在建工程暂估转固定资产的入账价值确定问题探讨
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问题：
问题1：请教，交付使用但尚未办理竣工决算手续的固定资产，我单位按照概算增加固定资产，如果概算是两百万，已入账的在建工程是一百万，那么财务会计的分录如何做？
问题2：价值9万的在建工程，预付了6万，剩尾款一年后付款3万，但是验收报告已经出，能入固定资产吗？
问题3：基建账放在大账的在建工程核算吗？已经投入使用，未竣工验收，入账价值怎么办，用财务的数据入原值吗，办公楼。
问题4：我们学校一期教学楼竣工时还未办理产权，待明年二期竣工后再办理，现因食堂需进行公共资源配置招投标，将食堂所在的建筑按1元暂估价入资产，这笔账分录要怎么做啊？
单位几年前使用财政拨款购买了商品房作为单位公租房，一直在在建工程未转固，①现在对商品房进行部分装修的费用是可以进入在建工程，然后再转固定资产么？②12年购买的一直在在建工程，现在转固定资产需要先不提折旧然后净值在在建工程再转固定资产？③想在请教下，现在支出的装修费用也可以进入在固定资产么？在建工程后期有些装修合同签订了100万，但是发票只有20万的，可以暂估入账100万，然后一起转固定资产么？④购买商品房现在从在建工程转入固定资产后，后续又有装修费用以及房屋的税费等可以再次计入在建工程，然后再转固定资产吗？
问题5：多年来一直未办理竣工决算的固定资产，当事人已经找不到了，工程款是以预付账款方式支付的，施工方也没有开发票，是否一定要补齐竣工决算手续，才能把预付款冲掉？有没有其他渠道？
回复：
关于在建工程何时转固，由谁来办理竣工财务决算手续，转固入账价值的确定，也是群友们频繁咨询的重点之一。
有些项目工程因多种原因， 完工后不及时办理工程竣工财务决算；有的甚至已交付使用多年仍未转为固定资产；有的账上几千万在在建工程支出长期挂账“其他应收款”；甚至一部分单位相关资产已经使用到报废无法使用了都未转为固定资产；……，这是目前行政事业单位国有资产管理存在的突出问题之一。
一、固定资产及时暂估入账的政策制度依据
（一）《行政事业单位资产清查核实管理办法》（财资〔2016〕1号）第二十二条“固定资产盘盈按照以下方式处理”第三小点相关原文如下：清查出的已投入使用但尚未办理决算手续的固定资产，按照估计价值入账，待确定实际成本后再进行调整。
（二）《基本建设财务规则》（财政部第81号令）（2016.4.26）
1、四十二条原文“项目竣工验收合格后应当及时办理资产交付使用手续，并依据批复的项目竣工财务决算进行账务调整。”
2、二十八条原文“项目建设单位应当严格按照合同约定和工程价款结算程序支付工程款。竣工价款结算一般应当在项目竣工验收后2个月内完成，大型项目一般不得超过3个月。”
3、三十七条原文“财政部门和项目主管部门对项目竣工财务决算实行先审核、后批复的办法，可以委托预算评审机构或者有专业能力的社会中介机构进行审核。对符合条件的，应当在6个月内批复。”
（三）《财政部关于进一步加强和改进行政事业单位国有资产管理工作的通知》（财资〔2018〕108号）第八大点“认真做好各项基础性工作”相关原文如下：
要加强流动资产、在建工程和无形资产管理，避免形成资金沉淀、在建工程长期不转固定资产、无形资产不纳入账内核算等问题。
（四）《政府会计制度》（财会〔2017〕25号）《第三部分 会计科目使用说明》
1601固定资产科目说明的第四大点“固定资产的主要账务处理如下”之第一部分第2小点：
已交付使用但尚未办理竣工决算手续的固定资产，按照估计价值入账，待办理竣工决算后再按照实际成本调整原来的暂估价值。
（五）《政府会计准则第3号—固定资产》第十条
已交付使用但尚未办理竣工决算手续的固定资产，按照估计价值入账，待办理竣工决算后再按照实际成本调整原来的暂估价值
（六）《关于加快做好行政事业单位长期已使用在建工程转固工作的通知》（财建[2019]1号）相关原文如下：
1、第一大点“加快办理具备转固条件的竣工项目转固手续”
《基本建设财务规则》第四十二条规定，项目竣工验收合格后应当及时办理资产交付使用手续，即基建项目并非竣工财务决算批复后才能进行在建工程转固，已交付使用但尚未办理竣工决算手续的固定资产，应当按照估计价值入账，待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值。
项目主管部门应当指导和督促项目建设单位，完成项目竣工验收、工程竣工价款结算、资产交付使用后，按规定及时办理在建工程转固手续。
2、第二大点“主动做好竣工财务决算编制等转固基础工作”
项目主管部门要及时指导和督促项目建设单位按时编报项目竣工财务决算，做好在建工程转固基础工作。
项目主管部门要及时批复符合条件的基建项目竣工财务决算。
项目建设单位要及时依据批复的项目竣工财务决算，按照政府会计准则制度进行转固资产账务调整处理。
3、第三大点“积极推动长期已使用在建工程转固”
项目单位要进一步规范和加强基建管理，全面清理基建会计账务。对于尚不具备转固条件、计入在建工程科目核算的实际成本，进行核实、确认；对于已交付使用的建设项目，应按规定及时办理基建项目竣工财务决算相关手续，确认固定资产入账成本等。
各单位要主动掌握在建工程转固政策，避免造成工作滞后和被动，防止出现故意不办理在建工程转固、继续从已完工在建工程中列支各种费用支出、项目运行维护费用等行为。
