一个虹口圈，两座金茂府！看百年虹口商圈升级背后的秘密......
作者：地产八卦女
1st
在地产圈，有一句值得深思的话，叫做“房子的真正价值，不仅在房子之内，还在房子之外”。
由此可见，对于房地产而言，地段、交通、商业配套这些，其实也是房产价值的核心部分。如果谁能抓住其中发展的命脉，谁就能赢取下一个人居的未来。
在这一方面，上海作为中国最成熟的商业中心，一举一动都牵动着商业界的目光。尤其是南京路、淮海中路，几乎已成为上海商业的代名词。
然而，在上海北部的虹口，却开始展现出革故鼎新的意味。据中商数据统计，虹口区今年开业的大中型购物中心数量，在全市范围内仅次于浦东，且多点开花遍布全区各个板块。从四川北路金光星荟中心到凉城搜乐城，从北外滩金光中心到江湾镇绿地彩虹湾，虹口的商业就像捂不住的开水壶壶盖，在2018年的当下喷薄而出。
▲图为虹口区商业项目。如图所示，四川北路、凉城-广粤路，以及五角场这三个板块，是当之无愧的虹口商业区。
2nd
从历史看，虹口商业的兴盛，在清朝乾隆年间，就有人气兴旺的集镇了。鸦片战争、上海开埠以后，外国洋行在黄浦江北岸先后筑成多个码头，并最终在提篮桥形成大集市，在吴淞路出现了上海首个室内菜市场——三角地菜场，英商礼查饭店(今浦江饭店)、邵万兴(今邵万生)南货店、顺记洋杂货号、生昌番菜馆(今杏花楼)等纷纷破土而出。
▲上海首个室内菜市场——三角地菜场
▲昔日三角地菜场已经消失，在原有地址上现在已矗立起宝矿国际大厦。
到了民国初期，日本长崎商人不断迁入上海，在东至百老汇路（今大名路）、南至武昌路、西至四川北路、北至武进路的区域形成了一个典型的“日本化”街区，人称“小东京”。随着租界当局越界筑路，北四川路延伸至今鲁迅公园、广中路、凉城街道一带，虹口商业中心从百老汇路吴淞路由南向北逐渐延伸。
▲民国时期的北四川路片区，是与南京路、霞飞路(今淮海中路)齐名的上海三大商业大街之一。
然而，改革开放后，四川北路因为缺少大型购物中心，整个商业中心的地位，逐渐向其他区域，特别是鲁迅公园以北的购物中心靠拢。
由此，取而代之的，是虹口、闸北区域其他商业的兴起。2006年，大宁国际商业广场的开业，拉开了大宁虹口商业升级的序幕。
自此之后，大宁、凉城一带，原先不被看好的购物中心，经过艰苦的培育期，终于进入了成熟的商圈氛围。凯德龙之梦、虹口体育场等全球商业娱乐开始汇聚，协信星光广场、搜乐城（SOLO TOWN）、天虹商业广场就像是众星密布一般，紧紧锁住区域内的商业人流。
3rd
那么，为什么大宁、凉城版块的商业，会在进入新时代之后，呈现出加速爆发的趋势呢？
我认为，有两个原因。
第一个原因，是因为交通的升级。
我们知道，四川北路商圈，不同于淮海路、南京路分别有一号线和二号线沿路全线贯穿并沿途设有多个站点，四川北路长期没有轨交线路通过，直至十号线，方才设立了四川北路站唯一一个站点。
这样的地铁状况，加上四川北路片区的商场都是一些中小型老商场，使得虹口的商业重心，开始有向北部的凉城、大宁、五角场移动的趋势。
闸北区马戏城站的大宁国际，虹口区虹口体育场站的虹口龙之梦和临平路站的瑞虹天地，这些商场依靠地铁站夺得了大宁虹口商圈人气及业绩之王，且在北三区可排前三。
而反过来看，大宁、凉城片区，目前汇聚内中环南北高架，已拥有轨交1号线，3号线，而且在2020年后，还将修建轨道交通19、 20号线，一旦贯通，大宁、凉城板块，将坐拥上海“新黄金轴”。
