镇政府要及时组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡镇政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。
农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。
通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。各地要依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。
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农村房屋可以修建多少层
部分地方对农村房屋修改作了规定，一般不超过三层。《贵州省加强农村住房规划建设管理实施意见》规定，农村住房可采取独栋、联排建的方式建设，层数原则不超过三层，每户户建筑面积控制在240平方米。“美丽乡村”示范点、风景区周边的旅游村寨等区域的农村住房建设，县级人民政府可制定相关规定，明确上述区域的农村住房建筑面积标准，每户建设面积最高不超过320平方米。该《意见》还规定，农村住房底层层高不超过3.6米，标准层层高不应超过3.3米。《福建省农村村民住宅建设管理办法》规定，农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。