开发商的年关：催债的只会迟到，不会缺席
年关难过。
01
临近年关，和相熟的国内前十房企营销总聊起公司公司资金压力和年终奖的话题，他的回复里只有苦涩：
地主家也没有余粮啊。
年终奖？什么时候把供应商的钱、裁员的赔偿金、强制员工跟投的钱都按时还了再来谈这吧。
大部分开发商都面临着归还银行贷款、上交土地款、清偿工程垫款、发放农民工工资的资金压力。虱子多了不怕痒，但有些虱子是毒药。
在普遍缺钱的情况下，大鱼也开始吃大鱼了。比如世茂吞掉了福晟。
1月13日，世茂和福晟举行了战略合作发布会。此次交易涉及福晟集团地产板块的70多个项目，总量达千亿元级，项目主要分部在广东和福建，由世茂操盘。
福晟的资产将以世茂、福晟、东方资产4:2:4的股权比例合作。福晟仅仅保留20%股权。
目前福晟集团旗下现在的项目几近全数停工，最终福晟将只留下约三分之一的员工，裁员总数达三分之二。
大房企在冬天还有闪转腾挪的空间，最难的还是中小型房企，2019年有大概五百家房企申请破产。
房企缺钱的原因不是一天造成的。2019年市场分化更严重，对于大多数房企来说年度销售任务都只是一串遥不可及的数字，任务没完成，缺钱是一定的。
另一方面，从银行贷款到发债、再到信托融资公司债，房企境内融资渠道几乎全面被限。那位营销总悄悄跟我说：
他们公司老大天天只干一件事：找钱。
融资是房企发展的核心能力。70家重点房企融资成本最高的近15.6%，这事实上就像杠杆毒药，融资能力对企业整体经营影响将呈几何倍数放大。
前段时间与光大信托的朋友聊天，得知国内某Top5以内的房企，并购的白衣骑士，国内融资成本高达10%~11%，可见国内融资市场的恶劣。（猜猜是哪家，咱们评论区见）
随着国内融资环境收紧，上海及深圳交易所市场发行公司债融资的大门都对开发商关上了大门，他们都把目光转向了海外。
02
2019年全年，中资美元债发行量2271亿美元，这其中房企海外融资高达752亿美元。
中资美元债中，地产美元债存量占比将近30%，过去12月地产美元债单月发行量占单月中资美元债总发行量的39%，来地产美元债占比可能超过1/3。地产美元债收益较高，流动性好，这些都使得其成为中资美元债中一个优良的品种。
一切皆有代价，缺钱的房企一次次创造了新的记录。这752亿美元的美元债里，平均融资利率超过8%。最高到15.5%，最低3.05%。
2019年12月底的几笔融资中，融资成本已从5%涨至12.8%不等，其中，德信中国、佳兆业、正商实业等几家房企的融资利率都超过了10%。
中国房地产行业的平均利润也就是10%左右，老朋友兽爷咬牙切齿的说：MD，房地产的利润都让那帮洋鬼子赚走了，这够我做多少次大保健了啊。
2019年不少国内房企发行了利率超13%的海外债券，当代、泰禾、鑫苑、景瑞、弘阳地产等纷纷上榜。
▲当代2019年发债利率高达15.5%，泰禾利率高达15%，鸿坤利率高达14.75%......
进入2020年，新年新气象，但房地产的天气并没变，反而缺钱的情况有点变本加厉。
1月8日，融创中国发布公告称，发行2025年到期的5.4亿美元6.5%优先票据用于集团现有债务再融资。
1月9日，远洋集团发布公告，已经与联席经办人签订认购协议，将发行一笔4亿美元于2030年到期的美元债。
同一天，佳兆业也宣布，就一笔2025年到期的5亿美元优先票据，与瑞信、德意志银行、海通国际、中信银行、国泰君安、佳兆业金融、富昌证券及香江金融等机构签订购买协议，年利率为10.5%。
碧桂园融资额最大，2笔总额度为10亿美元，其中2027年到期的一笔5.5亿美元优先票据，年利率为5.125%；2030年到期的4.5亿美元优先票据，年利率为5.625%。
第一年过去不到10天，今年以来已有融创中国、碧桂园、远洋集团、佳兆业、旭辉控股、中骏集团、正荣地产、龙光地产、首创置业、合景富泰、禹洲地产等12家房企海外发债，总金额超过了40亿美元，发债成本最高达到了15%。
为什么钱这么贵，还要去境外借钱？
借钱一时爽，一直借一直爽。境内融资收紧、美元债利率下调、旧债到期压力像毒品，更像毒药。
一个长期在地产资本市场混战的老兵说：出来混，迟早要还的。2020年房企们将面临前所未有的再融资挑战以及，还钱的难题。
2020年1月有28笔债券到期，房企们要还给美帝资本家大概616亿元人民币，比去年增长了八成。
2020年，房企们总计要还给美帝资本家大概6300亿元的到期债券，差不多还掉了一个万科2019年全年的销售额。
03
来自深圳的一家房企，在美元债支持下壮大规模，就算在香港上市之后，仍然开展美元债融资，境内只常规利用银行开发贷。
突然有一天，这家公司旗下楼盘被政府封锁，不能卖房的公司瞬间没有了收入，成为中国第一家美元债违约公司。
后来，公司起死回生，针对美元债违约的解决方案是：保证本金、削减利息、延长还债时间。由于没有相应抵押，美元债的债主们被迫含泪答应。
房地产开发的塔吊又重新开工，公司不断开发项目、不断赚钱，之前的债务又要开始到期了，美元债的债主们，特别欢快的，借了更多的钱给这家公司。
这家房企作为第一家美元债违约公司，没有被债主抛弃。在2019年10次美元优先票据，利率在10.875%~11.95%之间，最狠的时候半个月发了五次债。
这就是美元债，只要利率到位，就有人借钱给你，高效、限制条件少。
“不懂金融的人做不好房地产”，泰禾黄老板曾多次在公开场合放话。但懂金融的人对于债务违约也无可奈何。
泰禾集团的产品决定了其身处流动性与高负债双重旋涡的时间将会更久。
当市场不好时，回款不到位，债务到期，还有很多拍地的钱要付，何解？借着借！
于是，拆东墙补西墙，滚动发债，借钱还债近年来逐渐成为房企延续资金生命线的主要途径之一。
这日子，啥时候是个头啊？
两个在森林里面行走的人，遇到了一头大熊，大熊从后面追来，越来越近，在逃跑中，一个人看到另一个人居然停下来弯腰系鞋带，不解的问，眼看熊都要来了，你居然还要系鞋带？系鞋带的人回答，我确定我跑不过熊，但我只要跑过你就可以了。
竞争中，都想通过融资、高负债实现快速发展。房企要的不只是活下去，而是比其他房企活得久。
但借高息钱这个事，早晚会撑不住，还债风险也在升高。中资美元债2019年违约金额高达37亿美元。
不仅仅是美元债，从传闻蓝光发展信托产品违约、当代置业15.5%天价发债、华夏幸福三天内发9.5%-12%的总额60亿人民币永续债，到媒体曝出融信中国私募债被纳入 “禁投池”、三盛宏业等房企被爆出高利率售卖理财产品。
铤而走险的融资体现的是高压政策、产业转向和整合背景下房企们的挣扎与自救。留给靠各种方式续命的房企们的时间不多了。
催债的只会迟到，但不会缺席。