▲轨交19号、20号线路规划图
第二个原因，则是因为高端居住社群的成熟。
从地图上看，大宁、凉城片区，相隔不到1公里的距离，居然出现了两个金茂府。
▲广灵四路的这宗地，便是上海继大宁金茂府、西郊金茂府之后的第三座金茂府——新城虹口金茂府。
为什么说金茂府的出现，寓意着高端居住社群的成熟呢？因为金茂旗下的金茂府，只出现在核心城市，针对的客群，都是妥妥的顶级有产者。
有意思的是，这些金茂府均不位于传统观念里培育豪宅的土壤上（并非单纯以地段取胜），而是由于他们的到来，重新定义了板块的商业价值甚至城市价值。
例如大宁金茂府，2014年以前，彼时大宁所谓的商圈，也就一个大宁国际大半条延长路沿街商铺。部分靠近大宁灵石公园的住宅，甚至没有通公车。
大宁商业的崛起，严格来说要回溯到2011年12月，利福国际在紧邻大宁国际商业广场和上海马戏城的位置打造第二家久光百货，这将是大宁商圈乃至整个市北地区商业面积最大的购物中心。
由于静安久光珠玉在前，大宁久光的到来，令沉寂的大宁板块开始苏醒。然而，相对五角场板块，大宁商业配套仍然严重缺失，且大宁久光百货需要接近8年的施工才能开业，至今仍没开业，因此，对于大宁的商业而言，需要比久光更强劲更生猛的动力来提升其价值。
于是，大宁金茂府横空出世。2014年年初，金茂以101亿拿地，成为当时房地产市场的现象级话题，成功吸引了上海商业界的所有目光。自此，大宁板块经历了一系列脱胎换骨般的华丽蜕变，多个市级商业项目开建，大宁也跻身上海市级商圈，更有多个在售项目借大宁地王之势扶摇直上。据统计，大宁板块内的多数房源价格因为大宁金茂府概念，上涨了30%以上。即使在外环顾村公园板块，也有楼盘借助大宁项目获得市场关注，例如远在富长路共富路的玉兰公馆，居然也叫大宁（大宁北玉兰公馆）。
由此可见，金茂府作为楼市的参考样板，如同汤臣一品开启了上海的豪宅时代，对于所在区域的商圈升级，具有非常典型的意义。从这方面说，也许只有拥有固定的高端客群，一个商圈才能升级为真正的市级乃至全国的顶级商圈。
由此，鉴于大宁虹口板块拥有金茂双府，加上搜乐城、大宁久光百货等多个商场新开业或即将开业的利好，我们可以判断，在不久的未来，一座灵石路桥，虹口北与新静安将会完美融合。随着大宁金茂府赋能大宁板块升级， 新城虹口金茂府赋能凉城板块升级，双府系作品将贯通凉城和大宁两大板块，形成北上海的“金茂区”概念，最终达成 1+1＞2 的商业赋能价值能级。
4th
对于大宁金茂府，曾经我们满溢赞美之词，认为它从闸北到新静安，提升了整个北上海区域商业价值概念形象。
而对于最新的新城虹口金茂府，我们也应该相信，3千米内拥有大宁国际商业广场，协信星光时代广场，虹口龙之梦，天虹商场，位于广元、凉城、大宁三大核心商圈交汇处，还有面积高达18万m²的久光中心，新城虹口金茂府将会把这里催化成为未来最大的北上海商业中心。
目前，星子与新城虹口金茂府案场人员取得联系后，得知，新城虹口金茂府的主力户型为106m²-148m²的科技恒温住宅，总共7栋楼，1:1.15的车位配比。预计的总价在1100万--1500万。
▲新城虹口金茂府，以“虹口高端科技华宅”定位，带来新时代的住宅DNA。目前即将启动认筹，只待官宣哦！
如此，一线城市，一城三府，愿金茂府与上海各商圈，互相成全、相伴生长。
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