如何让购房者更有尊严？

先给答案，后给分析。

答案简单，四个字：交易自由。

逻辑简单，只要是不存在强迫的自由交易，一定是双方互惠互利的。否则，交易本身就不会发生。

即使没有生产，交易本身同样可以增加人们的幸福，增加社会财富，这在逻辑上和数学上都可以得到严格的论证和推导。

任何阻止自由交易的行为，都是在扼杀财富的创造，都是在阻止人们对美好生活的追求，都是在让交易双方更没有尊严。

深圳6平米「鸽笼房」售价88万的新闻出现了翻转，深圳市规划和国土资源委员会发出通报，认定「侨城尚寓」项目的11套建筑面积6平方米左右的房型为涉嫌违法改建销售，要求对项目占用公摊面积部分采取强制措施恢复原状。并要求与购房者解除买房协议，此外对所涉房地产中介机构严肃查处。

依法治国，相信有关部门的行动必然是有法可依，依法而行。我们讨论的不是行动本身，而是有关规定，把这些有关规定作为我们科学分析的对象，作简单的客观理性探讨。

2012年8月1日正式生效的《住宅设计规范》，对怎样盖房子这事做了事无巨细的规定，小到台阶，大到面积。其中之一便是：「由兼起居卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。」

普通人对这个《规范》并不了解，也没必要了解。但它存在的意义，在于你房地产商盖房子要听我的，你要买房子，不好意思也得听我的。

下图中，想象一下在一个没有「第三者」插足的产品，这个市场的分化我们假设是五层。最顶层的顶级产品，消费者是顶级富豪们；中高端、中端，以及中低端的产品购买者是中产阶级；而最低端的产品，对应的消费群体则是处于社会最底层的穷人们。

想来想去，最容易想到的例子恐怕是餐饮业了，在餐饮这个行业里，并没有像住房规范这样那样的规定，你既可以去豪华会所吃顶级的海参鲍鱼，也有中档的酒店可选，还可以在路边大排档吃个烧烤喝个扎啤。

总之，市场提供的选择丰富多样，价格从上到下各个层次都有。

逻辑上看，同样作为商品的住房，与餐饮业有本质上的不同吗？没有的。

没有不同，但诸如《住宅设计规范》的文件却多了很多。你能想象，这种规范假如用在餐饮业，大概就是规定你要用多大盘子，装多少菜，放多少油盐酱醋之类。

最核心的问题在于，类似《规范》的各种规定，把原本可以更加细分的住宅市场硬生生地把两端给削去了。在顶层削去了顶级产品的市场供应，在底层堵塞了穷人的购买渠道。

「由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。」的规定，无疑把最底层原本穷人有的选择的路给封死了。不准建的比这个还小，刚毕业的学生只好选择去合租，留给自己的空间说不定更小。

本来家里凑点首付还能买得起，过几年升值还可以置换，现在这个路也被规定所堵死。

在房地产市场，金字塔尖最顶端的产品应该是什么样的？当然应该是私人订制。富豪们有钱可以请自己的设计师设计施工，想怎么盖就怎么盖，但在有关规定的约束之下，当然没有这一块的市场供应，他们也只好退而求其次，向下选择。

最高端和最低端的产品在市场上消失，没有了供应，原本可以更丰富的市场分层结构于是变得没有那么多选择了。于是富人和中产阶级共同竞争更少的住房供应，底层的穷人呢？像深圳「鸽笼房」这样的房源，原来踮起脚就能够得着的群体，现在再也够不着了。

有人说买「鸽笼房」没有尊严，这是饱汉不知饿汉饥，比这更没有尊严的是连「鸽笼房」都买不到。

让购房者更有尊严的唯一方法，就是尊重购房者的选择，尊重市场的选择。

前面写过一篇《冰冷的市场和温暖的人性》，市场的逻辑是「认钱不认人」，看上去冰冷不讲人情，而恰恰是科学的逻辑带来互利共赢的结果。

违背市场逻辑的做法，无论动机和出发点描述的多么美好，带来终将是「好心办了坏事」。

2016年09月27日