二、固定资产暂估入账初始计量的确定
1、《政府会计准则—基本准则》第二十九条
第二十九条 符合本准则第二十七条规定的资产定义的经济资源，在同时满足以下条件时，确认为资产：与该经济资源相关的服务潜力很可能实现或者经济利益很可能流入政府会计主体；/该经济资源的成本或者价值能够可靠地计量。
第三十条 在历史成本计量下，资产按照取得时支付的现金金额或者支付对价的公允价值计量。
第三十一条 政府会计主体在对资产进行计量时，一般应当采用历史成本。
2、《基本建设财务规则》（财政部令第81号）
第二十二条 项目建设单位应当严格控制建设成本的范围、标准和支出责任，以下支出不得列入项目建设成本：
超过批准建设内容发生的支出/不符合合同协议的支出/非法收费和摊派/无发票或者发票项目不全、无审批手续、无责任人员签字的支出/因设计单位、施工单位、供货单位等原因造成的工程报废等损失/以及未按照规定报经批准的损失/项目符合规定的验收条件之日起3个月后发生的支出/其他不属于本项目应当负担的支出。
3、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）
第五条 关于固定资产投入使用后计税基础确定问题
企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。
4、《基本建设项目竣工财务决算管理暂行办法》（财建[2016]503号）
第十三条财政部门和项目主管部门对项目竣工财务决算实行先审核、后批复的办法，可以委托预算评审机构或者有专业能力的社会中介机构进行审核。
第十七条财政部门和项目主管部门审核批复项目竣工财务决算时，应当重点审查以下内容：……相关主管部门或者第三方专业机构是否出具审核意见（第13小点）。【注：即竣工财务决（结）算审核报告，很多地方为“财评”】
综上，我们认为对于行政事业单位的工程项目，建设单位招投标或政府采购以后，虽与施工单位签订了工程施工合同，但需进行工程结算审核（即自行对工程结算组织审查或财政评审或政府投资项目结算审计）。如果项目交付使用时没有进行工程结算审核，仅仅只有项目概（预）算，其工程实际造价就无法确定，竣工实际完成投资与概算肯定会存在差异。此时，在建工程暂估入账价值应如下确定:
1.未进行工程结算审核的情形
按相关政策制度及合同约定的工程进度款全部支付完毕，即合同约定支付的工程款已全部通过“在建工程”归集，即按“在建工程”的账面余额转固；
按相关政策制度及合同约定的工程进度款未全部支付完毕，但已开发票的情形
按照政府基本准则第二十九条该经济资源的成本或者价值能够可靠地计量，把已开发票未付款部分挂账借“在建工程”，贷：应付账款或长期应付款，然后按“在建工程”的账面余额转固。
2.已进行工程结算审核的情形
对于已经进行工程结算审核的工程项目，因多种原因未办理竣决算手续，因已结算审核，故工程实际造价已经确定，其成本能够可靠地计量，建设单位应及时向施工方索取发票（施工方在履行合同后已经具备了增值税纳税义务），未付款部分确认工程成本挂账借“在建工程”，贷：应付账款或长期应付款，然后按“在建工程”的账面余额转固
对于结算审核后的工程项目，因多种原因确实不能及时取得结算发票，且有的项目已经投入使用多年的特殊案例，建议根据工程结算审核报告和合同（协议）等相关资料，参照国税函[2010]79号）第五条“关于固定资产投入使用后计税基础确定问题”，固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产价值计提折旧，待发票取得后进行调整对尚未结算入账的在建工程成本进行暂估入账，以便及时转固处理，但发票时间不适跨年度。
案例
单位交付使用但尚未办理竣工决算手续的固定资产，2020年A项目按照概算增加固定资产，如果概算是两百万，已入账的在建工程是一百万，那么财务会计的分录如何做？
（一）分析
根据规定，该单位A项目已于2020年交付使用，应当按照估计价值将A项目由在建工程转为固定资产。那么，该单位A项目到底以概算的200万元还是以“在建工程”的账面余额100万元暂估入账？
因该单位A项目虽与施工方签订了合同，但因未进行竣工财务决（结）算审核，其工程实际造价无法确定，只有项目概（预）算200万元，竣工实际完成投资与概算肯定会存在差异；后续工程成本无法可靠计量，故我们认为按100万元暂估入账。
（二）账务处理
1、2020年3月交付使用时暂估入账转固定资产
财务会计
借:固定资产 100万元
贷:在建工程 100万元
预算会计 不做账
2、2020年3月起计提折旧（假设此固定资产折旧年限为8年）
财务会计
借:业务活动费用 10416.67元
贷:固定资产累计折旧 10416.67元
预算会计 不做账
3、2020年12月该单位位根据竣工财务决算，与施工方办理竣工价款结算，工程实际造价180万元，对方开具发票80万元
财务会计
借:在建工程 80万元
贷:应付账款 80万元
同时
借:固定资产 80万元
贷:在建工程 80万元
预算会计 不做账
4、2020年12月起按调整后的固定资产价值180万元按月计提折旧
【180万元/（8*12-9)=20689.65元】【《固定资产准则》第十六条 政府会计主体应当对暂估入账的固定资产计提折旧，实际成本确定后不需调整原已计提的折旧额】
财务会计
借:业务活动费用 20689.65元
贷:固定资产累计折旧 20689.65元
预算会计 不做账